実家に戻らなくてはならなくなった、急な転勤でマイホームを売却することになったなど、せっかく手に入れたマイホームを手放さなければならない時があります。
まだ住宅ローンの残債がある場合、家を売ることは可能なのでしょうか。
本コラムでは、住宅ローンが残っている家を売却する方法について様々なケースを想定して詳しく解説します。
自宅を売って住宅ローン残高の返済ができれば問題はない
結論から言うとローン残高の一括返済ができれば、売却は可能です。そのためには当然ローンを完済しなければいけないので、いくらで自宅が売却できるのかを把握するようにしましょう。これが最も基本的な方法です。
1.住宅ローン残高を確認し、返済方法を検討する
そこでローン残高の一括返済が可能かどうか、検討してみましょう。残高は返済予定表などで確認できます。返済予定表が手元にない場合、金融機関に再発行を依頼することも可能です。額だけ確認したいのなら、窓口で問い合わせることもできます。
残高が確認できたら一括返済が可能かどうか、返済手段を検討してみます。売却金だけで完済が不可能は場合は補助の手段や他の手段を検討していきます。
2.住宅ローンを預貯金で完済する
まず自分の預貯金を売却金に足せば返済可能かどうか、不足する場合はいくら不足するのかを明確にしておきます。不足金額をどのように調達するかが次のステップとなりますから、正しい数字を把握しておきましょう。家を売却するにあたっては抵当権を抹消する費用、もしも金融機関から新たに借り入れるのなら手数料などの費用が発生する場合もありますので、できれば多めに見積もっておく必要があります。
3.親族や身内から借り入れて住宅ローンを完済する
自宅売却金と預貯金をあわせても一括返済ができない場合、一番最初に検討したいのが親族や身内から借り入れる方法です。全額借り入れることが難しくても、家を売却した際に不足分の借入が可能かどうか打診しておくと安心です。
4.借り換えなど様々な手段があるので、金融機関にも相談する
返済を滞納したことがなく、年齢的にもまだ若いという人であれば現在の家を売却せずに、住宅ローンの借り換えを行える可能性もあります。返済期間を長く取り、毎月の負担を減らすのです。借り換えが可能かどうかは金融機関の判断になりますが、検討する価値はあるでしょう。
住宅ローンを組む際には金融機関による審査がありますが、借り換えの審査は新規の場合と審査基準が異なることにも注意が必要です。年収や勤続年数などの条件は新規よりも厳しく、完済時の年齢なども判断材料とされます。また住宅ローン以外の借入状況や滞納の有無なども審査対象となる可能性が高いことに留意しておく必要があります。
ローンを組む際には返済負担率も考慮しなければなりません。これも新規でローンを組む際よりも厳しく査定されることになります。申し込む時点で車や他のローンがある場合には、これも返済負担率に加算されることになりますので、年収が増えていなければ難しいかもしれません。
借り換えの場合、借入によって不足金額を賄いたい場合（つなぎ融資）には、いざというときに慌てないために早めの相談が必要ですが、事前に返済計画をきっちりと練っておくなどの対策を取っておきましょう。また借入できない場合の対策を準備しておく必要があります。
まずはどれぐらいで売れるのか、売却価格を把握する
返済方法の模索と共に、売却へ向けての準備を進めます。まずいくらで売却可能なのかを知るために家の査定を依頼する必要がありますが、だいたいのところを事前に把握しておくと交渉に入ってから慌てることなく進められます。
まずファーストチョイスは一括査定サイト
一番手軽なのが、不動産の一括査定サイトを利用することです。申し込みはWebでできるので、まずはここで大まかな価格を把握しておきましょう。
しかし不動産は二つとして同じ物件がないものです。大まかな価格を把握した後、信頼できる不動産業者に現地調査を依頼した上で、詳細に査定してもらった方が安心です。
HowMaでも「コラボ査定」という複数の不動産会社の査定が受けられるサービスを始めました。ぜひ使ってみてください。
地域や物件を加味した詳細に査定を複数の会社から受け取る
