「任意売却とは？」メリットは？残債は？…知っておくべきポイントまとめ

あなたは「任意売却」という不動産の売却方法を聞いたことがあるでしょうか？おそらく大半の方にとっては初めて耳にする言葉だと思います。

実は今、任意売却によって自宅を売却するケースが急増しています。いま注目されている任意売却とは一体どういったものなのか？徹底解説していきたいと思います。

本コラムでは、「任意売却の概要」、「任意売却のメリット・デメリット」、「任意売却するには誰にどう相談すればいいのか？」「住宅ローンの残債を処理する方法」などを紹介していきます。任意売却の仕組みや特長を理解して、自宅の売却活動にぜひお役立てください。

任意売却の概要

自宅を売却するには様々な方法があります。まずはじめに任意売却の概要や他の売却方法との違いをご説明したいと思います。

任意売却とは？

任意売却とは、月々の住宅ローンを支払うことが困難となった場合に、債権者である銀行の承認を得た上で自宅を売却することです。

いわば、任意売却は住宅ローンを支払えない人のための救済手段として存在する売却方法です。ちなみに不動産業界では任意売却を略して「任売（にんばい）」と呼んだりします。

自宅を購入する方の大半は住宅ローンを組むことになりますが、その際にお金を融資する銀行は、見返りとして自宅の土地と建物に抵当権（※1）を設定します。銀行は抵当権を設定することにより、あなたの自宅を住宅ローンの担保とします。そして、あなたが万が一、住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合、銀行は抵当権を行使して自宅を処分し、住宅ローンの残債（※2）の回収に乗り出すことになります。

この時の銀行による自宅の売却方法には2つのやり方があり、その1つが任意売却です。
そしてもう1つは競売による売却です。

任意売却と競売のどちらを選択するかは債権者である銀行が決めることになりますが、自宅の所有者と銀行の双方にメリットが大きい任意売却を選択するケースが多くなっています。特に財産分与を明確にする目的で離婚をきっかけとする任意売却が増えています。任意売却の詳しいメリットについては、後ほどご紹介します。

「普通の自宅売却」と「任意売却（や競売）」との違いとは？

自宅を売却するには、原則、住宅ローンを完済しなければなりません。住宅ローンが未完済であれば、自宅を市場に売りに出した時の売却価格が住宅ローンの残債を上回る必要があります。ここではケース別にどのような状況のときが普通の売却または任意売却となるのか見ていきたいと思います。

以上のように住宅ローン残債が自宅を市場で売却できる価格を上回り、かつ、貯金などの手持ち資金を用意できない場合は任意売却（または競売）によって自宅を売却することになります。

ただし、冒頭でも説明しましたが、たとえ残債より自宅の市場価値が低くても、月々の住宅ローンの返済ができていれば任意売却や競売となることはありません。

任意売却のメリットとデメリット

住宅ローンの返済が困難となった場合、融資した銀行は任意売却か競売（※3）のいずれかの方法で資金を回収することになります。

最近では、競売の件数が減少傾向にあるのに対し、任意売却の件数は増加傾向にあります。このような傾向になっているのは様々な理由がありますが、その1つとして銀行でも任意売却の方が競売よりもメリットが大きいと認知され始めたことが挙げられます。

そこで、ここでは任意売却のメリットとデメリットについて解説していきたいと思います。

任意売却のメリット

①任意売却した後も自宅に住み続けられる可能性がある

任意売却を利用しても最終的には自宅を売却することになるので、売却後は新たな購入者が物件に居住することになります。ですから、基本的には自宅に住み続けることはできません。
ただし、「リースバック（※4）」や「親族間売買（※5）」などにより、任意売却後も自宅に住み続けることが可能な場合があります。

② 市場の相場価格に準じた価格で売却できる

任意売却による売却活動は普通の自宅売却と同様に行うことができます。
個別事情によっては早期に売却しなければならないケースもありますが、基本的には普通の売却活動で売れる価格（市場の相場価格）で売却することが可能です。

