以前のコラム「任意売却とは？メリットは？残債は？…知っておくべきポイントまとめ」では、「任意売却の概要』「任意売却のメリット・デメリット」「任意売却するには誰にどう相談すればいいのか？」「住宅ローンの残債を処理する方法」などをご紹介しました。
本コラムでは、「任意売却の進め方と必要書類」「任意売却の流れと期間」「任意売却で買い手が見つからなかったらどうなるか」を中心に任意売却の具体的な進め方を徹底解説していきます。
任意売却を理解して、自宅の売却活動を成功させましょう。
任意売却の進め方
任意売却の手順は次の2つの内どちらかに相談することからスタートします。
任意売却の進め方のパターン1. 住宅ローンの債権者である銀行に直接相談する
住宅ローンを組んでいる銀行に行って直接相談するやり方です。
任意売却を実行するには住宅ローンの債権者である銀行の同意が必須条件となります。住宅ローンの滞納は、銀行にとっても大きな損失となってしまうので、競売より高く売却できる（＝住宅ローンの残債をより多く回収できる）任意売却は前向きに検討してくれます。
また、銀行は任意売却を取り扱っている不動産会社や司法書士事務所と提携していることが多いため、債務者の必要に応じて任意売却の専門業者を紹介してくれます。
任意売却の進め方のパターン2. 任意売却を取り扱っている専門業者に相談する
任意売却を取り扱っている不動産会社や司法書士事務所、支援団体などの専門業者に相談するやり方です。
この場合、銀行に対する任意売却の交渉は専門業者が債務者の代理として行ってくれます。
債務者自らが銀行と任意売却の交渉をするのは時間と手間が掛かります。また、任意売却の条件に関しても厳しい交渉になる場合があるので、最初からプロである専門業者に依頼してしまうのも1つの手です。
ただし、任意売却は普通の自宅売却と比べて難易度が高く、様々な専門知識が必要となるので、専門業者を選ぶときは本当に任せて大丈夫なのか、しっかりと考えて決断しなければなりません。
任意売却をするときの必要書類
任意売却をはじめて相談するときは、下記の書類を用意する必要があります。
◆自宅を購入した時の書類一式
売買契約書、重要事項説明書、登記簿謄本、物件概要の資料等、自宅を購入したときに不動産会社から引き渡される書類一式です。通常は、大きいファイル一冊に全てまとまった状態で引き渡されます。
◆銀行から届いた通知書
住宅ローンの支払いを滞納すると銀行から督促状や催告状と題した通知書が自宅に届きます。住宅ローンを滞納する前に相談する場合は、そもそも通知書は届かないので不要となります。
ここで併せて任意売却の一連の手続きで用意するものもご紹介しておきます。基本的に普通の自宅売却の時と用意するものは同じです。
・本人確認書類
運転免許証やパスポートなどの氏名、住所、顔写真が分かるものです。
・実印
売買契約の締結時、自宅の引渡し時（決済）に使用します。実印の登録は住所がある区市町村役場でできます。
・印鑑証明書
印鑑が実印であることを証明する書面です。区市町村役場で取得できます。
・住民票
自宅の引渡し時（決済）に使用します。
・土地測量図・境界確認書（戸建て、土地のみ）
売却する自宅が戸建てや土地の場合は、土地の面積を算出した土地測量図、隣地との境界を明示した境界確認書を用意する必要があります。なお、マンションの場合は不要です。
・権利証もしくは登記識別情報
売主が自宅の所有者であることを証明するものです。
権利証と登記識別情報は同じ効力があり、2006年以前に登記した場合は権利証、2006年以降に登記した場合は登記識別情報となります。
・物件状況報告書
自宅の経過年数に伴う劣化状況や通常使用による摩耗・損耗などの状況を記載した書面です。
・設備表
自宅の住宅設備（冷暖房設備、給湯器設備、トイレ設備など）の状態を記載した書面です。
・マンションの管理規約
自宅がマンションの場合は、マンション管理規約を用意します。
・固定資産税納税通知書
売主と買主それぞれの固定資産税負担分を計算するために必要となります。毎年春ごろに住所のある区市町村役場から自宅に通知書が届きます。
・印紙代
売買契約書に貼付する印紙の代金です。万が一、印紙を貼り忘れてしまうと脱税となってしまうので注意しましょう。
・仲介手数料
自宅の売買を仲介した不動産会社へ支払う手数料です。売買契約時に半金、自宅の引渡し時に残りの半金を支払うことになります。
ポイントのおさらい
- 任意売却は「任意売却を取り扱っている専門業者」または「住宅ローンを組んだ銀行」のどちらかに相談することからスタートする。
- 相談するときは「自宅を購入した時の書類一式」と「銀行からの通知書」を持参しよう。
任意売却の流れと期間
続いては、任意売却の全体の流れやスケジュール、任意売却が完了するまでにかかる期間について解説していきたいと思います。
任意売却の流れ
まずは、任意売却の専門業者に依頼したときの流れを見てみましょう。
