不動産に詳しくない方でも「事故物件」という言葉を聞いたことがある方は多いと思います。
一般的に自殺や他殺などの死に関係する事件や事故があった物件を事故物件と呼んでいます。ほとんどの方が事故物件を敬遠しているのは事実ですが、一方で事故物件は市場より安く買える（借りれる）という事から値段のお得感をメリットとして感じている方もいらっしゃいます。
今回のコラムではイレギュラーな売却ケースとして、「ワケあり不動産の売却」をテーマに、事故物件の具体的な売却方法や相場価格、告知義務の範囲などを解説していきます。
事故物件でもやり方次第では売却できます。事故物件を売却する当事者としては、心境的に複雑な想いもあると思いますが、本記事が少しでもお役に立てれば幸いです。
事故物件（心理的瑕疵がある物件）とは何？
実は「事故物件」という言葉に明確な定義は存在しません。
不動産業界のこれまでの慣習として、物件内で自殺や他殺などがあった場合、便宜的に事故物件と呼んでいるだけです。
一方、民法や宅地建物業法などの法律的な視点で見ると事故物件と呼ばれるような事件・事故がある物件は、「心理的瑕疵（しんりてきかし）がある物件」とみなされます。心理的瑕疵とは、「その物件に居住者の住み心地の良さを欠く心理的な欠陥がある」ことを言います。
事故（心理的瑕疵）の具体例
4つの具体例をもとに、どのような場合に事故物件とみなされるのかを説明します。
- 自殺や他殺があった
物件内で居住者が自殺をしたケースや殺害事件などがあった場合。一般的に自殺より他殺の方が事故物件として価格に対する影響（相場価格より大幅減額）は大きく、買い手を探すのも難しくなります。 - 孤独死があった
単身の居住者が誰にも看取られず死亡した場合。自殺や他殺と違い事件性はありませんので、事故物件として判断しないケースもあります。
ただし、孤独死は死亡から発見まで数日間経過していることが多く、既に死体が腐乱している場合も珍しくありません。死体の異臭や死亡跡が室内に残ってしまう場合は、事故物件とみなされることが多いです。 - 火災、水害、地震災害などがあった
過去に物件で火災や水害などの被害があった場合。建物火災で人が亡くなったケースや、洪水による死亡事故、地震による建物倒壊や津波による被害などは事故物件に該当します。 - 自然死、病死があった
寿命による老衰や、持病が理由で亡くなった自然死の場合は基本的に事故物件とはなりません（※孤独死のように死亡の発見が遅れた場合は除きます）。最近は減りましたが、少し前までは自宅で亡くなるのを看取るのが一般的でした。
以上のような事件や事故が起きると、事故物件（心理的瑕疵がある物件）とみなされてしまいます。
事故物件を売却するときの告知義務
原則、事故物件を売却するときは買主に事故の内容を告知しなければなりません。
事故物件という言葉はあくまで俗称であり、明確な定義はありません。そこで買主へ告知する判断として重要となるのが「心理的瑕疵のある物件」に該当するかどうかです。心理的瑕疵とは、先述したとおり「その物件に居住者の住み心地の良さを欠く心理的な欠陥がある」ことです。
心理的瑕疵には先ほど取り上げた例の他にも、過去の裁判例を見ると、物件が風俗営業に使われたことや、報道機関から犯罪行為を行う宗教組織の拠点とみなされたことなども含まれます。
また、心理的庇護と近い言葉に「環境的庇護」があります。環境的庇護とは「不動産を取り巻く環境に、居住者の住み心地の良さを欠く欠陥がある」ことです。例えば、物件の近隣に暴力団事務所や火葬場、ゴミ屋敷、墓地などの「嫌悪施設」がある場合や、隣人からの迷惑行為、騒音、振動なども含まれます。
心理的庇護と環境的庇護の定義は明確ではないので、区別が難しいのが現状です。
このような心理的瑕疵のある物件を売却する時は、売主は買主へ瑕疵の内容を伝える義務を負います。
仮に売主が故意にその事実を買主へ伝えなかった場合、売主の告知義務違反として買主から損害賠償請求を受けることになるので注意が必要です。
気になる告知義務の範囲ですが、残念ながら明確にこれといった決まりはなく、ケースバイケースで判断されることになります。
そのような理由から、実際に心理的瑕疵を巡る裁判の事例は多く、判例もさまざまな結果が出ています。
例えば、物件内で起きた自殺が何十年も前の出来事であれば、現在の心理的瑕疵は薄まったと見なされ、告知する義務は無いと判断されたケースもあります。
