根抵当権とは？
根抵当権という言葉を聞いたことがあるでしょうか。抵当権についてはある程度の知識がある人も多いかもしれませんね。言葉は似ていますが、根抵当権はまったく違う権利となります。抵当権や根抵当権がついている不動産を売却するときには、権利の抹消が必要ですが、それぞれ手続きの方法も違います。
根抵当権と抵当権の違いについてまずは詳しく見ていきましょう。
抵当権との違い1.不動産の担保価値から「上限額（極度額）」と「証券の種類」を決めれば何度もお金を借りられる
根抵当権も抵当権と同じように、まず不動産の担保価値（評価額）から借入の上限額を決めます。日本では包括根抵当権が禁止されているので、債券の種類（例えば信用金庫取引、手形債権、小切手債権、電子債権など）も設定します。根抵当権を設定する場合は、借入する債務者が二重に根抵当権を譲渡するのを防ぐために必ず登記しましょう。
根抵当権の大きな特徴は、限度額までのお金なら何回でも借りたり返済したりできる点です。根抵当権を一度設定してしまえば、お金を借りるたびに登記をする必要がないので手間が省けます。ただし、債務者または根抵当権者が、その時点で返済義務のある借入金額を確定する「元本の確定」をするとそれ以上借り入れはできなくなります。
根抵当権は、主に企業が資金の融資を受けるときなどに、自社で保有している不動産などに設定して使われます。しかし、一般の個人でもリバースモーゲージなどで根抵当権を利用できます。
リバースモーゲージとは、保有している自宅を担保にして根抵当権を設定し、必要な資金を銀行からその都度借りられる仕組みで、主にシニア世代が利用します。最終的な返済は、債務者が死亡したときに遺族が根抵当権のついた不動産を売却して返済します。
抵当権との違い2. 連帯債務者が認められない
債務者と連名で借入契約し、返済の義務を負う人を連帯債務者と言います。抵当権では連帯債務者は認められますが、根抵当権では認められません。抵当権とは違い、繰り返し自由に借り入れができる根抵当権は、いくら借り、いつ返済するかの決まりが明確ではありません。
抵当権を使った借入の流れ
抵当権はマイホームを購入するときの住宅ローンの借り入れなどで設定されます。不動産をローンで購入した人は、知っているでしょう。抵当権を使った借入の流れを簡単に説明します。
1. 不動産に抵当権をつける
抵当権は、銀行や融資する債権者が債務者の持っている不動産を担保に設定してお金を貸すことをいいます。抵当権がついていても債務者は、ローンの支払いを滞りなく続けていれば、その後も不動産を使用できます。
ただし抵当権がついている物件や不動産は、ローンの支払いが終わらない限り債権者である金融機関の承諾なしに第三者に売却はできません。
2. 抵当権を担保に住宅ローンなどを借りる
金融機関などは、抵当権を設定した不動産を担保に住宅ローンやお金を貸し出ししてくれます。借りる金額や返済時期などは決められています。
3. 債務者が返済できなくなった場合、抵当権のある物件は不動産売却へ
債務者が借りたお金を返済できなくなった場合、金融機関は抵当権のある不動産を競売にかけて貸し出ししたお金の返済にあてます。
もしも、債務者が抵当権のある不動産を売却したい場合は、金融機関の同意を得て、借入したお金をすべて完済してから抵当権の抹消手続きを行う必要があります。抵当権を抹消するときには、金融機関発行の抵当権の抹消登記用書類が必要です。そのほかにも抹消手続きに必要な書類を揃えて、法務局で登記の申請をします。
借り入れたお金を完済しても、抵当権は自動的に抹消されません。上記の手続きが必要になります。
根抵当権の2つのメリット、3つのデメリット
抵当権とは似て異なる根抵当権。根抵当権を利用するメリットやデメリットについて詳しく紹介します。
メリット1.登記手続きが一度で済む
根抵当権は一度設定すれば、その後も貸し出せる金額の範囲以内であれば何度でも借入ができる仕組みになっています。そのため、登記手続きも一度行えば、あとは債権者と債務者の間で合意して根抵当権を抹消するか、元本の確定を行わない限りは必要に応じて借入ができます。
将来お金を借りる可能性がある分も考慮して根抵当権を設定できるのでとても便利です。
メリット2.不動産登記にかかる費用も節約できる
登記の手続きが一度で済むと、手間が省けるだけでなく手続きに必要な費用も一度支払えばいいので、節約になります。不動産登記の手続きを司法書士に依頼した場合の謝礼も一度で済みます。