③ 当面の生活資金を確保できる

住宅ローンの債権者である銀行の承諾が必要ですが、任意売却で得た資金の一部を手元に残せる場合があります。
これにより、新居への引っ越し費用や当面の生活資金を確保することができ、日常生活の再建がしやすくなります。

④ 自宅の売却を近隣にばれずに行う事ができる

任意売却は普通の自宅売却と同じく不動産会社へ売却活動を依頼することになります。
一般的にネット広告や新聞折り込み、ポスティング等、物件の宣伝方法は多岐に渡った方が効果的ですが、売主の希望があればご近所に売却することがばれないように進めることも可能です。

任意売却のデメリット

実は競売と比較して任意売却ならではのデメリットというのは、ほとんどありません。あえて挙げるとすれば下記のようなものがあります。

① 任意売却の承認を得るために債権者（銀行）と交渉しなければならない

任意売却によって自宅を売却するには、住宅ローンの債権者である銀行の承認を必ず得る必要があります。その際、任意売却を行えるように銀行と交渉する手間が掛かってしまいます。
ただし、交渉には任意売却の専門家に支援を受けながら行うこともできますので安心してください。詳細は後ほどご紹介します。

② 依頼する不動産会社の力量によって任意売却の成否が左右されてしまう

任意売却は一般的な自宅の売却同様に不動産会社へ売却活動を依頼することになります。
任意売却は普通の売却活動と違い、売却価格や売却するまでの期間に制約があるので、より高くより早期に売却を実現してくれる優秀な不動産会社に依頼する必要があります。不動産会社選びを失敗すると任意売却そのものが失敗に終わってしまいます。

もう1つの方法である競売では次のようなデメリットがあり、任意売却と比較して自宅の所有者と銀行の双方にとって不利な場合が多くあります。

競売のデメリット

① 必ず自宅から退去しなければならない

自宅が競売に出されて第三者が落札（※5）した場合、落札した第三者は強制執行（※6）という強力な法的権利を得ることができます。
落札後、自宅所有者が引き続き自宅に住み続けていても、強制執行により自宅から追い出されることになってしまいます。

② 相場価格の70%～80％程度で落札されてしまう

競売による落札価格の目安は、市場で売却できる価格の60％～70％程度となっています。
理由は、競売で出る物件は情報が限定されていたり、瑕疵担保責任が無い等の制約条件があるため、その点を考慮して市場価格より安く落札されてしまうのです。それが競売物件はプロ向きだと言われる所以だったりします。

③ 競売で落札された代金は全て債権者に分配されてしまう

競売で落札された代金は自宅に抵当権を設定した債権者を最優先として、全て分配されてしまいます。
つまり自宅所有者には一銭も手元に残らないことになってしまいます。

④ 競売は世間に公表されてしまう

競売に出されてしまうと競売物件の住所や所有者の氏名等が公表されてしまいます。
具体的には裁判所で閲覧できる物件目録やBITというインターネットサイトなどで競売の情報が世間に公表されてしまうことになります。

いつ、どこに相談すればいいのか？

ここでは実際に任意売却を検討し始めたら、いつのタイミングでどこに相談すればいいのか見ていきたいと思います。

任意売却は特別な売却方法なので、相談（依頼）する相手やタイミングを間違えてしまうと、任意売却の活動がうまくいかなかったり、相談するのが遅かったために任意売却そのものができなくなってしまいます。

いつまでに相談すればいいのか？

結論から先に言ってしまうと、住宅ローンを支払い続けるのが困難になると判明した時点で相談するのがベストです。実際に住宅ローンの延滞が発生してからでも遅くはありませんが、いずれにしろ最終的には住宅ローンを滞納することになりますので、相談は早めに動いた方が良いでしょう。

債権者である銀行との金銭消費貸借契約（※7）の内容にもよりますが、住宅ローンを2ヶ月ほど滞納すると、銀行は抵当権の設定を理由に自宅の所有権に差押え（※8）の登記をしてきます。その後、銀行は債務者との協議で任意売却を行わない事が分かったら、裁判所に競売の申し立てをして、競売の実務手続きに入ってしまうのです。

