一般的に最初の段階でインターネット査定をし、売却を決めてから訪問査定を行う流れになります。
査定方法1.インターネットで査定
インターネットでマンションの査定ができます。売りたい物件の情報と査定結果を受け取る連絡先を入力すれば、一瞬でおおよその査定額がわかります。
弊社のサービス「HowMaのAI査定」は、ご登録いただいた家の情報をもとにAI（人工知能）が自動で家の資産価値を査定する機能があり、すぐにだいたいの価格が把握できます。
また、エリアを選択して近隣のマンションがどのくらいの価格で売却できるのか、周辺の相場もわかります。自分の物件と似たような築年数や広さのマンションの売却や賃貸相場を知っていると、査定額が適当かどうか判断しやすくなります。インターネットのマンション査定はあくまでも簡易的なもので、机上査定ともいわれます。正確な査定額ではないので、あくまでも自分のマンションの価格の相場を知るものと思ってください。
査定方法2.不動産会社に訪問してもらって査定
訪問査定は詳細査定ともいいますが、不動産会社に自宅まで来てもらって詳しい査定を依頼する方法です。
専門家が物件の詳細をチェックしながら、査定額を算出します。部屋の中だけではなく、近隣の雰囲気、共用部分やマンションの構造などさまざまな点を調べて、総合的に判断します。
訪問査定の結果が出るまでには、不動産会社にもよりますが、約1週間かかります。訪問査定は、査定する不動産会社によって金額に幅が出る場合があるので、複数の不動産会社に査定を依頼して比較しましょう。
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マンションを査定するときの8つの重要チェックポイント
マンションを査定するときに、チェックされる項目を見ていきましょう。マンションがあるエリアのニーズや周辺のマンションの売却査定額などにも左右されます。
1.広さと間取り
マンションの広さや間取りは、査定額に大きく影響する部分です。一般的に1平方メートル当たりの価格×専有面積で査定額を出します。専有面積が広ければ、査定額も高くなります。リビングとダイニングルームの大きさはどのくらいか、収納がどれくらいあるかなども査定額に影響します。
また、マンションのあるエリアが住宅地でファミリー層が多い場合は、専有面積が広めの物件が人気です。都心に近いエリアでは、独身や共働き夫婦など向けのコンパクトなマンションが高く査定されることもあります。
2.共有・付帯施設
集会室や、スポーツ施設、保育所など共有部分が充実しているマンションも評価が高くなります。さらにエントランスが広くてグレード感があるマンションも、査定額が高くなる傾向にあります。
3.立地
マンションの立地も重要なポイントです。人気のある駅・地域どうかは価格にダイレクトに反映します。
また駅からどれくらいの距離にあるのか、徒歩圏内なのかバスを利用するのかなどで査定額が変わります。駅から近い方が査定額は高くなります。
4.構造
マンションの構造によっても査定額は変わります。マンションの構造は鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などがありますが、特に重視されるのが耐震性です。
現在の耐震基準は、1981年に改定されています。1981年よりも前に建てられたマンションで、現在の耐震基準を満たしていない場合は、査定が低くなります。逆に耐震等級が2以上のマンションは、高く査定されることが多いでしょう。
5.築年数
マンションの築年数は、新しいものがより高く査定されます。
築5年以降は査定額は緩やかに少しずつ下がっていきます。ただし、古いマンションはすべて査定額が低くなるわけではありません。
周辺の相場も関係するので、相場が上がればマンション査定額も上がります。売るタイミングによっては、中古物件でも新築で購入したときより高く売れる場合もあります。
また、施工会社や売主が大手の建設会社のマンションは、ほかのマンションに比べて売りやすい傾向があるので、査定額が高くなることがあります。
6.階数や方角
マンションの部屋が何階なのか、どの方角なのかも査定額に関係あります。階数は高いほど査定が高くなるとされていて、3階が基準で1階上がるとごとに査定額も高くなります。これは高い階の部屋ほど眺望がよく、日当たりもよいと考えられるためです。
また方角は南東と南西の角部屋が評価が高く、東向きや西向き、北向きなどは評価が下がります。しかし階数や方角は、周辺の建物や環境によって変わるので、高い階数の部屋や南向きでも必ずしも評価が高くなるとは限りません。
7.管理の状態
マンションの管理状態も査定に関係あります。警備員や管理人が24時間体制で管理しているマンションは、プラスの査定になります。
また警備員や管理人が土日や祝日を含めた週7日、日勤で管理しているマンションもプラスです。週3日〜5日日勤の警備員や管理人がいるマンションが標準でプラスマイナスゼロ、巡回がなかったり、そもそも警備員や管理人がいなかったりするマンションは査定額が下がります。
警備員や管理人がいるかいないかによって、共有部分の掃除やメンテナンスにも影響が出ます。廊下や駐輪場、ゴミ置き場などがきれいに片付けられているかなどもチェックされます。
8.駐車場
マンションの敷地内に駐車場があるかどうかも査定のチェックポイントです。住居数と同程度の駐車場が敷地内に確保されている場合、査定は高めになります。特に駅から少し距離がある場所のマンションや、郊外に建てられたマンションなどでは、駐車場があるかどうかが重要な査定項目になる場合があります。
マンションの査定を高くしてもらい、高額売却をするために
ちょっとしたことを調整したり調べたりするだけで、何もしていないときよりも査定額が上がる場合があります。訪問査定を依頼する前に、自分たちでできることをやっておくといいでしょう。
1.事前に修繕しておく
部屋の床や壁などどこかにキズなどがある場合、査定してもらう前に修繕しておくと良いです。そのほか水漏れなど設備に不具合がある場合も、直しておいた方が査定でマイナス評価になりません。
「マンションを売る前にリフォームするべきか」と考える人もいますが、リフォームした費用は売却の費用に上乗せできません。また中古物件を買って自分たちの好きなようにリフォームしたいと考える人もいるため、査定の前にリフォームは不要です。破損やキズなどだけ修繕すれば良いです。
2.契約関係書類を準備する
マンションを査定してもらうときに必要な書類があるので、あらかじめ用意しましょう。査定で必要なのは、パンフレットや間取図、売買契約書、重要事項説明書、管理規約、使用細則などです。
購入時のパンフレットは、マンションの特徴が書かれているので、売却するときのメリットとして載せられます。また間取り図も必要になります。またペットの可否、共有部分の利用方法、駐車場や駐輪場の使い方などがわかるよう、管理規約、使用細則なども準備しておきましょう。
3.あらかじめ相場を知っておく
インターネット査定などで、あらかじめマンション査定の相場を把握しておきましょう。訪問査定で詳しい査定額を出してもらう際に、相場をある程度知っていれば、高いか低いのかがわかります。
自分のマンションだけではなく、近くのマンションの査定額なども調べておくと、エリア自体の相場もわかります。
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4.複数の不動産会社で査定してもらう：単純に高ければいいわけではない
インターネット査定も訪問査定でも、複数社の査定額を比較しましょう。特に訪問査定の場合は何社かに査定してもらったら、査定額の内訳や理由などを詳しく聞いてください。
不動産会社によっては、契約を取るために相場より高い査定額を提示してくるところがあります。いわれた価格で販売したのになかなか買い手がつかずに、最終的に値下げさせられて納得いかない売買をすることになるかもしれません。一番高い査定をしてくれたところに依頼したくなりますが、明確な根拠を示してもらい、納得できるところを選んでください。