マンションや戸建ての売却をするときに、売り出し価格を最終的に決定するのは当然ながら売主であるあなた自身になります。
価格を決定する過程で、不動産会社の査定価格を参考にすることはありますが、その査定価格が適正であるかを知るには、自分でもしっかりとした判断基準を持っておかなければいけません。
そこで、自分で売却価格を決定する時に何を参考にしたらいいのかその基準となる3つのポイントをお伝えします。
1.国土交通省が提示している、公的な公示地価・路線価を参考にする
不動産査定において最もよく利用されるのが国土交通省が年1回、発表している公示地価・路線価などの数字になります。
ただし、土地の相場というものは生き物であり、年の最初と12月では大きく異なることもあります。
不動産の売買価格そのものを表しているわけではないことに注意をしましょう。
ただし、多くの不動産会社が参考にしている数字であることに違いありませんので、エリアごとの価格を見て、公示地価や路線価に物件の面積を掛けることで、大まかな土地価格の査定額を出すことは可能です。
また土地の面積だけではなく、土地の形状や接道状況によっても価格査定は大きく変わってきますので、専門家の意見やノウハウを参考にしましょう。
2.今売りに出ている不動産情報や不動産取引事例を参考にする
国土交通省のサイトは公的機関特有の難しさがあるので、参考にはしにくいのではないかと考える人もいるのではないでしょうか。
もっと情報を参考にしやすいのは、SUUMO・athomeなどの不動産情報サイトを見ることです。
不動産情報サイトには、現在売りに出されている物件情報が、事例として多数掲載されているので自宅の条件と似たような物件を探し、その価格を参考にできます。
自分が所有する物件と、全く同じ条件というものはまず見つからないでしょうが、同じような土地の広さ、同じような立地、同じような設備や築年数といった、色々な条件を設定して検索ができます。
また最近では、不動産テックの発達により物件の価格を類推してくれるAIを用いた不動産情報サイトも増えています。自分が所有する物件の情報を入力すればその物件の売買価格を自動的に算出してくれますし、 そのエリアで実際にあった売買情報についても調べることが可能です。弊社のHowMaもAI査定をしています、ぜひお気軽にお使いください。
また国土交通省でも「不動産取引価格情報検索」（https://www.land.mlit.go.jp/webland/）で実際の取引事例の情報を掲載しています。このサイトを参考にすれば、土地の価格について実勢の相場に近い価格を算出することを可能です。
3.その物件を再調達した時の価格を参考にする
物件の価格を出すには、不動産鑑定士に依頼すると正確な数字を出してくれます。
不動産鑑定士が用いる価格の査定方法を知って、自分で査定額を出してみるのも良いでしょう。
価格の算出には以下のような三つの方法があります。
（1）原価法
これはその物件を再度建てた時に、どれぐらいの費用がかかるかということをもとに売買価格を算定するものです。
土地の価格と建物を建てた時の価格を出して、建物の場合は築年数に応じて、一定の係数をかけます。
築年数が古いほど建物の価値を差し引いて計算していきます。
土地の価格などは国土交通省の情報を見て調べられますし、建物の価格は工務店などに見積もりをして価格を出せます。
（2）取引事例比較法
これはその名前の通り、実際にあった近隣の売買取引事例をもとに価格を算出していく方法になります。
先ほど書いたように過去の取引事例が見られるサイトを参考に価格を出したり、不動産情報サイトで実際に売りに出されている物件を見ながら、価格を決めてでも良いでしょう。
（3）収益還元法
これは「物件がどの程度の収益を生み出すのか」という数字を元に売買価格を決定していく方法です。
つまり賃貸に出した時に、何年間でどの程度の利益を得られるかということを考えなくてはいけないので、不動産投資を行っている人向きと言えるでしょう。
一世帯しか住めないような戸建ての場合、どうしても収益性は低くなるので、収益還元法では価格が低く見積もられがちですし、 逆に戸建てと同じような面積や家の物件でも、複数の人間に賃貸できる集合住宅であれば、収益還元法での査定価格は高くなる傾向にあります。 その物件を賃貸に出した時の利回りと収益から逆算していくことになるので、不動産投資を行っていない人にとっては使いづらい方法です。
まとめ：自分の不動産の価値を大まかに把握してから、価格設定を行いましょう
不動産情報サイトの多様化・多機能化、そして不動産テックの発達により個人でも不動産の売買情報を手に入れるのは容易になりました。
自分で数字の判断基準を身に着け、適正な価格帯の中で、最大限に自分の利益を増やしていくために、情報収集力と分析力を身に着け、不動産相場の感覚を養っていきましょう。HowMaは、簡単な物件住所の入力だけで日本全国の不動産価格をAIで査定することができます。この機会にぜひお使いください。
