不動産業界で注目を浴びていることの一つに、2018年4月の宅建業法の改正があります。
更にその改正の中で、不動産業界、中古住宅業界に影響を与えるものが「インスペクションの告知義務」になります。
中古住宅の安全性や機能性にも大きく関わってくるインスペクション。
インスペクションをこれまで行ったかどうかなどの告知が義務化されることで、中古住宅売買はどう変わっていくでしょうか。
インスペクションとは
まずインスペクションとはどのようなものを指すのでしょうか。日本語に訳すと「住宅診断」となります。
その住宅の現在の性能や機能、安全性を診断し、十分安心して住めるかどうかを判断するために行います。
またリフォームをする前に、その住宅がリフォームに耐えられるのか、
リフォームやリノベーションの必要位があるのかなどを判断するようなインスペクションもあります。
これまで費用がかかるということで、それほど盛んには行われてこなかったインスペクションですが、相次いで日本で発生した震災の影響で、特に耐震性についていのインスペクションを受ける人が増えています。
自宅は安心して住めるのかを確認する狙いの人もいますし、住宅を中古で流通させる前に耐震性がある物件という審査結果を付けて、査定上で有利にしようという狙いの人もいます。
インスペクションの種類と改正に関わるもの
インスペクションですが、大きく分けて3段階に分類されています。
まず「既存住宅現況検査」というインスペクションですが、これは日常的な生活を送る上で、現状問題なく過ごせるか、という人間の体で言えば現在の健康状態のみを見る診断となっています。
審査会社の目視による診断がメインとなっているので、それほど時間や費用をかけずに現状の安全性を見られるメリットがありますが、築数十年の物件などの場合は、現状を見るだけでは不安に感じる人もいるかもしれません。
次にもっと精密に診断を行うのが「既存住宅診断」です。
これは人間で言えばX線やCTスキャンなどで内部まで精密に検査をするようなイメージの診断になります。
目視だけではなく、非破壊検査なども行って、その家が潜在的に秘めている瑕疵の可能性なども見ることができます。
耐震性についても診断をする検査になっているので、安心安全な住宅を求める人に需要の高い診断になっています。
費用面や時間面でも既存住宅現況検査より、コストがかかるものになっています。
3つ目のインスペクションの種類は「性能向上インスペクション」と言います。
これは先に書いたように、リフォーム前に行うインスペクションとなっています。
リフォームやリノベーションを行う際には、壁材を剥がしたり、柱を取り除いたりするような大掛かりなものもあります。
そういった施工をして建物の性能に影響は出ないのか、またどこを重点的に補強すべきなのかなどを判断していきます。
リフォーム前には必須といえますが、中古住宅市場の流通には大きくは影響しないインスペクションです。
そして2018年4月から宅建業法の改正で告知義務科されるのは、1つ目の「既存住宅現況検査」のみとなっています。
あくまでも現況の状態を審査するものなので、中古住宅を購入する人に対して「インスペクションをしてあるので、10年は安全に住めます」と言った説明はできませんし、中古住宅を購入する人も、インスペクション済みだからといってずっと安心して住めるわけではありません。
また、あくまで告知義務であり、インスペクションの実施義務ではないので、購入の際に宅建業者が「インスペクションをしたか、その内容がどうだったのか」を告知するのみにとどまっている点も注意しておきましょう。
中古住宅流通は活性化するのか
ではインスペクションの告知義務の実施が、中古住宅の流通にどのよう影響を及ぼすでしょうか。
日本では新築住宅の流通が7～8割を占めるなど、海外と比較をして未だに新築信仰が根強くなっています。
その消費者心理の裏には、中古住宅は危険がある、新築の物件ならば建てる様子を観察できるので、きちんと建てられたか確認ができる、という考えもあるのです。
中古住宅の場合は住んでみないと、安全性がわからない、高い買い物なので予期しない瑕疵があったら嫌だと思うのは当然のことともいえます。
新築住宅の場合は10年間の瑕疵保証がセットとして義務付けられているので、そういった不安はありません。
一方で今後インスペクションの告知が義務付けられ安全性を確認する、また業者の斡旋を受けて自分で安心して住める住宅家を確認する保険に加入するといった消費者の動きが活性化する動きも予測されます。
国としても空き家問題の解決策の一つとして、まだ居住用に使える家を流通に乗せ、インスペクションやリフォームを中古住宅に行って住むという流れを作りたいとも推察されます。
そして空き家の減少と、エコロジーの観点で資材のムダの削減を行っていくことを国民の生活習慣に根付かせていきたい、という目的の達成も狙っているのです。
関東でいつ震災が起こるともしれない現状、インスペクションの需要や、インスペクション済み物件の人気が高くなることは十分に考えられるでしょう。