現地調査を依頼する際には、数社からそれぞれの得意分野を考慮して選ぶと多角的な視点からの査定が得られることもあります。
そのエリアに力を入れている業者、中古物件を得意とする業者やリノベーション業者。マンション専門の業者などさまざまです。敷地にある程度の余裕がある場合や物件のエリアによっては、住宅以外での使用が選択肢に入る可能性もあります。
注意しておきたいのは、1社に絞ってしまわないこと。価格を比較検討する上でも、3社程度に査定を依頼しましょう。またその際、価格の根拠を詳しく説明してもらうことが重要です。物件の立地やエリアをどうこうすることはできませんが、より高値で売却するためのヒントが得られるかもしれません。こうした場での説明や対応を見て、最終的に売却を依頼する業者を選ぶ判断材料として下さい。
買取の可否や買取価格を聞いて、安心を得る
また可能性があるなら、この査定時に買取の可否及び価格について打診してみましょう。買取とは業者が物件を直接購入することで、通常の売買の仲介では媒介契約を結んだ上で購入希望者を見つけてもらうことになりますが、時間や手間がかかります。
買取の場合は売却希望価格よりは低くなるかもしれませんが、売却が既定路線でなるべく早くという場合には検討してみる価値はあります。ローン残高よりも低い価格だった場合には差額を捻出する必要がありますが、最悪の場合でも売却は可能だという保証は残ります。
査定をすると、想定していたよりも低い価格に驚く場合があるかもしれません。土地はともかく、建物の価値は年々下がっていくものです。日本ではほぼ20年で建物の価値はゼロになります。小まめにメンテナンスしていた、リフォーム済みだということは多少は考慮されるかもしれませんが、建物の評価については思い入れとは別だということを理解しておく必要があります。
査定と並行して、過去の取引事例を見る
査定と並行して、周辺地域の取引事例を調べてみることもできます。不動産情報サイトで検索し、エリアや築年数を参考にすることでだいたいの金額は把握できるはずです。不動産の価格の中でも実際の取引事例が市場価格に一番近い価格ですから、ぜひ参考にして下さい。特にエリアや周辺環境が近い場合、建物の築年数が近い場合には要チェックです。
またその際、可能であれば不動産業者をチェックしておきます。自分が売りたい物件のエリアで多くの物件を取り扱っている、似たような物件を取り扱っている業者なら、査定を依頼してみる価値はあります。
国土交通省が運営する不動産情報ライブラリ（旧・土地総合情報システム）の「 土地取引価格の概況」
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
固定資産評価額から大体の価格を把握する
自宅の固定資産評価額を元に、大まかな不動産の価格を算出することもできます。固定資産評価額は、国土交通省が発表する公示地価を元に計算されています。公示地価の70%程度が固定資産評価額ですから、ここから逆算して数字を把握することは可能です。
売却時に不動産会社などに支払う諸費用
不動産を売却する場合に考慮しておきたいのが、売却にかかる諸費用です。
仲介手数料
売却を依頼した不動産業者へ支払う仲介手数料として売買代金の3%＋6万円+消費税を支払うのが相場です。金額としては、この手数料が一番大きなものとなります。
抵当権抹消費用
抵当権が付いている状態というのは、返済が難しくなった場合には金融機関が担保権を行使して売却によって資金を回収できるということです。住宅ローンを完済したら抵当権を抹消しなくてはいけません。登録免許税は土地と建物でそれぞれ1,000円。司法書士に頼めば作業人調査費で10,000円前後の報酬が相場です。
自分で作業をすれば5,000円以内で抹消できます。
売買契約書に添付する印紙税
売買契約書には収入印紙を貼付しなければいけません。金額は売却価格により異なりますが、1,000万~5,000万円であれば収入印紙代は1万円です。
売却によって損失が出た場合
家の売却価格が予定よりも下回り、損失が出ることも少なくありません。マイホームを購入して毎月ローンを返済していたのに、いざ売ってみたら持ち出しになってしまったなんて嬉しくはありません。
