【2025年最新版】東京23区のマンション相場価格を徹底レポート！都内のマンションはどの区が安い？どの区が高い？

2022年以降は地価やマンション価格の高騰にも多少の落ち着きが見られるものの、変わらず相場全体としては高値を更新している印象です。

今、東京23区でマンションを購入するにはいくら必要なのか？どの区が高く、どの区が安いのか？23区内で築10年(0~20年で集計)・70平米(60~80平米で集計)の中古マンションの相場価格を調査しました。

2025年3月時点の相場価格トップは千代田区

2024年1〜12月分を集計したところ、東京都全体での中古マンション平均価格は築10年・70㎡で7,980万円です。ちなみに東京23区の平均が8,985万円、東京都下の平均が4,880万円です。

▼東京23区のマンション相場価格ランキング（2024年1〜12月分を集計）

※相場価格部分をクリックすると、該当する区のエリアページ（HowMaマガジンサイト内）に遷移します。
※遷移先のエリアページの価格はリアルタイムで変動しますので、下の表に記載した価格とは異なる可能性があります。

東京23区のマンション相場の3つの特徴

最も高い千代田区と、最も価格が安い江戸川区を比較すると、およそ中央値では4倍ほどの開きがあります。ランキングを見ると、次の3つの特徴が見えてきます。

1. 都心3区（千代田区、中央区、港区）は、マンション相場が特に高い
2. 千葉寄りの江戸川区・葛飾区・足立区は比較的お手頃
3. よく耳にする「住みやすい街ランキング」とマンション価格には相関がない

それぞれについて解説します。

特徴1. 都心3区は、マンション相場が特に高い

マンション相場上位3区は、都心3区（千代田区、中央区、港区）に一致しています。都心3区とは政府機関や大企業の本社、金融機関、商業施設、大使館が多い地域です。例えば東京・丸の内、銀座・品川・新橋、お台場などが含まれます。さらに近年タワーマンションの開発で話題の月島・勝どき・晴海などの臨海部などは中央区にあります。

また、乗り換えが便利な駅も関係があります。株式会社コレックが運営するイエプラコラムの23区で乗り入れ路線が多い駅ランキングTOP21によると、上位13位は次の駅です。

特に千代田区は、乗り換えが便利な駅が3駅あることも関係がありそうです。また、新幹線停車駅の品川駅は港区にあることがマンション相場に大きな影響を与えていると考えられます。

特徴2. 千葉寄りの江戸川区・葛飾区・足立区が比較的お手頃｜4つの理由も解説

お手頃な理由1. 都心からの距離が遠い

下町情緒に溢れた千葉寄りの3区は、23区内の他の区と比べると都心、特に新宿・渋谷からの距離が遠いです。ただ、23区内で比較すると少し時間がかかるだけで、東京都下や隣県から通勤・通学する人と比べると通勤時間は短いでしょう。

お手頃な理由2. 住み替え需要が低く、大規模な再開発が進んでいない

FPパートナーズの【令和5年度】 東京23区 高齢化率と人口統計によると、23区内のうち高齢化率1位が葛飾区（25.5%）、2位が江戸川区（24.5%）です。高齢者が多いということは、住み替え需要が低く、物件の流動性が低いと考えられます。そのため都心3区に比べると、大規模な再開発が進んでおらず、高級マンションは少ないです。

お手頃な理由3. 外国人人口が増えていても、人口が減ると予想されている

また、国立社会保障・人口問題研究所の日本の地域別将来推計人口（令和５（2023）年推計）から、2020年を基準に2050年までの人口推移の予想を見ると、23区のうち江戸川区と葛飾区だけは人口が減少するとされています。人口が減るということ、すなわち需要が下がるということからも、価格がお手頃になりやすいと言えます。

東京都の外国人人口によると、23区内で江戸川区は最も多いです。2025年1月時点で、47,932人（23区合計542,864人の6.65%）でした。外国人が増えていても、人口減少が進んでいると捉えられます。