不動産の登記には登録免許税が必要です。国税庁サイトに記載がある通り、登録免許税の金額はどのような内容の手続きかによって変わってきます。たとえば贈与や売買による不動産登記の場合、登録免許税は評価額の2%です。相続の場合は評価額の0.4%、抵当権は債権額の0.4%、根抵当権設定の登記の場合は限度額の0.4%となっています。
デメリット1.連帯債務者を設定できない
根抵当権のデメリットの一つに、連帯債務者を設定できないことがあげられます。抵当権を設定する場合は、借入金額や返済の時期などが明確なので連帯債務者をつけられますが、根抵当権の場合は設定できません。
これは根抵当権ではいつどのくらいお金を借りて、いつまでに返済するかが定まっていないためです。元本が確定すれば、連帯債務者をつけられます。
デメリット2.貸し出し上限額は限度額ではない
根抵当権で設定する融資の可能上限額は、融資可能な限度額ではありません。実際には貸出可能額は、上限額の8割程度で設定されます。これは万が一、債務者が借りたお金を返せなくなったときを想定して、遅延損害金や利子を回収できるよう上限いっぱいの金額ではなく8割程度に抑えられているのです。
デメリット3.抹消に手間がかかる
抵当権の場合、住宅ローンや債務を完済すれば抵当権を抹消できます。抵当権を抹消したあとは自由に売却することも可能です。しかし根抵当権を設定すると、抹消の手続きが抵当権よりも複雑になります。時間もかかるので、根抵当権を抹消したい場合や根抵当権のついた不動産を売却したい場合は、早めに手続きを進める必要があるでしょう。
根抵当権を抹消するやり方
根抵当権を抹消する具体的なやり方をみていきましょう。抵当権より複雑で手間がかかりますが、抹消の登記申請は司法書士に依頼することもできます。根抵当権抹消の手続きを司法書士に依頼した場合は、およそ15,000円〜30,000円ほどかかります。司法書士によって報酬は変わるので、見積もりを取るといいでしょう。
1. 残債は完済する
まず借り入れているお金はすべて返済します。根抵当権の場合、何度も不動産を担保にお金を借り入れでき、返済期日もそれぞれ異なるため、残債が残っていないかしっかり確認する必要があります。すべての借入額を返済できたら、債務者である金融機関などと根抵当権抹消の交渉を行いましょう。
2. 元本確定
根抵当権抹消について金融機関との交渉がうまくいけば、元本確定を行います。元本確定をすると今まで借りたお金と返済した金額などが明確になります。すべての借入額が返済されていることを確認して、債務者が根抵当権の抹消登記用書類を発行してくれます。そのほかの根抵当権抹消に必要な書類も揃えましょう。
3. 抹消登記申請をする
根抵当権抹消登記は、不動産を管轄する法務局で行います。金融機関から送られてきた登記申請書のほかに、不動産を所有している人が用意して作成する申請書が必要です。申請書は法務局のホームページからダウンロードできます。また、根抵当権抹消の手続きを司法書士に依頼する場合は、捺印した委任状が必要です。
書類は、法務局へ直接持参するか郵送で行えます。
根抵当権を抹消するために必要な2つの書類
根抵当権抹消に必要な金融機関から送られてくる書類は以下のものです。
1. 登記済証
登記済証は、抵当権設定契約書のことをいいます。会社の法人等番号などが記載されています。根抵当権を設定したときと不動産の住所や所有者に変更がないか確認しましょう。変更がある場合は、申請前に変更手続きが必要になります。
会社の法人等番号は、金融機関の資格証明書または登記識別情報、委任状などに記載されている場合もあります。これらの書類は3か月の有効期限があるものもあります。金融機関から書類が送られてきたら、速やかに法務局で根抵当権抹消の手続きをする必要があります。
2. 登記原因証明情報
登記原因証明情報は、解除証書や放棄証書などです。解除日に間違いがないかチェックしてください。
根抵当権を抹消する手続きは司法書士へ
根抵当権は、抵当権と同じく不動産を担保にしてお金を借りられるものです。抵当権と違うのは、何度も借入や返済ができる点です。
登記の手続きも一度で済むのでコストも抑えられ便利ですが、根抵当権を抹消するときには、抵当権抹消よりも手続きが煩雑になります。自分で手続きを行えますが、手間と時間がかかるため司法書士などの専門家に依頼する方が確実でしょう。
司法書士に委任する場合、報酬には差があるのであらかじめ見積もりなどを取り確認してからどの司法書士に頼むか決めてください。
