住み替え時の3つのチェックポイント
住み替えをしようと思ったらどんなことを確認すればよいのでしょう？そしてマイホームを売る時も、新しいマイホームを買う時も、損をしないように気をつけるポイントはなんでしょうか。
ここでは、まず何を確認すべきか、そして売買のおおまかな流れと、売る方が先なのか、買う方が先なのか、どちらがよいタイミングかを見ていきましょう。
1.今のマイホームの状況は？
住み替えを決めたらまず確認すべきこと、そればずばり「資金」です。あなたの現在のローンと資金の状況を確認しましょう。
新しいマイホームの頭金に充てられるくらいの貯金はありますか？新しいマイホームのローンと現在のローンの返済が同時に重なっても、毎日の生活を圧迫しませんか？そして売却できた場合は、その額で現在のローンを完済できるでしょうか。
まずは、現在のマイホームのローンと生活費、貯金を具体的に数字で書きだしてみましょう。
2.住み替えの大まかな流れは？
ここで見ていく住み替えには、不動産を売ることと買うことの2つの取引があります。
売る時には、査定・媒介契約・売却活動・売買契約・引き渡しが大まかな流れです。一方、買う時には、物件探し・見学・購入契約・支払い手続き・入居という流れです。
3.先に買う？先に売る？
購入した新しいマイホームへの入居日と、売れた現在のマイホームの引き渡し日が同じ日になるのが理想です。
しかし、購入と売却を同時並行で行いタイミングがぴったり合うことは、現実的には難しいものです。
そこで、先に新しいマイホームを購入する「買い先行」と、先に今のマイホームを売る「売り先行」のいずれかを選択することになります。
それぞれにメリットとデメリットがあり、特徴がありますので、あなたの資金やローンの状況に加え、スケジュールも考慮して進めていきましょう。
買い先行のメリット・デメリット：仮住まい不要だがダブルローンで負担増
「買い先行」とは、今のマイホームに住み続けながら、新しいマイホームを買うことです。
この場合、引っ越し先が決まった後で、今のマイホームから直接移れるため、最大のメリットは仮住まいが不要という点です。また、納得できる物件に出会うまでじっくり時間をかけられることもメリットです。
一方、デメリットとしては、売却金を購入資金やローン返済に充てられない点があります。また売却のタイミングによっては、現在のマイホームと新しいマイホームの2つのローンを支払う必要が出てきます。
更には、売手がなかなか見つからない場合には値下げが必要となり、売却希望金額よりも下回った金額になってしまう可能性もあります。
したがって、「買い先行」の場合は、現在のマイホームの売却金を新しいマイホームの購入資金にしなくてもよい、資金や収入に余裕のある人が向いているといえるでしょう。
売り先行のメリット・デメリット：資金的には負担少ないが、2回の引っ越しが手間
「売り先行」とは、一度仮住まいへ移ってから、現在のマイホームの売却手続きを進め、資金を得てから新しいマイホーム購入する方法です。
この場合の最大のメリットは、現在のローンの返済や新居のための資金が確保でき、資金計画が立てやすい点です。また、売り急ぐ必要がなければ、無理に値下げをする必要もなく、納得のゆく売却活動ができます。
デメリットとしては、仮住まいが必要となるため、2回引っ越しすることになる点です。また、仮住まいの家賃も必要となります。したがって、「売り先行」の場合は、住宅ローンを現在の返済額程度に収め、金銭的なリスクを避けたい人が向いているといえます。
住み替えにはどんな費用が必要？
さて、「売り先行」にしても「買い先行」にしても、不動産を売ったり買ったりする時には、手数料や税金など、さまざまな費用がかかってきます。
思いもよらぬ出費で希望の物件をあきらめることなく、あなたの希望通りに売却や購入をすすめるためにも、マイホームの購入や売却以外にどんな費用がかかるかをきちんと把握しておきましょう。
売却時にかかる費用は？
マイホームを売る際には、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、所得税・住民税などの税金、ローン一括返済費用や引っ越し費用などのその他の費用がかかります。
手数料や印紙税、税金など、売却金額によって率が決められているものが多くありますので、不動産会社に事前に確認しておきましょう。その他、「売り先行」で仮住まいが必要となる場合は、敷金や礼金、家賃が発生します。
購入時にかかる費用は？
マイホームを購入する際には、購入費用の他に、仲介手数料、収入印紙、融資事務手数料、所有権移転登記費用、抵当権設定登記費用、保険料各種、固定資産税などの税金、引っ越し費用などの費用がかかります。
また、新居が新築の場合、中古物件の場合、あるいは土地を買って家を建てる場合など、タイプによっても必要な費用とタイミングが異なります。不動産会社ともよく相談して確認しておきましょう。
資金計画はローンの残債計算から始める
住み替えにはどんな費用がかかるのかが把握できたら、次は自分の資金計画です。
