物件を売却する時には、一般的に入居者がいる状態よりも空室物件の方が高い売却価格を設定できます。
また問題がある入居者がいる状態になると、購入を敬遠される可能性も高くなります。
しかし日本の法律では入居者の権利、いわゆる居住権が強く、オーナーの意思だけで入居者を退去させることはできません。
そこで問題のある入居者の退去を行えるのはどんなときなのかを見ていきましょう。
家賃の滞納が続く時は内容証明を行って履歴を残す
まず最も多いトラブルが家賃の未納、滞納です。
保証会社を利用していれば代行してもらえますが、利用していない場合はまず内容証明郵便を送りましょう。
内容証明郵便に「滞納が3ヶ月続く時は退去をしてもらう」「滞納分は利息をつけて支払ってもらう」など具体的な対処についての内容を記載します。
内容証明郵便であれば、受け取っていないとの申し立てもできないので、自分にとって大変有利に交渉を進められます。
滞納が続けば少額訴訟を起こして家賃の支払い請求と退去を法的措置として行えますが、少額訴訟とはいえ数十万円ほどの費用になりますし、訴訟費用は自己負担です。
訴訟の前に内容証明郵便で状況証拠を作っておきましょう。
ただし家賃関係のトラブルは最も頻発するトラブルです。
契約の段階で入居者の負担による家賃保証会社の利用を徹底させておけば、オーナーの持ち出しも発生しません。
できるだけ家賃保証会社を使っておくほうが得策です。
利用法に問題がある時は契約内容と照らし合わせる
勝手に他人に使わせていた、居住用ではなく商用利用をしていた、共有部の利用法に問題があるなどといった場合には、契約時の内容と違った利用法をしている、ということで強制的に契約解除を申し込むことができます。
ただし何か問題があったからと言って即座に退去をさせることは難しく、前もって通知し、その後改善が見られない場合に退去を改めて請求します。
契約内容に記載があっても、現実的時間的、金銭的に退去が難しいことは多いので、部屋の利用法に問題がないかは、自分で目視をするか、管理会社に監視してもらうように徹底しましょう。
マンションの場合は管理組合に相談
また最近増えているのが、いわゆる民泊物件への転用です。
自分が所有するマンションを貸し出し、それを借りた人間が勝手に民泊用に使っていたというトラブルも多発しています。
そうなると不特定多数の人間が利用するので設備破損も起こりやすくなりますし、周囲の部屋にも迷惑を掛け、資産価値の低下を招きます。
マンションの場合は契約内容もそうですが、マンションの管理組合の取り決めによって、賃借人に退去を請求できます。
管理組合に対して相談し、賃借人との契約解除をマンション管理組合の名のもとに行ってもらいましょう。
そうして退去させられれば、問題のない賃借人に貸し出したり、空室状態で売り出したりできます。
老朽化による取り壊しのための退去は、引越し費用などの負担が必要
一方でマンションではなくアパートを所有している人の場合は、建物の老朽化で建て直しのために現状の物件から退去してほしいということもあるでしょう。
この場合には強制的な退去は、よほど合理的な理由がないと難しいです。合理的な理由とは、本当に住むのに問題があるほどの設備の破損が起こっているというケースを指します。
多少古くても入居者は安く住めるので問題がない、オーナーの都合だけで古い物件から退去させたいという理由だけでは、強制的な賃貸契約解除はできません。
新居への引越し費用や新居契約の初期費用の負担、敷金の全額返済といったまとまった支出が必要です。
さらに慰謝料という名目ではないですが、多少色を付けて引越し費用や新居の契約費用を負担するケースもあります。
また部屋探しの時間も必要なので、最低でも半年前には通知をしなければいけません。
取り壊し費用よりも、退去費用のほうがかかってしまうこともあるでしょう。
退去が難しい場合はオーナーチェンジ物件として売る
問題のある入居者がいる場合、手間が掛かるがすぐに売りたいという時はオーナーチェンジ物件として売ってしまうのも一つの手です。
オーナーチェンジ物件は買い主が自由に運用できないので、価格面では低くなる傾向にありますが、最初から家賃収入が見込めるために、投資用の物件として実際の人気は高く、売りだしてすぐに買い主が現れることも珍しくありません。
もちろん現在の入居者との問題、敷金の徴収状況、契約内容は明らかにしなければいけませんが、新しい買主が入居者に納得さえすれば売却は可能です。
オーナーチェンジ物件として注目を集め、その後買い主との相談で条件を決めていけば、問題のある入居者がいても十分に売却できます。
まとめ
入居者との契約トラブルがネットなどにより顕在化し、入居者トラブルで大家が一方的に泣き寝入りすることは最近少なくなりました。
しかしそれでも問題のある入居者は時間的、金銭的、そして精神的に大きな負担になることは変わりません。
保証会社や管理会社、代行業者に任せたり、入居者とのはじめの賃貸契約で、しっかりと支払い能力があるか、周囲と問題を起こさないかを見極めたりといったことが大切です。
