不動産を購入する際は手付金が必要
不動産を購入する際には、売主が買主に対して「手付金」を支払うのが一般的です。
本記事では、不動産を購入する場合は知っておきたい手付金の種類や意味、手付金の相場などを詳しく解説します。
手付金は買主が売主に支払う
手付金には3種類があります。
- 証約手付
- 契約締結を証明するためにやりとりされる
- 違約手付
- 契約に違反があったときに賠償額とは別に没収される
- 解除手付
- 売買契約の解除に関係する
上記の3つの手付金をすべて払うというケースはほとんどありません。次にそれぞれの手付けについて簡単に説明します。
1. 一般的な不動産売買の際に必要な「証約手付」
不動産は高価な買い物です。一旦売買の話しがまとまった後で、「やはりなしにしたい」と言われると困ります。そこで、買主は売主に手付金を払うことで、「確かに買います」という意思表示を見せます。
2. 契約に違反があったときに賠償額とは別に没収される「違約手付」
例えば売買契約に反して代金が支払われなかった場合や、代金を支払っても売主が物件を引き渡さないといった場合に、先に支払った手付金は没収されます。この没収される手付金を、違約手付と言います。
3. 売買契約の解除に関係する「解除手付」
理由があって売主が不動産を売却するのをやめたい場合は、手付金を倍返しなければなりません。これが、「解除手付」の仕組みです。
なお、手付金は必ず契約後に払います。契約の前に手付金を払うことはありません。
手付金の相場は不動産の購入費の5～10％
手付金の金額は不動産屋が売主の場合以外は決められていません。しかし、あまり高くては手付金が支払えず、安ければ安易な契約解除繋がります。一般的には購入費の5～10％が相場です。
たとえば、3,000万円の不動産を購入したい場合、手付金は150万～300万円となります。なお、不動産屋が売主の場合は手付金が20％以内、しかも必ず「解除手付」にしなければなりません。
あまりに低い手付、高い手付の場合は理由があるケースもあります。念のために不動産屋に理由を尋ねてみるといいでしょう。なお、手付金の支払いは不動産売買の契約を結ぶ当日現金で支払うのが相場です。住宅ローンに「手付金」を含めることはできません。
家を購入する際の費用に住宅ローンとは別に「手付金」が含まれているのはこのためです。また、カード払いなどもできないので注意しましょう。なお、手付金は不動産の購入費が支払われる際に返すのが決まりですが、ほとんどの場合購入費から手付金を引いた額を請求されることで、不動産購入費の一部に当てるケースがほとんどです。
手付金が没収される条件
手付金は、買主から「事情があって不動産購入をやめたい」というときに権利を放棄しなければなりません。
前の例を流用して説明すると3,000万円の物件を購入しようと300万円の手付けを支払ったけれど、事情があって購入をやめたい場合は、手付金はそのまま売主のものになります。ただし、手付金を放棄すればいつでも契約解除できるわけではありません。
売買契約を交わす際、必ず「手付解除期日」が定められます。この日程を過ぎてしまうとたとえ手付金の権利を手放したとしても、売買をやめることはできないのです。このほか、売主や買主が「契約の履行に着手した場合は、契約を解除できない」という決まりがあります。
たとえば、売主が不動産に建っている建物を壊して売却することを条件にしている物件が合った場合、たとえ「手付解除期日」前であっても、売主が建物を壊し始めたら売買の解除ができない可能性もあります。詳しくは、契約時に「どのような条件が契約の履行の着手に当たるか」を確認してください。
やむを得ない事情で不動産の売買を取りやめたい場合は、できるだけ早くに決断しましょう。
手付金が返還される条件
一方、売主の都合で不動産の売買を取りやめたい場合は、手付金は倍額で買主に返還されます。
これを、「手付金倍返し」と言います。倍返しをすることで、売主は契約解除がしにくくなり買主の不利益を防ぐことが可能です。もし、手付金を返せばいいだけならば、売主への抑止力が低くなってしまいます。