現在のローンをどうやって完済するのか、新しいマイホームのローンの期間や金額はどれくらいなら組めそうか、購入後の日々の生活に大きな影響はないかを考えて計画することが必要です。
特に、二重ローンになる場合にはどうするか、税金対策はどうするか、なども計画に含むべき大切なポイントです。
売る物件の残債と買う物件の新規ローンの計画
住み替えの際の大切なポイントの一つは、現在のマイホームの住宅ローンです。
理想的な住み替えは、現在の住宅ローンを完済し、新しいマイホームの住宅ローンを組むことです。売却金で完済できた上、更に残った場合は、新しい家の購入資金に充てられます。
一方、足りずにローンが残ってしまう場合も想定されますね。ローンが残ってしまった場合、手元にある貯金などを足して完済できればそれにこしたことはありません。
けれどもローンが完済できなければ家を売却できないため、新しいマイホームのローンと現在のマイホームのローンの2重払いになる可能性も出てきます。
こういった場合は、住み替えローンなどの方法を利用できますので、不動産会社とよく相談しましょう。また、「買い先行」での住み替えをする場合は、仮住まい用の費用を見込んでおくこともお忘れなく。
マンションからの住み替え時のポイント
マンションからの住み替えの場合は、築年数によって売却価格が大きく変わる点に注意が必要です。
残念ながらマンションの価格は、年数が経てば経つほど下がる一方なのです。売却金で次のマイホームのための資金にしたいと考える場合は、築年数が10年以内のうちに売却すると良い値段で売れる可能性が高くなります。
また、マンションに住むと住民が支払う義務のある修繕積立金が増額される前に売却できれば、自分の出費を抑えられます。
しかし住宅ローンもまだ残っている場合がほとんどですので、売却価格でローン返済ができるのか、次のマイホームのための資金になるのか、資金計画のための情報をしっかり収集しておくことが必要です。
戸建てからの住み替え時のポイント
一戸建てからの住み替えも、やはりマンションと同じように築年数が経っている物件ほど建物自体の価値が下がります。
木造住宅の場合は特に土地の値段のみの売却額になる場合があることも踏まえておきましょう。
マンションと異なるのは、水はけや地盤などのその場所特有の条件でも価格が前後する点です。
まずご自分でおおよその相場を知った上で不動産会社に査定を依頼します。リフォームをした方が少しでも高く売れるのでは？と考えてしまうかもしれませんが、思ったより売却価格が高くならないことが多いため、リフォームはせずにおいてよいでしょう。
住み替えのタイミングって？：ライフイベントなのか、築年数なのか
住み替えのタイミングを考えるとき、それはどんな時でしょうか。
今のマイホームが手狭になってきたから、周囲の環境を変えたいから、職場が変わったから、あるいは将来に備えて、など住み替えにはさまざまな理由がありますね。
ここではライフイベントに合わせるタイミングと、築年数を考えたタイミングの2つについてみていきましょう。
ライフイベントに合わせたタイミング
一般的には自分のライフスタイルやライフイベントに合わせて住み替える場合が多いです。
結婚や出産で家族が増えたから、勤務場所が変わったから、あるいは子供が独立したり自身の退職に伴い生活スタイルが変わったからなどの場合です。
また、子供のいる世帯では、子供の学校進学に合わせて住み替えることもあります。
更には歳を取った時に備えてバリアフリー設計の住宅への住み替えを考えることも、1つのタイミングになります。
築年数を考えたタイミング
今のマイホームには満足しているけれど、一生ここに住むわけではなく住み替えをいつかしたいな、と漠然と考える場合もあるでしょう。
その場合は築年数に注意が必要です。いざ住み替えようとしたら、築年数が経っていて希望価格で売れなかった！なんていうことにならないように、計画的に住み替えを考えましょう。
前述のようなライフイベントのタイミングに合わせるのも1つの方法です。また、マンションの場合は、修繕積立金の支払い額が増額される前に売却するのもよいタイミングでしょう。
また、マンションは5年以下の保有年数と5年超の保有年数では、売却時に支払う税金の額が異なります。自分の生活と、マイホームの築年数、2つを上手に合わせて次のマイホームへの住み替えを計画しましょう。
スムーズに住み替えを進めるためには
マイホームの売却や購入、どちらも人生の中では大きなイベントとなります。損をしないようにスムーズに行うためには、まずは情報収集から始めましょう。
査定額はもちろんですが、実際にどんな税金がどんな率でかかるのか、どんな手数料がかかるのか、節税ができる部分はどこか、などの細かい費用に関する情報も必要です。
そして住み替えは「買い先行」にしても「売り先行」にしても、どちらも同じ不動産会社に依頼するのがよいでしょう。別々にしてしまうと連絡先が複数になり、手続きが煩雑になってしまいます。
今のマイホームの売却のタイミングを逃さず進め、納得のいく新しいマイホームを手に入れるためには、時間をかけたしっかりしたリサーチが住み替えへの第一歩となります。
