いまだに一部の不動産会社で横行していると言われる、不動産業界の悪しき慣習「囲い込み」。
囲い込みとは、自社の利益を優先して、他の不動産会社がその物件を購入希望者に紹介できないようにすることです。売主にとって売却の機会損失以外の何物でもなく、極めて重大な背信行為です。
そこで2025年1月に施行された宅建業法施行規則では、「囲い込み」は是正の指示処分の対象となりました。さらに今後、違反行為に対する罰則強化も視野に検討されています。
本コラムでは「囲い込み」を回避するために売主ができる3つのことと、改正の2つのポイントを紹介します。
囲い込みを回避する方法1. レインズに登録されたかどうかを確認する
レインズとは国土交通省が運営する不動産流通標準情報システムの略称で、原則不動産会社のみが閲覧できる全国の物件情報のネットワークのようなものです。（詳しくは「不動産流通機構レインズとは何か？」をご覧ください）
不動産の売却依頼を受けた際にはレインズに物件情報を掲載するのが通常の流れですが、「掲載義務」の有無は契約の形態によって異なります。
売却の仲介を依頼するための契約である媒介契約には3つの種類があり、それぞれの特徴は以下の通りです。（詳しくは「一般、専任、専属専任の違いを徹底解説！なぜ不動産売却では一般媒介契約が一般的でないのか？」をご覧ください）
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
| 特徴 | 複数の会社に売却を依頼できる | 一社のみに売却依頼をする | 一社のみに売却依頼をする |
| 契約期間 | 制限なし（通常3ヶ月間） | 最長3ヶ月間 | 最長3ヶ月間 |
| 活動報告 | 任意※報告の義務はなし | 14日に1回以上の報告義務（休業日を含む） | 7日に1回以上の報告義務（休業日を含む） |
| レインズへの掲載義務 | なし | あり | あり |
| 売主が買主を探す行為 | 可能 | 可能 | 禁止 |
上記の通り、一社に独占的に売却の仲介を依頼する「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の場合はレインズの登録は義務化されています。
一方で、複数の会社に売却仲介を依頼できる一般媒介契約の場合はレインズの登録は任意です。
売主としては、きちんとレインズに情報が登録され、全国の不動産会社がみられる状況になったのか気になるところです。
そこで、媒介契約後には必ず『登録証明書』をもらうようにしましょう。『登録証明書』とは、不動産会社がレインズに物件を登録するときに発行されるものです。きちんと発行されていれば、登録が完了されている状態だと把握することができます。
レインズにはどんな内容が登録されているのか？
自分の家がどういった内容で登録されているのかしっかり把握したいという場合は『登録証明書』に記載されているIDとパスワードを使って確認しましょう。
例えば、東日本レインズの場合の『登録証明書』とIDとパスワードの記載は下の図のようになっています
上記のIDとパスワードを元にレインズへログインし、ご自身の売出し物件の情報を確認してください。
囲い込みを回避する方法2. レインズで自分の不動産の取引状況を把握する
売主がレインズの登録情報を把握できるのは、売主に「取引状況」を把握させるためです。主な目的は『囲い込み』を防ぐためです。
そもそも囲い込みとは、自社の利益を優先して、他の不動産会社がその物件を購入希望者に紹介できないようにすることを指します。（詳しくは、知らないと怖い 不動産売買での片手・両手・囲い込みをご覧ください。）
不動産会社の売上は仲介手数料のため、自分で見つけた買主に売って、売主と買主の両方から仲介手数料をもらうことを執拗に狙う行動です。結果として、物件に興味あるというお客さん（買主）を他の不動産会社が見つけてきても「既に申し込みが入ったので紹介できない」「売主様の入院で内見不可」などと嘘をついて断られる場合もあります。
囲い込みをされると、売主は売るのが遅くなったり、場合によっては売却価格が下がったりと不利益を多く被ります。
そこで囲い込みを防ぐために「取引状況」という入力項目が新たに設けられ、売主に公開されるようになりました。取引項目を新設した目的は、簡単に言うと本当は申し込みなど入っていないのに、不動産会社が「申し込みが入っている」と嘘をつけなくすることです。
取引状況ステータスは３つあります。
| 公開中 | 他の不動産業者から問い合わせを受け付けている状態 |
| 書面による購入申込みあり | 不動産業者が書面による購入申込みを受けた状態 |
| 売主都合で一時紹介停止中 | 売却依頼主の事情により一時的に物件を紹介できない状態 |
不動産会社が他の不動産会社からの問い合わせを断るためにはステータスが公開中以外になっている必要があります。
しかし、申し込みが入っている、売主都合で紹介が止まっているのであれば、売主はそれを把握しているはずです。
売主に内緒でステータスが公開中以外になっている場合は、売主が不動産会社に事実確認することができます。
そうすることで、囲い込み行為を無くしていこうとしています。物件を売却する際は、取引状況をキチンとチェックしましょう。
囲い込み撲滅のための改正内容を簡単に解説
2025年1月に「囲い込み」を防ぐために宅建業法施行規則が改正されました。この改正では不動産取引で不動産会社と売主の情報差を透明性を高めるため、2つのルールが導入されます：