しかし売却しなければならない事情があったのですから、ここは気持ちを切り替えて損失を最小限に抑える道を探ってみましょう。
損失を3年間繰り越すことができる
マイホームを売却して損失が出た場合、当然ながら税金はかかりません。また、一定の条件を満たす場合には、給与所得や事業所得などから損失分を控除することができます。
一定の条件とは居住用の財産の売却であることなどですが、所有期間が5年を超える長期譲渡所得にのみ適用される特例ですから該当する場合には利用しない手はありません。一度で控除しきれない場合には、3年間繰り越すことが可能だという点もポイントです。
なお、この特例を利用するためには前年及び前々年に他の特例を利用していなこと、売却の時点で住宅ローンの残高が10年以上あることなどの条件があります。
国税庁：No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2015/taxanswer/joto/3390.htm
国税庁：特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受ける場合の確定申告書等の書き方（措法41の5の2）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/kakikata/02/tokurei.htm
住宅ローン返済が困難で売却せざるを得ない場合
これまでのケースは諸事情によって返済途中の物件を売却したい、自らの意志で売却する場合です。しかし住宅ローンを組んで長期に渡って返済を続けていく過程では、病気やケガ、転職などによって返済が難しくなることもあります。その場合には売却したくなくても、売却せざるを得ないことになります。
返済が難しい場合には、早めに相談する
何らかの事情によって住宅ローンの返済が難しくなる場合、できるだけ早めに金融機関に相談してみましょう。入院などによって自分で窓口におもむくことが厳しい場合には、家族や信頼できる身内に頼んでみましょう。預貯金からローンを返済していけるうちは良いとして、どうしても返済が滞りそうな場合には早めに動くことが重要です。
放置すると競売に
ローン返済が滞ると督促状が来るようになります。それでも返済できないで放置しておくと、最悪の場合マイホームが競売に付されることになります。金融機関は住宅ローンとして貸し出した資金を、家の売却によって少しでも回収しなければなりません。競売は裁判所による決定で行われるものですから、ここまで来るとできることは多くはありません。
競売に至るまでにできること
しかし競売になるまでの間にできることもあります。家族や身内などからの支援が得られてもローン返済が難しい場合、任意でマイホームの売却を選ぶ道が残されています。競売が強制力がある売却だとしたら、任意売却は自らの意志で売却するものです。この2つの売却には大きく異なる要素があるのです。
競売をさけたい場合は任意売却を検討する
競売以外にローン返済困難時の対応として、任意売却があります。任意売却は担保物件を売却して返済に充てる方法です。競売は債権者が裁判所に売却による弁済を申し立てることによって行われますが、任意売却は債務者及びその相談者が債権者と話し合うことで解決していくものです。競売と任意売却で大きく異なるのは、物件の売却方法です。
任意売却のメリット
競売の場合には市場価格よりも大幅に値下げされた価格で落札されることになりますが、任意売却では市場価格で売買されます。売買に関しては、通常の売買と変わるところはありません。この売却価格が重要なのは、ローン残高の弁済に充てて不足がある時にはその不足分を返済していくことになるからです。これは競売の場合でも同じですから、市場価格で売却できる任意売却の方が後の負担が少なくなるのです。
任意売却は競売より無理のない返済ができる点も異なります。弁済によって不足する金額は返済していく必要があるのは同じですが、競売だとサービサーとの交渉次第。任意売却では債権者と話し合いの上返済金額を決めることになりますが、多くの場合生活に支障のない範囲での返済となります。マイホームを売却して新しく再出発するのですから、大きな助けとなるでしょう。