任意売却の専門業者に依頼したときの流れ
① 任意売却の専門業者に相談
任意売却を取り扱っている不動産会社、司法書士事務所、弁護士事務所、任意売却支援団体などの専門業者に相談します。
専門業者を選ぶときは、これまでの任意売却の実績件数を参考にしましょう。任意売却は特殊な売却方法となるので、なるべく実績件数が多く任意売却のノウハウがある専門業者に依頼することがポイントとなります。
どこの専門業者も任意売却の相談は無料で受け付けてくれますので、1社のみならず複数の業者を当たってみましょう。
なお、相談の際は「自宅購入時の書類一式」と既に住宅ローンを滞納していれば「銀行の通知書」を忘れずに持参しましょう。
② 債務者の現状把握・自宅の価格査定
相談時に専門業者がヒアリングを行い、債務者の現状を把握します。
具体的には、住宅ローンの残債と滞納状況、自宅がマンションであれば管理費や修繕積立金の滞納の有無、税金の滞納の有無、自宅の所有者の名義人、連帯保証人の状況、債務者の収入や保有資産の状況などをヒアリングします。
加えて、自宅の価格査定を行い、現時点で自宅がいくらで売却できるのか試算します。
それら全ての情報を基にして専門業者から自宅の最善の売却方法と今後のスケジュールが提案されることになります。
③ 銀行との交渉
任意売却は住宅ローンの債権者である銀行の同意が必須条件です。
専門業者が債務者に代わり銀行と交渉して、任意売却の同意を取り付けてくれます。
銀行との交渉は、任意売却専門業者の腕の見せ所となる重要な場面です。
④ 不動産会社と媒介契約の締結
銀行から任意売却の同意を得たら、次は自宅の売却活動をするために不動産会社と媒介契約を締結します。
任意売却を相談した専門業者が不動産会社であればその会社と、不動産会社以外であれば専門業者と提携（紹介）している不動産会社と媒介契約を締結することになります。
媒介契約とは、自宅の売出し価格（任意売却では銀行が認めた売出し価格になります）、売却活動の期間、成約時に不動産会社へ支払う報酬、解約・解除条件等、不動産会社が行う売却活動の内容を定めた契約のことです。
媒介契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つのタイプがあり、依頼者はそのうちのどれか1つを選ぶことになります。
ただし、任意売却による自宅の売却は、専任媒介契約または専属専任媒介契約となるのが一般的です。媒介契約についてもっと詳しく知りたい方は「不動産の売却を依頼する媒介契約とは？」をご参照ください。
⑤ 売却活動の開始
媒介契約を締結したら、いよいよ売却活動がはじまります。
不動産会社は売却活動として、不動産ポータルサイト（スーモ、ホームズ、アットホーム等）への掲載、不動産流通機構（レインズ）への登録、ポスティングや新聞折り込みチラシなどを行います。
ちなみに不動産流通機構とは、不動産会社のみが閲覧できるプロ向けの不動産サイトのことです。詳細は「レインズとは？利用メリットと便利な使い方を解説！」をご参照ください。
任意売却は、債権者である銀行から売却する価格と売却活動の期間を限定されているので、通常の売却活動より高度な営業力が不動産会社に問われることになります。
⑥ 売買契約の締結
銀行が決めた条件で自宅を購入する買主が見つかったら、売買契約の締結を行います。
任意売却した後も債務者が自宅に住み続ける条件で売却した場合は、売買契約書にリースバック特約がきちんと入っているか確認しておきましょう。売買契約に関する詳細は、「不動産の売買契約を理解しよう」をご参照ください。
なお、自宅売却に際して売主の事情や任意売却のことは、買主に知られることはありません。買主にとっても任意売却による不動産を購入しても何かデメリットがあるわけではありません。
⑦ 新居へ引越し
売買契約の締結から自宅の引き渡しまでの間に新居へ引越しを行います。
新居探しは、任意売却を依頼した不動産会社がサポートしてくれます。引っ越し先が賃貸の場合は、毎月の家賃で日常生活に支障が出ない物件を選びましょう。
⑧ 自宅の引渡し（決済）
新居への引越しが済んだら、自宅の引渡し（決済）に移ります。
当日は、司法書士が同席し、自宅の所有権を売主から買主へ移転登記する手続きを行います。
また、自宅がマンションや戸建ての場合は鍵の引渡しも同時に行います。
⑨ 住宅ローン残債の確定～新生活スタート
自宅を売却した代金で銀行へ住宅ローンを返済し、返済しきれなかった分（残債）を確定します。
今後は、銀行と相談して決めた住宅ローン残債の返済をしながら新生活をスタートすることになります。
任意売却の一連の流れはこれで以上となります。
なお、はじめから銀行に相談したときの任意売却の流れは次の通りになります。
はじめから銀行に相談したときの流れ
① 住宅ローンを組んでいる銀行に任意売却の相談
債務者自らが直接銀行に出向き任意売却の相談をします。
② 自宅の価格査定・銀行と任意売却の条件交渉
