前回に引き続き、不動産の売買契約に関するポイントを紹介します。
不動産売買を検討されている方はもちろん、予定がない方でも予備知識として参考にして頂ければと思います。
債務不履行とは？
まず始めに債務とは何かを確認しましょう。
不動産売買契約において、債務とは、買主の不動産の代金を支払う義務（代金支払い債務）と売主の不動産を引き渡す義務（不動産引渡し債務）をいいます。
そして債務不履行とは、債務者が債務の履行をしないことをいいます。
債務不履行には、履行遅滞、履行不能、不完全履行の3つがあります。
〈履行遅滞〉
債務を履行できるにもかかわらず、債務者の故意や過失によって、決められた時期に履行しないことです。
例）買主が期日通りに代金を支払ったにもかかわらず、未だに売主が物件の引渡しをしない。
〈履行不能〉
契約時には履行が可能であったものが、債務者の故意や過失によって、不可能となることです。
例）引渡し予定の物件が火災によって燃えて無くなってしまった。
〈不完全履行〉
一応、履行はしたものの、債務者の故意や過失により不完全な場合のことです。
例）売主は物件を修繕してから引渡しをする約束だったが、実際は一部修繕されていなかった。
上記のような債務不履行が生じた時には、債権者は債務者に対して損害賠償の請求ができます。
また、相当の期間を定めて履行の催告を行い、期間内に履行がない時は契約の解除ができます。
なお、履行不能の場合には催告なしで直ちに契約の解除ができます。
クーリング・オフ、品質促進法とは？
クーリング・オフという言葉を耳にしたことがあるという方は多いと思います。
宅地建物取引業者が売主となる契約において、喫茶店や自宅などの場所で契約した場合、一定期間内であれば、買主は契約を白紙にすることができます。
クーリング・オフの条件は以下の通りです。
・クーリング・オフは書面で行う
・クーリング・オフができる期間は、不動産業者が書面でクーリング・オフができることを告げた日から8日以内
ただし、物件の引渡しを受け、代金を支払った場合や不動産業者の事務所等で契約を締結した場合はできませんので注意が必要です。
品質促進法とは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」のことをいいます。
新築住宅の建物の基本構造部分（柱など）について、不動産業者である売主は建物の引渡し時から最低10年間は買主に対して瑕疵担保責任義務を負うことを定めています。
この法律は不動産に詳しくない一般個人の買主を保護するために2000年に施行された比較的新しい法律です。
壁芯面積・内法面積、公募取引・実測取引とは？
壁芯面積とは、物件の壁の中心線から測定した面積のことをいいます。
壁芯面積は、マンションの広告チラシやパンフレットなどで表示されている面積です。
一般の方には一番馴染みのある面積と言っていいでしょう。
対して内法面積とは、物件の壁の内側の面積のことをいいます。
実際の不動産売買契約書に記載される面積や登記簿に表示されるのは内法面積になります。
内法面積はチラシやパンフレットに記載の面積より小さくなりますので、契約の際はきちんと確認しておきましょう。
最後に公募取引と実測取引について説明します。
公募取引とは、登記簿上の面積に基づいた不動産取引のことをいいます。
実測取引とは、実際に測定した面積に基づいた不動産取引をいいます。
公募取引で契約した場合、後日実測した面積と異なっていても売買代金の増減精算は行いません。
一方、実測取引で契約した場合、後日実測して、その面積と異なっていた場合、売買代金の増減精算が行われます。
どちらの取引が良いかはケースバイケースですので、不動産仲介会社の担当者とよく相談してベストな方法を決めてください。
以上、不動産売買契約書を読み解くポイントということで2回にわたり紹介してきました。
納得のいく不動産売買の手助けになると思いますので、参考にして頂ければ幸いです。