改正内容1. 取引の申込み状況をレインズに登録が義務化
これまでは専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を締結し、レインズに登録されたら登録済証を不動産会社から受け取り、売主は確認するように記載されていました。
以下は国土交通省サイトにて公開している、別紙２の新旧比較表より引用しました。
第３４条の２関係
１ 依頼者への周知について １ 依頼者への周知について
依頼者への周知については、特に次の点について注意を喚起する
こととする。
(1)～(3) （略）
(4) 宅地建物取引業者が依頼物件を指定流通機構に登録した場合は
、当該宅地建物取引業者から指定流通機構が発行する登録済証の
交付を受けること等により、登録されたことを確認すること。
(5) （略）
2025年1月以降は、登録済証を不動産会社から受け取り、売主は確認することに加え、レインズのステータス管理で最新の状況を確認すると記載があります。
(1)～(3) （略）
(4) 宅地建物取引業者が依頼物件を指定流通機構に登録した場合は
、当該宅地建物取引業者から指定流通機構が発行する登録済証（
以下「登録証明書」という。）の交付を受けることにより登録さ
れたことを確認するとともに、レインズ（指定流通機構が運営す
る宅地建物取引業者間の物件情報交換システムをいう。以下同じ
。）のステータス管理機能を通じて当該依頼物件に係る取引の申
込みの受付に関する状況等の最新の登録内容を確認すること。
(5) （略）
そしてレインズでは今回の改正を機に、登録証明書に2次元QRコードが付与されるようになり、今まで以上にアクセスしやすくなりました。
改正内容2. 違反した場合は処分対象に
レインズのレインズのステータス管理機能を使って、最新の取引状況を確認する方法をわかりやすく説明するように義務付けられました。レインズのステータスが最新状況で登録されていなかった場合は、処分対象になります。
例えば、「レインズ掲載と同時に購入申し込みありの表示になった」、「ポータルサイトで公開中なのに売主都合で一時紹介停止中になっている」など、登録内容が事実と異なる場合は、指示処分を受けると明記したことで、不動産会社への牽制効果が期待されます。
レインズ登録・ステータス確認で囲い込みを完全に防げるというわけではない
レインズの取引状況が「公開中」になっていても、購入希望者からの問い合わせに対し、不動産会社が「今は売主が海外にいて連絡が取りづらく、内見予約ができない。」と言われることもあるようです。他にも、担当者不在だと不動産会社の窓口の人に言われ、いくら待っても担当者からの折り返しの連絡が全く来ないという残念な状況も少なくありません。
ここまでされた場合は、現状売主に打つ手はありません。
売却を依頼している不動産会社に、売主自身が別の不動産会社のフリをして電話をして、自分の物件を紹介可能か質問をすれば囲い込まれているか分かりますが、これは非常にハードルが高い行為です。
とはいえ、レインズで取引の最新状況が確認できるというのは、とても大きな一歩だと思います。
では、最後に囲い込みを回避できる究極の方法を説明します。
囲い込みを回避する方法3. 囲い込みを完全に防止するには、一般媒介契約で複数社に依頼する
レインズへの掲載情報を定期的にチェックしていても不動産会社が虚偽の対応をすることで囲い込みをされてしまう可能性があるということは、囲い込み行為を完全に防止する方法というのはないということでしょうか。
実は、根本的な売り方を変えてみることで囲い込みのリスクは限りなくゼロにすることができます。
その方法は、「一般媒介契約で複数の不動産会社に売却を依頼する」というやり方です。
そもそも不動産会社が囲い込みをするのは、自社で買手を見つけて買主と売主双方からの仲介手数料を得ることを目的としているためです。
前述の通り一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に売却を依頼できるので、他の不動産会社経由で成約となってしまった場合不動産会社には1円も利益が発生しません。そのため各社が競うようにして売却活動を行うことになり、結果として囲い込みをする余裕もメリットもなくすことができます。
囲い込みを防止するために最低何社以上との一般媒介契約が必要といった明確なラインはないのですが、不動産会社とのやり取りで発生する手間の面を考慮すると3〜6社ほどが現実的なところではないでしょうか。
なお、一般媒介契約はレインズへの登録義務はありませんが、お願いしたら対応してもらえます。媒介契約後に、レインズ登録を依頼してみましょう。
一度の査定依頼で最大6社と繋がる不動産売却サービス
特定の1社に物件の売出しを任せるのではなく、複数の会社に売却を依頼することで得られるメリットはその他にもたくさんあります。一方で、複数の不動産会社に売却を依頼すると、その会社数だけ査定や媒介契約などのやり取りを行う必要があります。
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現在売却中の物件がもしかしたら囲い込みにあっているかもしれないと不安に思っている方や、これから売り出しを考えていて囲い込みの被害にあうことを懸念されている方はぜひ一度ご検討ください。
