普段から特に意識することもなく通行する道路。
私たちの日常生活に欠かすことができないインフラの1つですが、建築や不動産の視点から考えると、道路は非常に重要な要素となります。
接している道路によってマイホームを建築する時の条件や売却価格に影響してしまうのです。
良い道路、悪い道路とはどのような道路なのか？今回はそんな不動産と道路の関係について取り上げたいと思います。
不動産に影響する道路とは？
道路に関しては、主に道路法や都市計画法などで規定されていますが、不動産と道路の関係で最も重要な法律は建築基準法です。
建築基準法では、「土地に建物を建てようとする場合には、敷地が建築基準法に定める幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められています。
これを裏返して言うと、「建築基準法に定める道路に2m以上接していない土地には建物を建てることができない」ということになります。
このような土地のことを「再建築不可物件」と言ったりします。
土地の形状によりほとんど道路に接していない「旗竿の土地」や「L字土地」などに多く見られます。
再建築不可物件は名前の通り建物を建築できない土地になりますので、資産価値としては普通の土地と比べて極端に低くなってしまいます。
実はこのような再建築不可物件は多く存在しており、実際に売りに出されているケースも少なくありません。
周辺相場により極端価格が安い物件は再建築不可の可能性があるので注意が必要です。
次に注意が必要な道路は、幅員が4mに満たない道路に接している物件です。
建築基準法では幅員4mに満たない道路に接している場合は建物を建てることができませんので、人工的に道路幅を4mに広げる必要があります。
具体的には敷地の一部を削り道路にする方法があります。
これをセットバックといい、セットバックが必要な物件は数多くあります。
幅員4mに満たない細い道路が存在する分だけセットバックが必要な物件が存在しているわけです。
戸建て販売のチラシなどにもよく掲載されていることがありますので、機会がある時はチェックしてみてください。
他にも道路の種類として、特別に道路として認める「但し書き道路」や国や市町村以外の個人などが所有する「私道」などがあります。
ここでは詳細は省きますが、これらの道路は権利関係が複雑になっているケースが多いため、不動産会社に相談してみるのが一番良いと思います。
簡単に道路の価値を調べる方法
道路がいかに不動産に影響するか分かったところで、自分が所有している不動産に接している道路は一体どれくらいの価値があるのか気になるところです。
ここでは、道路の価値を簡単に調べる方法を紹介したいと思います。
一番簡単に調べられる方法は国税庁が毎年発表している路線価図を利用することです。
路線価は主に不動産の相続税評価額を算出するために利用されますが、道路の価値を調べる上では有効です。
例として、杉並区のＪＲ荻窪駅周辺の路線価図を使って説明したいと思います。
路線価図を見てみると道路ごとに数字が記載されていますが、これがその道路の路線価になります。
単位は㎡となっていますが、杉並区は高級住宅街ですので、㎡あたり40万円以上の道路が多く見られます。
この路線価図では、荻窪駅に近ければ近いほど路線価が高くなっていることがわかるかと思います。
荻窪駅北口では㎡あたり180万円以上の価値が付いている道路もありますね。
このようにどのような道路に接しているかによって、その不動産の価値が大きく変動するか分かって頂けたかと思います。
ちなみに路線価の右にアルファベットが記載されていますが、これは借地権割合を示しています。
不動産が所有権ではなく、借地権の場合に路線価にそれぞれの借地権割合を掛けて価値を計算することになります。
なお、この路線価図は国税庁のHPから無料で閲覧することができます。
注意事項として、路線価が高い道路に接していれば全ての物件が高額で売却できるとは限りません。
建物の用途や道路の方角など様々な要因により実際の価値は変わってしまいます。
また、路線価図に記載されている路線価は建築基準法の建築条件を満たしていることが前提となっています。
あくまで道路価値の目安を知る1つの方法として調べてみてください。