銀行と提携している不動産会社が自宅の価格査定を行います。
価格査定をもとに銀行と自宅の売却条件を交渉し、任意売却の同意を得ます。
③ 不動産会社と媒介契約の締結
任意売却の同意を得たら、銀行と提携している不動産会社と媒介契約を締結します。
これ以降は任意売却の専門業者に依頼したときの流れと同様です。
④ 売却活動の開始
⑤ 売買契約の締結
⑥ 新居へ引越し
⑦ 自宅の引渡し（決済）
⑧ 住宅ローン残債の確定～新生活スタート
はじめから銀行に相談したときの任意売却の流れはこれで以上となります。
任意売却が完了するまでにかかる期間
任意売却にかかる期間は、特段の問題がなくスムーズに事が進めば、相談から新生活のスタートまで6ヶ月ほどで完了します。ただし、不動産の売却活動は先が読みにくいため、当初のスケジュールからズレてしまうことが多いのが現実です。
債権者である銀行も任意売却できるまで、いつまでも待ってくれるわけではありません。銀行との交渉次第ではありますが、任意売却できる期限は住宅ローンの滞納から約1年と認識しておいてください。
「相談が遅かったために任意売却ができなかった」ということがないように、住宅ローンの返済に不安を感じたら早めに相談するようにしましょう。
ポイントのおさらい
- 任意売却の専門業者に相談したときの流れ、銀行に相談したときの流れをそれぞれ把握
しておこう。基本的に不動産会社との媒介契約締結以降は、普通の自宅売却と同じプロセスで進む。 - 銀行との交渉次第にもよるが、任意売却できる期間は住宅ローン滞納から1年程と認識しておこう。
もし買い手が見つからなかったら？
自宅を売りに出したものの買い手が見つからず、そのまま任意売却できる期限を過ぎてしまうと、最後は競売によって自宅を処分されてしまうリスクがあります。
競売とは、債権者（銀行）の申立てによって，裁判所の権限で債務者の財産（自宅）を差し押え、入札を実施して、財産をお金に換価して債権を回収する手続きのことです。この競売のプロセスは民事執行法という法律に基づいて行われることになります。
債務者としては、任意売却よりデメリットが多い競売は極力避けたほうがいいでしょう。競売の具体的なデメリットは「任意売却とは？メリットって？残債は？…知っておくべきポイントまとめ」をご覧ください。
なお、競売による自宅処分の流れは下記の通りです。
競売による自宅処分の流れ
① 住宅ローンの滞納
住宅ローンを滞納すると銀行から督促状、催告状が届きます。
② 任意売却の交渉失敗または任意売却の期限切れ
銀行との任意売却の交渉が失敗、または任意売却できる期間の期限が切れると競売による手続きが始まります。
③ 銀行が裁判所に競売の申し立て
債務者の債務不履行（住宅ローンの滞納）を根拠に銀行が裁判所に競売の申し立てを行います。
④ 競売の入札と落札者の決定
競売の入札が開始され、一番高額で入札した者が落札者となり自宅の新しい所有者となります。
⑤ 落札金額を債権者（銀行）に分配
落札された金額は競売の申し立て人である銀行に分配されます。
⑥ 住宅ローン残債の確定
落札金額が住宅ローン残債を下回る場合は、債務者は競売後も残債を支払い続けることになります。
⑦ 強制執行・立ち退き
自宅を第三者に落札されたら債務者は自宅から退去しなければなりません。
退去を拒み続けていても、最終的には裁判所の強制執行によって立ち退くことになってしまいます。
繰り返しになりますが、債務者にとってデメリットが多い競売は極力避け、任意売却によって自宅を売却するようにしましょう。
ポイントのおさらい
- 任意売却で買い手が見つからなかったら、最終的には競売によって自宅が処分されることになる。
- 競売は債務者にとってデメリットが多いため、極力避けるのが賢明。
まとめ：任意売却が必要な状況になっても慌てず対応する必要がある
最後に今回のコラムの重要なポイントをおさらいします。
【任意売却の進め方】
- 任意売却は「任意売却を取り扱っている専門業者」または「住宅ローンを組んだ銀行」のどちらかに相談することからスタートする。
- 相談するときは「自宅を購入した時の書類一式」と「銀行からの通知書」を持参しよう。
【任意売却の流れと期間】
- 任意売却の専門業者に相談したときの流れ、銀行に相談したときの流れをそれぞれ把握しておこう。基本的に不動産会社との媒介契約締結以降は、普通の自宅売却と同じプロセスで進む。
- 銀行との交渉次第にもよるが、任意売却できる期間は住宅ローン滞納から1年程と認識しておこう。
【任意売却で買い手が見つからなかった場合】
- 任意売却で買い手が見つからなかったら、最終的には競売によって自宅が処分されることになる。
- 競売は債務者にとってデメリットが多いため、極力避けるのが賢明。
いかがだったでしょうか。きちんとした知識のもと、任意売却が必要な状況になっても慌てず対応し、競売や自己破産などという自体にならないようにしましょう。