お手頃な理由4. 治安に不安があるイメージ

警視庁が発表している区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数で2025年1~2月の23区の件数を調べると、新宿区がトップでした。足立区は2位、江戸川区は4位に入っています。

区全域で治安が悪いというわけでなくても、治安に不安があるイメージにつながっている可能性はあります。

特徴3. 住みやすい街とマンション価格には相関がない

おうちパレットが2023年8月に調査を行った、東京23区在住200人に聞いた 住みやすいと思う区ランキング！によると、上位6位は次の区です。

• 第1位 杉並区
• 第2位 世田谷区
• 第3位 文京区
• 第4位 江東区
• 第4位 目黒区
• 第4位 練馬区

マンション相場価格ランキングの結果とは一致しないですね。マンションの間取り別や年齢・家族構成、世帯年収別にランキングを出すと、住みやすい街のアンケート結果との相関が出てくるかもしれません。

ただ、今回の調査結果はあくまでも築10年・70平米という試算条件のもと算出された額です。

相場価格を調べたい物件が具体的に決まっている場合は、不動産の相場価格を調べる方法については　次の記事で紹介しておりますのであわせてぜひご覧ください。

誰にも知られず自宅の相場価格を調べる究極の方法【土地・戸建・マンション別】【2024年最新版】

東京23区ごとのより詳細なエリアの相場価格を知りたい場合

東京23区においても区ごとに価格が大きく異なるように、一つの区においてもエリアによってまた価格差があります。HowMaマガジンでは東京23区のマンション相場価格を区ごとに調査し、結果を公開しております。さらに間取り・築年数別で、売買する場合と賃貸の場合2つの相場価格を掲載しています。

それぞれの区ごとの相場レポートは以下のリンクから閲覧いただけます。

東京23区のマンション相場が上昇すると予想される5つの要因

東京23区のマンション相場は、今後も緩やかに上昇していくと予想されています。その要因となる経済状況・人口動態における5つの観点で解説します。

• 経済状況1. 中古マンション購入に関わる長期金利の動向
• 経済状況2. 建設コストの上昇
• 経済状況3. 高価格帯マンションの増加
• 経済状況4. 富裕層や投資家の需要増加
• 人口動態：東京23区の人口推移予測

経済状況1. 中古マンション購入に関わる長期金利の動向

• 日銀の金融緩和政策により、住宅ローン金利が低水準で推移している
• 低金利を背景に、不動産購入需要が堅調に推移している

日本銀行によるマイナス金利政策の影響で、日本では長らく低金利状態が続いています。住宅購入に住宅ローンを利用する人が大半を占める中、低金利のうちに不動産を購入しておこうという需要が高まることで価格を押し上げているという見方もできます。

実際、住宅金融支援機構が2024年10月に発表した住宅ローン利用者の実態調査によると、住宅ローン利用者のうち77.4%が変動金利を選択しています。

今後の見通しとしては、日本銀行による金融緩和が修正され金利が大幅に上昇すれば、マンション価格の上昇にブレーキがかかる可能性があります。

経済状況2. 建設コストの上昇

2023年からは度々ニュースに取り上げられている「ウクライナ侵攻によるサプライチェーンの混乱」や「2024年問題」の他にも国内外の政治・経済状況により建設コストは近年上昇しています。

建設コストの上昇の要因は、主に次の4つです。

• 日米の政策金利格差による円安の発生
• ウクライナ侵攻によるサプライチェーンの混乱で資材・エネルギー価格が高騰
• 労働者不足により建築作業員の人件費高騰
• 時間外労働の上限規制猶予が2024年3月末で終了したため、建設工事が遅れる（2024年問題）

これらの要因が複雑に絡み合い、建設コストの上昇につながっています。

経済状況3. 高価格帯マンションの増加

そもそも、戸建てと違ってマンションは需要が高いある場所に建てられることが多いものです。都心部の利便性の高い土地は限られているため、マンション用地の取得競争は激化しています。その結果、地価の上昇がマンションの販売価格に転嫁されていると考えられます。

