今回は不動産の売買契約書に関する重要なポイントについて紹介したいと思います。
契約書というと、難しい条文が事細かに記載されていて、取っ付き難いイメージを持たれているかもしれません。
ここでは契約書の中でも特に押さえておきたい部分に絞って、わかりやく簡潔に説明したいと思います。
では、さっそく見ていきましょう。
手付金・解約手付とは？
手付金とは、売買契約を結ぶ際に買主が売主に渡す前金のことをいい、不動産売買契約の場合、通常は「解約手付」とされます。
解約手付とは、買主の立場からすると、いったん結んだ契約を買主の都合により解除する場合は、買主は（契約時に売主に渡した）手付金を放棄することになります。
逆に売主の都合により契約を解除する場合は、売主は買主に手付金の２倍（契約時に買主から貰った手付金&手付金と同額のお金）の金額を渡すことになります。
だだし、相手方が履行に着手した（買主が売買代金を支払った、売主が建築に着手した等）後は、この手付解除ができませんので注意が必要です。
ちなみに手付金の金額ですが、ケースバイケースではあるものの、おおよそ売買金額の20％前後が多く見受けられます。
危険負担とは？
危険負担とは、売買契約の締結後、物件の引き渡し前に、売主に過失が無い火災や地震などの不可抗力によって、物件が滅失してしまった場合の責任区分のことをいいます。
この危険負担ですが、実は民法上の規定と不動産売買契約の実務では内容が異なります。
民法上では先ほどの売主に過失の無い火災や地震の場合、買主は物件代金の全額を支払わなければなりません。
しかし、このような民法の規定のままだと、買主側のリスクが高くなり、なかなか購入に踏み切ることができません。
ですので、実際の不動産売買契約では、売主が危険負担とすることがほとんどであり、特約でそのような定めにします。
瑕疵担保責任とは？
最後に瑕疵担保責任について紹介します。
瑕疵担保責任とは、売買した不動産に通常の調査では発見することができないような欠陥（＝瑕疵）がある場合には、売主はその瑕疵に故意や過失がなかったとしても、責任を負わなければならないことをいいます。
例えば、引渡し後に不動産の壁裏の見えないところに白アリが発生していた場合などは、仮に売主がシロアリ被害の事実を知らなかったとしても責任を負います。
具体的には、買主は売主に対して損害賠償請求または契約の解除ができます。
では、買主は売主に対して、いつまでこの瑕疵担保責任を追及できるのでしょうか？
民法では、「買主は瑕疵があることを知った日から1年以内であれば、売主に対して、損害賠償請求や契約の解除ができる」とされています。
しかし、民法のまま契約を結んでしまうと、「瑕疵があることを知った日から1年以内」なので、購入後20年経過したあとでも、瑕疵があることを知った日から1年以内であれば、買主は売主に対して損害賠償請求ができてしまいます。
これだとあまりにも売主が不利ですよね。
ですので実態としては、一般個人間での売買契約の場合は引渡し後3ヶ月以内に限って瑕疵担保責任を認めるケースが多くなっております。
なお、個人間ではない売主が不動産業者の場合は、少し厳しくなって、不動産の引渡し後、最低2年間以上は買主に対して瑕疵担保責任を負わなくてはなりません。
不動産の売買は、人生で何度も経験することではありません。
売買契約に対して不慣れなのは当然ですし仕方がないことですが、非常に高額な取引になりますので、後で後悔しないためにも必要最低限の売買契約の知識は持っていたほうがよいと思います。
次回の「不動産売買契約書を読み解くポイント②」も併せてチェックして頂ければと思います。
