借地権とは自分の建物を所有するために土地を借りる権利
借地権とは自分の建物を所有するために、一定期間、第三者の土地を借りる権利です。しかし厳密には借地権には「借地借家法に基づく借地権」と「民法上の借地権」の2つがあります。
前者の「借地借家法に基づく借地権」は、戸建やマンションといった建物を所有をするために土地を借りる権利です。後者の「民法上の借地権」は、月極駐車場や資材置き場など、建物の所有を目的としない土地を借りる権利です。
本記事では前者の「借地借家法に基づく借地権」について、種類や新法・旧法の違いを解説します。
借地権の2つの種類：地上権と賃借権
住宅に関連する借地権の種類としては「地上権」と「賃借権」があります。
1. 地上権
権利を登記でき、地主の承諾無く、その土地に建ている建物を売ったり貸したりできます。その土地を実質支配できるかなり強い権利です。
地上権は土地を実質支配できる強い権利ですが、地上権が設定されている物件はほとんど無いようです。
2. 賃借権
その土地に建ている建物を売ったり、貸したりする際には地主の許可が必要です。権利の登記にも地主の承諾が必要です。
賃借権も借りる側を手厚く保護しているため、実質地上権とあまり変わらないとも言われています。
借地権の旧法と新法との違い
平成4年8月1日に借地借家法が施行されました。これを新法と呼びます。しかし、平成4年8月1日以前に成立していた借地権は旧法が引き続き適用されます。
新法には「普通借地権」と「定期借地権」があります。今回は「旧法の借地権」と「新法の普通借地権」を比べて違いを説明します。
違い1. 借地権の期間
旧法では、借地権の期間が非堅固建物（木造住宅など）は最低20年（法定では30年）、堅固建物（マンションなど）は最低30年（法定60年）です。
新法では、構造に関係なく期間は一律30年となり、30年より長い分には双方の合意があれば自由です。更新をする場合も期間は10年以上です。
違い2. 更新の拒絶
旧法では、地主が契約の更新を拒絶できるのは「自分で使う場合」「正当な事由がある場合」です。正当な事由をめぐりトラブルが多発してしまいました。
しかし新法では、「正当な事由」はある程度明確になっています。
なお、旧法と新法のどちらの場合でも、契約の更新は建物があることが前提です。
違い3. 定期借地権
平成4年の借地借家法から「定期借地権」という権利が新設されました。
定期借地権は「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用借地権」の3つの種類があります。
「一般定期借地権」は、3つの中で1番契約期間が長く、50年以上です。代わりに公正証書などの書面によって、契約更新はしない、建物再築による期間の延長をしない、期間満了による建物の買取請求をしないといった特約をつけることができます。さらに土地を更地にして地主に返す必要があります。
借地権は土地が自分のものにならないので嫌だという人もいますが、費用が抑えられるメリットもあります。正しく知識を身につけ、検討の1つに入れてみても良いかもしれません。