土地が不要になったので売りたい、もしくは身内と分割で相続するために評価額を出したいという悩みを持つ人は意外に多かったりします。
しかし一口に土地と言っても、実は形状によってその評価額は大きく変わってきます。
土地の形状によってどのように評価額が変化していくのか、またどのような形状の土地の評価が低くなるのかを知っておけば、相続の際に揉めることもなく、スムーズに土地を売却したり、相続税対策をすることもできます。
評価が悪くなる土地とは
評価が高くなる形状
土地の形状として最も使いやすいと言われるのは正方形もしくは適度な長方形の土地です。
そういった土地は入り口の幅が広く、過度な奥行きがないもで、家を建てたりビルを建てたりするのにも適しています。
また道路に面している面積が広くなると、車で乗り入れをしやすいというメリットもあります。
つまり評価額が低くなりがちな土地とはその逆のものになります。
具体的には以下のようなものが考えられます。
評価が低くなる形状
傾斜のある土地
丘の斜面など傾斜がある土地は、家などを建てようと思った時に、平面にしないと家が建てられません。
しかし、平面にするために土を盛る必要があるのでその施工費と時間がかかります。
さらに地盤の硬さも、自然に形成された平面よりも脆くなります。
そのような防災面の弱さと手間で評価額は低くなってしまいます 。
入り口の狭い土地
いわゆる旗竿地と言われるような土地です。
道路に面しているのが、幅が狭い細長い通路、奥に入っていくと正方形の土地が広がっているような形のような形をした土地を指します。
車で侵入することが非常に困難であり、また火災の際に消防車が入ることができないというデメリットがあります。
道路に一定の幅で面していない土地は、建物の密集を防ぐために再建築不可ということも多いです。
そして建物の建て替えができないために、評価額が非常に大きく下がってしまうこともあるのです。
道路より高い位置もしくは低い場所にある土地
道路から上に隆起している、もしくは陥没している場所にある土地はやはり車などの侵入が難しいために評価額は低くなります。
特に陥没している場所にある土地は、河川が近くにあれば水害を被る可能性が非常に高くなるので、評価額にその危険性が反映されてしまいます。
日照が阻害されている土地
いわゆる日当たりの悪い土地というのも、土地評価額が大きく下がる要因になります。
日照時間が何時間か保証されているかというのは、法律で定められた基準があり大切な住人の権利です。
他の物件への影響を避けるために、住宅地の中に1軒だけ高い建物を建てることはできませんし、南向きの日当たりの時間が長い土地は一般的に評価額が高くなります。
北向きで日照時間が短いという土地は、その分評価額も下がってしまうことがあります。
周辺環境に心理的瑕疵物件がある土地
土地の形状そのものではないですが、心理的瑕疵的な物件、例えば墓地、交通量の多い道路や工場などが付近にある土地というのも評価額が下がります。
そして地盤が強固ではなく耐震性が低い土地というものも評価額を下げる原因になります
奥行価格補正率とは
では評価額がどれほど下がっているのかというものを、奥行価格補正率で見てみましょう。
奥行価格補正率とは奥行きの長い土地に対して、どの程度奥行きがあると評価額を下げるのが適当なのかということを表す基準値係数になります。
その基準値は国土交通省のウェブサイト（https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/02/07.htm）に掲載されていますが、例えば住宅地の場合は奥行きが1～10メートルの場合はやや低くなり、10～24メートルの奥行きが基準値として、係数が1になります。
さらにそれ以上の奥行きがあると、徐々に係数が低下し、最低の係数は0.8となっています。つまり同じ面積でも、奥行きがあることで、土地の評価額は80％まで落ちてしまうのです。
住宅用には適していない土地でも、賃貸ならば使えるものもある
一方で、使いにくいと言われていても用途によってはそれほど不便をしないというケースもあります。
例えば旗竿地などは入り口が狭いので車を出し入れできないためにで評価が低くなりがちですが、単身者向けのアパートを建てるのでしたら車を所有する人は少ないのでそれほど大きなマイナスにはなりません。
入り口が狭いからといって、アパートの住人が不便さを感じることは少ないでしょう。
駅近くの立地ながらも旗竿地ということで評価が低いという土地があったら、それを購入しアパートを建てることで利回りの高い物件を手に入れることも可能です。
斜面にある物件なども、あまり人気がないのでどうしても価格が低くなりがちです。
自分が売るという場合では嬉しくない要素ですが、もし家をなどを建てるために土地を探しているのでしたら、そういった斜面の非常に価格が安い土地を購入してもよいでしょう。
整地代がどれぐらいかかるのかを見て、平地の土地を購入するのと価格を比較してみましょう。
場合によっては非常にお得な価格で土地を購入できることもあります
まとめ
土地の評価額は、形状がいびつであったり、道路に面する面積が狭かったりするほど、低下していってしまいます。
しかしそれを逆手に取って、相続税の評価額を下げる、また利用法を工夫することで、格安で土地を購入できることもあるのです。