さらに総務省の令和５年住宅・土地統計調査住宅及び世帯に関する基本集計結果の概要によると、日本では1968年以降、世帯数より住宅数が多い状況が続いています。そして2023年時点では5,621万世帯に対して住宅は6,504万件もあります。また2021年9月に更新された東京の住宅事情の住宅ストック数と世帯数の推移（東京都）によると、東京都に絞って見ても2018年において住宅ストック数（約767万戸）は、総世帯数（約686万世帯）に対し1.12倍となっています。

2018年からさらに人口減少していることも考慮すると、世帯数に対して住宅が多すぎるので、不動産会社はあの手この手で工夫しないと住宅を売れない状態です。

しかも新築マンションでは先述の通り建設コストが上がっているので、郊外の新築物件でも割安感が出しづらい状況にあります。そこで利益を出すために、近年は販売数を絞り、高価格帯のマンションを売ろうという戦略を取る企業が増えています。結果として、利便性が高く人気の都心部では、高級マンションの開発が相次ぐようになりました。

また、首都圏の中古マンションの在庫がどれくらいあるのかも大切です。東日本不動産流通機構の月例速報 Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈサマリーレポートの2025 年 2 月度によると、首都圏の中古マンションの在庫数は2025年2月時点で45,214 件と前年比 5.1％減、10ヶ月連続で前年同月を下回っています。

経済状況4. 富裕層や投資家の需要増加

上記のような市場の状態から、国内外の富裕層や投資家による需要が増えています。さらに資産運用や相続対策としても不動産購入ニーズが高まっています。

しかも野村総合研究所が2025年2月に発表した推計によると、国内の富裕層・超富裕層の世帯数はいずれも、安倍政権の経済政策が始まった2013年以降、増加し続けています。特に2023年は、株価の急騰によりリスク性資産の資産価値が大きく増加したり、円安の影響で外貨建て資産の実質的価値が増加したことにより、富裕層・超富裕層の世帯数及び純金融資産総額が大きく増加しました。

そして近年の株式相場の上昇を受け、運用資産が急増したために富裕層となった「いつの間にか富裕層」や、都市部居住で世帯年収3,000万円以上の大企業共働き世帯に代表される「スーパーパワーファミリー」という2つの新たなトレンドも発生しているそうです。

また、増加傾向にある「相続」によって、相続人が富裕層・超富裕層となるケースも今後増えていると考えられます。不動産による相続対策とは、例えば現金を相続するより不動産を相続した方が資産の評価額が下がり、結果として相続税が低くなることが背景にあります。

総務省の統計からみた我が国の高齢者によると、団塊の世代が2022年から75歳を迎え、2023年は75歳以上の人口が初めて2000万人を上回りました。家計資産総額を世帯主の年齢階級別に集計した総務省の2019年全国家計構造調査によると、年齢が上がるほど資産が多く、80歳以上が4386.0万円と最も多いです。このことからも、今後さらに相続対策の需要は高まると考えられます。

人口動態：東京23区の人口推移予測

将来の人口推移予想は不動産の価格に影響を与えます。国立社会保障・人口問題研究所の日本の地域別将来推計人口（令和５（2023）年推計）によると、東京23区の人口推移予測は次のとおりです。

令和2（2020）年の総人口を100としたときの総人口の指数 （出典：国立社会保障・人口問題研究所）

日本の人口が2020年の1億2,614万人から2050年にかけて1億468万人に17.0%減少する予測（日本の将来推計人口（令和5年推計））が出ている一方、大きく減少する区がなく、むしろ6つの区では30年で110%に増加する見込みです。

まとめ：東京23区のマンション相場と不動産の基礎知識で納得のいく不動産取引をしよう

今回は、東京23区のマンション相場価格ランキングと、不動産価格が上昇する5つの要因を解説しました。相場を知ることが、納得した住まい選びにつながります。

いずれマンションの売却を考えている方は、今すぐにお持ちの不動産の売却を考えていなくても、売るタイミングを見計らったり、物件の活用方法を検討するためにも、HowMaのAI査定で相場を調べてみてください。資産価値を把握することで、選択肢が広がるかもしれません。