しかし、不動産売買の実務上は後で訴訟トラブルになるリスクを避けるために些細な心理的瑕疵も含めて全て買主へ告知しています。
例えば、「マンションで自宅の隣の部屋で自殺があった場合」や「自宅内で自然死や病死があった場合」など、事故物件とみさされない事実についても告知しているのが実態です。
ここは事故物件を売却する上で非常に大事なポイントです。
売主としては、売却する物件の価値を下げる心理的瑕疵をわざわざ告知するのは気が引けるかもしれません。
しかし、故意に隠したまま売却してしまうと、その事実が発覚した時に大きな損害賠償責任を背負うことになります。
ですから、売却する物件に少しでも心理的瑕疵に該当しそうな事実があれば必ず買主へ告知して、納得してもらった上で売買契約を締結するようにしましょう。
事故物件でも売却できるのか？
結論から言ってしまうと、事故物件でも売却することは可能です。
どんなものでも需要と供給がマッチすれば取引は成立します。事故物件も例外ではありません。
事故物件を売るための最大のポイントは、単純ですが「売却価格」です。
事故物件の原因が何であれ（全国ニュースになるような残虐な殺人事件などは除いて）、価格が安ければ買い手は現れるものです。
気になる売却価格ですが、残念ながら事故物件が本来の相場価格で売れることはまずありません。
心理的瑕疵の度合いにもよりますが、自殺であれば相場価格より30%〜40%程度の減額、他殺であれば40%〜60%程度の減額が目安となります。
都心など利便性の高い需要が見込める物件であれば、事故物件による価格のディスカウント幅も少し緩和される傾向にあります。
一方、郊外の物件など事故物件でなくても需要が限定されるものについては、最悪のケースとして相場価格の半値以下での売却を覚悟する必要があります。
事故物件を売却する方法
ここからは具体的に事故物件を売却する方法について見ていきます。
事故物件を売却するには、「仲介取引による売却」と「不動産会社の買取りによる売却」の2通りの方法があります。
それぞれの特徴を見極めた上でどちらの方法が自分に適しているか確認してみましょう。
仲介取引による売却
仲介取引による売却とは、不動産仲介会社に不動産売買の仲介（物件の買主を見つけて売買契約を成立させること）を依頼して不動産を売却することです。
一般的な自宅の売却では、ほとんどがこの仲介取引によって売却されています。
不動産仲介会社には、財閥系や金融系、電鉄系など大企業の資本が入っている会社から、駅前にある不動産屋など小さいながらも地元に根付いた会社もあったりと様々です。
仲介取引のメリット・デメリット
仲介取引による売却には次のような特徴があります。
＜仲介取引のメリット＞
- 不動産マーケットに応じた相場価格で売却することができる
仲介取引は市場の相場価格で自宅を売却することができます。
現在のように不動産マーケットが好調な時は相場価格も上昇する傾向にあります。
ただし、事故物件の場合は不動産マーケットの状況に関わらず、その時の相場価格より低い価格でなければなかなか売却できません。 - 売主自身で売出し価格を決めることができる
仲介取引による売却では、自宅の売出し価格を売主自身で決めることができます。
例えば、相場価格が5,000万円の物件であっても、5,500万円で売りに出すといった少し強気の価格設定をすることも可能です。
ただし、事故物件の場合はただでさえ買い手を見つけるのが困難なため、あまりにも強気の価格設定をしてしまうと不動産仲介会社の方から売却依頼を断ってくることもあるので注意しましょう。
＜仲介取引のデメリット＞
- 仲介手数料を支払う必要がある
仲介取引は、売買成立の成果報酬として仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は売却活動に伴う諸費用の中で一番高額な費用となります。 - 売却できる時期が読めない
仲介取引による売却は、売却できる時期が読みづらくスケジュール通りに進まない場合があります。
売出し価格の設定にもよりますが、売却活動が長期化するリスクがあります。 - 内覧対応などの手間がかかる
居住中の物件を売却する場合は内覧の都度対応しなくてはならず、手間がかかります。
内覧中の物件案内は基本的に不動産仲介会社がしますが、内覧の度に事故物件の理由を内覧者に説明しなければならないため、立会いをする売主として精神的な負担が重くなります。 - リフォームを完了させてから売りに出す必要がある（事故物件のみ）
