賃貸用のワンルームマンションを売るのにも様々なコツがあります。
できるだけ高く売りたいと思う人はもちろん多いでしょうが、そのためには売却時点でのその物件の価値を高く見せることが重要になってきます。物件の価値を高く見せる方法として、売却時点での家賃設定を高くし、利回りの数字を良くしておくことが効果的です。
高い家賃で入居者が住んでいれば表面利回りの数字が良くなる
なぜ高い家賃で入居者を入れることが、物件を高く売ることにつながるのかと言うと、表面利回りの数字が良くなるからです。
表面利回りは家賃から算出されます。
月々の家賃が5万円で価格が1000万円の物件の表面利回りは6%となります。
【年間の家賃収入：60万円（月々の家賃5万円×12ヶ月）】÷【物件の価格：1000万円】＝【表面利回り6%】
お分かりの通り、%の数字が大きいほど買った価格に対して投資効率が「良い」ということです。
例えば1000万円の似たような条件の物件が二つ市場に出ていた時に、利回り10%と8%であればどちらが欲しくなるでしょうか。少なくともその条件を比較しただけでは殆どの人が、利回り10%の物件に興味を持つでしょう。
そこで重要なのは表面利回りは、売却時の家賃設定から出されるということです。
価格1000万円に対し表面利回りが10%ということは年間の家賃収入は100万円であり、毎月の家賃は 83,333円です。 それに対し表面利回りが8%では年間の家賃収入は80万円、毎月の家賃は67,777円です。
家賃の数字はオーナーが自由に設定できるので、できるだけ高い家賃を設定して人を住まわせていれば、表面利回りも上昇するのです。
投資用物件を見る際に、まず注目されるのは表面利回りですから、表面利回りの数字をよく見せられる、高額な家賃設定は重要になってきます。
利回りが良くなれば、売却価格を高くして売れる
表面利回りが良ければ注目を集められるだけではなく、売却価格そのものを高くできます。
1000万円で年間家賃収入100万円、表面利回り10%の物件を、そのまま売れば1000万円であっという間に売れるでしょう。一方で売り出し価格を1100万円にすると、年間家賃収入100万円の物件は表面利回りの数字が9%になります。
価格1,000万円で利回り10%の物件と、1100万円で9%の表面利回りの物件では売りやすさは大きくは変わりませんが、オーナーにとっては100万円の利益を増やせるメリットがあります。
このように表面利回りの数字を少し下げて、売却価格を高くしても元々の表面利回りが高ければ十分に売っていくことができるのです。
高い家賃で入居者に住んでもらうには？
そこで問題になってくるのは、高い家賃でどう入居者を集めるかです。そのためには一時的に家賃の条件を良くして入居者を集める方法が有効です。
高い家賃設定をするには、新築であったり設備が充実していたり駅に近いなど、それなりの条件がなければいけません。 家から10分ほど離れたワンルームマンションで家賃を10万円にしても、そのまま住んでくれる人はなかなかいないでしょう。
そこでインターネット代込みなどの付加価値をつけ、家賃を上げる方法が有効です。無料インターネットサービスは物件の規模が大きければ3000円程度で導入できます。そこで家賃を3,000円上乗せできます。ネット代込み物件は、入居初日からネットが使えるメリットがありますし大家にとってはサービスを充実させながらも、実質的な支出を伴わず賃料を上げられるメリットがあります。
その他にも設備投資で、例えばモニター付きインターホンをつけたり、宅配ボックスをつけたりしてもよいです。これらをつけても総額で10万円もかからないものもあります。付加価値をつけて家賃設定を5,000円から1万円程上げられれば、売却の際には十分元を取れるでしょう。設備投資を行うときにはきちんと投資した以上の金額が回収できるか、コストパフォーマンスを重視しましょう。
またフリーレントなどのサービスを活用するという方法もあります。2年後の売却を見据えてまずフリーレント2ヶ月などの条件で入居者を募集します。フリーレントが2ヶ月付いていれば、多少高い家賃設定にしても入居者にはメリットが大きいので、入居してくれる人を見つけられる可能性は高いです。相場より1割ほど高くしても短期間で入居者が決まると思われます。
高い家賃設定をするためにやってはいけないこと
一方で、高い家賃設定をするために決してやってはいけないこともあります。これは一時的に知人の入居者などを相場よりかなり高い家賃で住まわせて表面利回りを高く設定することです。
これはあきらかに人を騙す行為ですので、やってはいけませんし、これはある程度経験のある投資家には明らかに相場より高い家賃設定になっていると見抜かれてしまいます。初心者投資家の方に売ったとしてもクレームが来ることは十分に考えられます。
また売却の仲介をしてもらう不動産会社にもこういった施策は絶対に良くないと言われて仲介してもらえないこともあります。
後々のトラブルを避けるためには小手先の策を行うことは絶対にやめましょう。
まとめ
家賃設定を高めるための対策を行うことは、非常に困難かと言われればそういったことはありません。
家賃を高めるための努力をすれば、物件の魅力も結果的に大きく上昇するでしょう。一年など多少の準備期間は必要になりますが、入念な準備を行うことで家賃を上げて自分の物件を良物件に育て上げてから高額での売却を狙ってみてはいかがでしょうか。