ただし、この場合も「手付解除期日」が定められ、「契約の履行に着手した場合は、契約を解除できない」という決まりが適用されます。買主が「契約の履行に着手した場合」とは、住宅ローンを組んだ段階である場合が多いです。なお、買主の申し出で契約が解除になることは滅多にないと思いましょう。
また、手付金が返還される条件はもう1つあります。「買主が住宅ローン審査に通らなかった場合」です。現在、不動産購入をする場合、ほとんどの方がローンを組みます。ローンを組む前には審査がありますが、この審査に通るかどうかは審査を受けてみなければわかりません。今まで、金融トラブルなどを起こしたことがない人であっても、職業や年齢、収入などを理由に審査に落ちることもあります。
最近では、「一時期携帯電話の購入費用や通話料を滞納してしまったせいで落ちた」というケースもあります。住宅ローン審査に落ちてしまった結果、住宅購入費が用意できないということで、契約不履行となり、手付金は全額返金されるのです。
ですから、売主は手付金が振り込まれてもローン審査が通るまでは、それに手をつけない方がいいでしょう。思わぬトラブルに発展するかもしれません。
手付金の額を決める際の注意点
前述したように、不動産屋が売主にならないかぎり手付金の金額はある程度自由に定めることはできます。売主と買主が納得さえすれば、手付金が30％でも40％でもいいのです。
しかし、あまり安すぎても高すぎてもいけません。ここでは、手付金の金額を定める際の注意点を紹介します。ぜひ、参考にしてください。
あまり高額に設定しない
前述したように、手付金は「現金」で用意するのが一般的なルールです。ですから、あまり高額にしてしまうと用意するのが大変です。たとえば、手付金が50％に定めてしまった場合、3,000万円の物件ならば1500万円もの手付金が必要です。
多額の現金を用意するのは大変ですから、いくら双方の合意があったとしても5％～10％にまでしておきましょう。また、手付金の金額と同様に定めておきたいのが、契約解除の期限です。「契約解除の期限」を何日までと定める法律はありません。売主と買主の両方の話し合いにより「特約」として契約書に盛り込まれるのが一般的です。
不動産屋に任せることが多いのですが、双方の合意できめても大丈夫です。ただし、あまり契約解除日を近い時期に設定してしまうと、万が一のことがあり土地の購入ができなくなったときに、契約解除ができません。かといって遠すぎると土壇場になってもキャンセルができてしまいます。
前例を確認し、不動産屋さんとも相談して決めるのが妥当です。
手付金の保全措置について知っておく
手付金を先に売主に渡した場合、「売主が手付金を持って逃げてしまう」という事態も考えられます。実際、それに類する詐欺事件もありました。
そのため、現在では「条件を満たした場合、手付金の保全措置を講じる義務」が課せられています。手付金の保全措置義務が生じる条件は、「手付金等の合計が代金の額の百分の五（5％）を超えるとき」と、「手付金等の合計が1,000万円を超えるとき」のどちらかを満たしたときです。
たとえば、3億円の物件があったとします。これを売買するとき、手付金として1,000万円が支払われました。この場合、3億円の5％は1,500万円ですから、5％の要件を満たしていません。
しかし、手付金等の合計は1,000万円を超えているので、保全措置を講じる義務が生じるわけです。手付金の保全措置を講じるためには、「銀行等による保証」と「保険事業者による保証保険」があります。なお、保全措置を講じる義務を負うのは不動産屋です。
これは、「売主が宅地建物取引業者でない場合は保全措置を講じる義務がない」と定められているためです。ですから、手付金が10％の場合や、1,000万円を超える場合は不動産屋に相談して保全措置を講じてもらいます。このことを知識として覚えておきましょう。
手付金は売主のこともよく考えて額を決めよう
不動産売買は高額な買い物なのでいろいろなお金が必要です。わからないことも多いことでしょう。
ですから、手付金に関してわからないことがあったら、不動産屋さんとも相談して額などを決めてください。売主、買主両方のことを考えて決めましょう。