事故物件を仲介取引で売却する場合、売りに出す前に自殺や他殺などの事故が起きた箇所をリフォームする必要があります。
いくら価格が安くても事故の形跡がそのまま残った物件を購入する人はいません。
売却依頼をした不動産会社のアドバイスを参考に最低でも室内クリーニング、できればその部屋全体をリフォームしてから売りに出した方が良いでしょう。
仲介取引による売却の流れ
事故物件を仲介取引で売却する場合は、次のような流れで進めていきます。
- 価格査定
先ずは不動産会社に価格査定の依頼をします。事故物件は、事故の内容（自殺、他殺など）によって査定価格が変わってきますので、不動産会社には詳しく内容を伝えましょう。
事故について隠したり、事実と異なる事を伝えてしまうと、後になってトラブルとなりますので、事実をきちんと伝えることがポイントです。
なお、不動産会社によっては、事故の内容次第で依頼を断る場合もありますので、事前に今回の事故物件を取り扱えるかどうか確認しておきましょう。 - 事故部分のリフォーム工事
事故物件を現状のまま売却することは難しいため、事故部分のリフォームやリノベーションの工事が必要になってきます。
また、一戸建ての場合では事故内容を少しでも緩和させるために、あえて建物を解体して更地として売るケースもあります。
どれくらいの範囲をどれくらいの費用をかけてリフォームするかはケースバイケースなので、売却依頼をする不動産会社のアドバイスを参考にしながら進めていきましょう。
事故内容によっては、工事費用が数百万円規模になる場合もあります。 - 媒介契約
媒介契約とは、自宅の売却活動を不動産会社に依頼する場合に締結する契約です。
具体的には、不動産会社の売却活動の方法や売買成立時に売主が支払う仲介手数料などについて定められています。
媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があり、売主はそのうちどれか一つを選択します。
媒介契約の詳しい内容については、一般、専任、専属専任の違いを徹底解説！なぜ不動産売却では一般媒介契約が一般的でないのか？、不動産の売却を依頼する媒介契約とは？査定後に「専任媒介」「一般媒介」どちらを選ぶ？を参考にしてみてください。 - 売買契約
売却活動の末、物件の買主が見つかったら次は売買契約の締結に移ります。
事故物件の売買で重要なポイントは、事故（心理的瑕疵）の内容をしっかりと買主へ伝えることです。
相手の購買意欲を落とさないために事実と異なることを伝えたり、故意に何か隠したりしてしまうと、契約違反として買主から損害賠償請求を受ける可能性があります。
売主と買主の双方にとって気持ちのよい取引を行うためにも必ず事実を伝えましょう。
その他の売買契約で注意するポイントについては、不動産の売買契約を理解しよう、不動産の売買契約は解除できる？手付金や特約について事前に理解しておきましょう、不動産売買における瑕疵担保責任ってなに？などを参考にしてみてください。 - 引き渡し（決済）
売買契約後、買主の住宅ローンの承認が下りたら物件の引き渡しを行います。
具体的には登記上の所有者を売主から買主へ移転させます。
また、戸建てやマンションなどの場合は鍵の引き渡しも併せて行います。
不動産会社の買取りによる売却
不動産会社による買取りは、不動産会社自らが物件の買主となるため、仲介会社を介せずに直接不動産会社と売買することになります。
仲介取引では、売主、買主、不動産仲介会社の3者が売買に携わりますが、不動産会社の買取りでは売主と買主（不動産会社）の2者のみとなります。
不動産の買取りを専門に行っている会社を、「不動産買取り業者」といい、マンションの買取りならインテリックスやフジ住宅、戸建ての買取りならカチタスなどが有名です。
不動産買取り業者のビジネスモデルは不動産の転売です。
不動産を安く購入（仕入れ）後、リフォームやリノベーションなどを行い付加価値をつけ、利益を乗せて転売しています。
不動産会社の買取りによる売却は、どちらかと言うと築年数が古く老朽化している物件や事故物件などの買い手がなかなか見つからない物件の売却に向いています。
買取りのメリット・デメリット
不動産会社による買取りは次のような特徴があります。
＜買取りのメリット＞
- 現金化までの期間が短い
買取りでは売却活動そのものを省略することができるので、早期に売却物件を現金化することができます。
早ければ不動産会社との買取り条件の合意後、1ヶ月以内に売却が完了します。