任意売却によって家を売却した場合、売却したマイホームに住み続けることが可能なこともあります。売却したマイホームに家賃を支払って住むという形（リースバック）になりますが、これも交渉次第ということになります。売却後も住み続けられる可能性がある、退去以外の選択肢があるのも任意売却のメリットですね。ローン返済が家賃に変わるわけですが、賃料については物件の売却価格を元に算出することになります。
さらにリースバックは一定期間居住し、収入が安定してきたらまた家を買い戻すことも、契約次第では可能となっています。つまり自宅を売却しながらもそのまま住み続けることができ、さらに再度自宅を購入できる機会があるのです。収入を再びしっかりと安定させられる見込みがある方は、リースバックという形を取れば生活への支障を軽減できます。
任意売却を行うには早めの相談が必要
ローン残高がある段階で返済が難しくなった場合、早めに金融機関に相談することが重要です。返済の意志はあるのに病気やケガ、転職によって収入が減少する場合、貯蓄を取り崩すことでしばらくは返済できても限界があると予測できる場合、支援してくれる家族や親族がいない場合には、ためらわずに金融機関に相談することが大切です。
返済困難が予測できる場合、金融機関に返済条件の変更（リスケジュール）を交渉してみるのが第一です。返済困難な理由を伝えた上で、どの程度までなら月々の返済が可能か相談してみましょう。対応は金融機関によってさまざまでしょうが、現実にローン滞納という事態を招く前にきっちり相談しておきましょう。なお任意売却は滞納していない時点では、選択肢とはなり得ません。
ローンを滞納してしまうかもかもしれない、毎月の返済が苦しい。このようなことを相談するのには勇気が必要ですし、できれば避けて通りたいものです。しかし滞納が現実のものとなってしまったら、もっと大変なことになる可能性があります。長期間ローンを返済していくうちにはケガも病気もつき物です。ここを避けて、生活を守る道はありません。
それでもリスケジュールに応じてもらえなかった、ローン滞納が現実のもとなってしまった。家族や親族による支援も見込めない、この時が任意売却を検討してみる瞬間です。仕事を増やす、家族が働くことで収入増が現実的に見込めるなどの具体的な事実がない場合、任意売却に向けて相談を開始します。
任意売却はどこに相談すべきか
任意売却をしたい時は、どこに相談すれば良いのでしょうか。不動産を売却するのですから不動産業者で良いのでしょうが、できれば実際に任意売却を手がけた実績のある会社が望ましいでしょう。任意売却には債権者である金融機関との交渉が不可欠です。売却後の返済条件についても交渉しなければなりません。
不動産の実務だけではなく、法的な知識や実務経験も必要となるでしょう。最低限任意売却の実績が不可欠である理由は、この交渉によってあなたの今後の生活が決まってしまうからです。任意売却は誠実に返済していく意志をあらわすものですから、物件を売却して後はおしまいではないのです。
せっかく手に入れたマイホームを意志に反して売却しなければならない事態は、誰にでも起こり得ることです。できることは傷を最小限に留めて再出発できる体制を整えること。滞納してしまう前に相談し、滞納してしまったら早めに専門家の力を借りましょう。放置は最悪の選択です。任意売却の手続きにはそれ相応の時間と労力を必要としますから、早めに動くことがすべてのカギとなるのです。
なお任意売却をするとブラックリストに載ると言われているようですが、それはまずないようです。ローンを滞納することでブラックリストに載ることはあるでしょうが、任意売却することでブラックリストに載ることはありません。任意売却は通常の不動産売買の一種ですから、信用問題への毀損は起こりえません。
参考：一般社団法人 全日本任意売却支援協会
まとめ
家を買うにはまとまった資金が必要です。住宅ローンを組んで家を購入したのに、その家を手放さなければならない時には、やはりまとまった資金が必要になります。
家を購入したらなるべく高値で家を売却する方法を調べるなんて冗談みたいな話ですが、購入時点で売却のことを想定して物件を選ぶ視点も必要なのかもしれません。