なお、事故物件専門の不動産買取り業者であれば、事故物件の取り扱いに慣れていますので、よりスムーズに買取りをしてもらうことができます。 - 仲介手数料がかからない
買取りの場合、売買取引に不動産仲介会社は介在しませんので、仲介手数料は発生しません。
また、買取りのみに発生する手数料や費用というものもありませんので、仲介取引より売却の諸費用は安くなります。 - 現状のまま引き渡すことができる
不動産買取り業者は、基本的に現状のままの状態で物件を買取ってくれます。
事故物件の場合、建物内の残置物を片付けたり事故箇所をリフォームすることなく不動産買取り業者へ引き渡すことができるので手間がかかりません。
＜買取りのデメリット＞
- 相場価格より安い価格で買取られてしまう
買取りは、物件を現金化するまでの期間が早い代わりに買取りの価格は相場価格より安くなってしまいます。
事故物件はただでさえ相場価格より安いため、事故物件の買取り価格はもう一段の減額を覚悟する必要があります。 - 買取りできない不動産もある
買取り専門の不動産会社でも条件によっては物件を買取ってくれない場合があります。
買取り業者は転売を前提として買取りを行うため、リフォームやリノベーションをしても需要が無いと判断した物件は買取りません。
事故物件で言うと、全国ニュースになるような凄惨な事件が起きた物件は買取りが難しい場合があります。
不動産会社の買取りによる売却の流れ
事故物件を不動産会社に買い取ってもらう場合、次のような流れで進めていきます。
- 価格査定（買取査定）
仲介取引と同様に価格査定の依頼からスタートします。
買取りの場合、査定価格がそのまま買取り価格＝売却価格となります。
事故物件を買取ってくれる不動産会社は多くありませんが、なるべく多くの会社に査定を依頼して買取り価格を比較できるようにしましょう。
買取りにおいても後で不動産買取り業者とトラブルにならないよう、事故の内容は正直に詳しく伝えましょう。 - 売買契約、引き渡し（決済）
査定の結果、売却してもよいと思う買取り価格が出たら、次は買主である不動産会社と売買契約の締結に移ります。
買取りは売買条件の合意次第、早ければ数日後に売買契約日が設定されます。
また、買取りのほとんどは不動産会社が現金一括で購入することになるので、タイミングが合えば売買契約と物件引渡しを同日にまとめて行うことが可能です。
不動産買取り業者の社内事情にもよりますが、早いところだと最初の査定依頼から3週間程で事故物件を現金化することができます。
なお、買取りは売却活動そのものがありませんので、媒介契約は結びません。
事故物件の売却は不動産会社の買取りによる売却がおすすめ
事故物件を売却する方法として、仲介取引による売却と不動産会社の買取りによる売却の2通りの方法を見てきました。
それぞれメリット、デメリットがあるため一概にどちらが良いか断定することは難しいですが、事故物件の売却に限って言えば、不動産会社の買取りによる売却をおすすめします。
理由は、事故物件を仲介取引で売却するとなると、リスクが高く売主の負担がかなり重くなってしまうからです。仲介取引で事故物件を売却する場合、ほとんどのケースで事故があった箇所をリフォームする必要があります。
リフォーム費用は売主負担ですし、仮にリフォーム工事が完了しても買主が現れる保証はありません。その点買取りは、事故物件を現状のまま引き渡すことが原則なので余計な手間がかかりません。
不動産会社の買取り価格は確かに安いですが、買取り条件が合えば早期に売却できるので、事故物件を売却する売主の精神的な負担からもメリットは大きいと思います。
なお、不動産買取り業者の中には事故物件の買取りを専門としている会社もありますので、気になる方はチェックしてみてください。
事件や事故があったワケあり物件を売却する場合のまとめ
今回は「事件や事故があったワケあり物件の売却」をテーマに、事故物件の相場価格や具体的な売却方法、心理的瑕疵の告知義務などをご紹介してきました。
現在の日本は、孤独死の増加や自殺率の高止まりなどが社会問題となっており、それに伴って事故物件も増加傾向にあります。現状、事故物件を敬遠する人は未だに多いですが、価格の割安感から一定数の需要があることも確かです。
事故物件の売却は、一般的な不動産の売却と比べて難易度が高く精神的な負担もかかります。よりスムーズに事故物件を売るためにもここで紹介した内容をお役立て頂いて、納得のいく売却を実現させて頂ければと思います。