なので、できることなら銀行が自宅を差し押さえる前に任意売却を始める準備をしたほうが良いでしょう。どうしても相談するのが遅れてしまった場合、最悪、「担保不動産競売決定通知」が裁判所から届いた後でも早急に行動を起こせば、任意売却に切り替えることができます。

繰り返しになりますが、任意売却の相談は、月々の住宅ローンの返済ができないと判明した時点でするのがベストです。

どこに相談すればいいのか？

続いては、任意売却を相談する相手についてです。

インターネットで「任意売却」と検索すれば、任意売却を専門とする不動産会社や弁護士事務所、司法書士事務所から非営利団体として任意売却を支援している「任意売却支援機構」や「全国住宅ローン救済・任意売却支援協会」など数多くの相談先候補が出てきます。

相談する相手としてどこを選ぶべきか正解はありませんが、任意売却を成功させるには不動産売却の知識はもちろんのこと、民事訴訟法や民事執行法などの任意売却ならではの法律知識が必要となります。先ほど挙げた候補では、法律知識の視点で見ると弁護士、不動産売却に関する知識やノウハウでは不動産会社が秀でています。

しかし、任意売却について一番はじめに相談する相手は債権者である銀行がベストです。住宅ローンを融資した銀行は、債務者が返済不能になるよりも少しでも多くの融資を回収できるよう親身になって今後のスケジュールを提案してくれます。

ほとんどの銀行では、任意売却の専門機関と提携しているので、任意売却を取り扱っている不動産会社なども紹介してくれます。もし、銀行以外の第三者のアドバイスや支援を受けてみたいという方は、同時並行で先ほど挙げた相談先候補を当たってみるのも良いでしょう。

住宅ローンの残債はどうなるのか？

ここでは任意売却によって自宅を売却した金額が残債より低かったらどうなってしまうのか？どうせ支払いから逃れられないのであれば、自己破産という選択肢もあるのではないか？などといった点をご説明します。

売却した金額より残債が多ければローンは残る

残念ながら、任意売却によって自宅を売却しても、住宅ローンを完済できなかった分は、これからも支払い続けなければなりません。

ただし、今まで通りの返済条件とは違い、債務者の経済状況に応じて日常生活に支障が出ない範囲で返済していくことになります。つまり、自己破産という最悪の事態を避けて、新しい生活を再スタートできるのです。日常生活に支障が無い範囲とは、債権者との交渉にもよりますが、住宅ローンの金利を一部免除してもらうことで返済に占める利息分を減らしてもらえること等があります。

通常、任意売却により自宅を売却した代金で住宅ローンの残債を完済できなかった場合、残りの債権は銀行からサービサーと呼ばれる債権回収会社（※9）に譲渡されることになります。サービサーは住宅ローンの未完済分を割安価格で銀行から買い取ることになるので、債務者はサービサーが納得する金額を支払えば、残債全てを完済しなくても良い場合があるのです。

また、債務者の連帯保証人ですが、任意売却した後も、引き続き残りの返済分については、債務者と同様に支払う義務を負うことになります。

自己破産という選択肢はどうなのか？

任意売却後に残った住宅ローンを支払えなければ、自己破産という手続きを取ることになります。自己破産は債務者が裁判所に申請し、裁判所が自己破産を認めると、住宅ローンを含む債務者の全ての債務が免除されることになります（自己破産を申請する際に弁護士に依頼した費用や税金の滞納分などは免除されません）。

ただし、自己破産は極力避けたほうが良いでしょう。自己破産は債務が免除される一方で、信用情報（ブラックリスト）に登録されたり、今後の就ける職業に制限がかかるなど、日常生活の再スタートに色々な支障が出てしまいます。自己破産を選ぶより、債権者の協力を得ながら残りの債務を完済することをおすすめします。

任意売却の流れ

次はどのように任意売却を進めていくか、その流れを紹介していきたいと思います。
具他的には下記のような手順に沿って進めていくことになります。

任意売却の流れの詳細は「任意売却はどう進めればいいの？流れや手続、期間などを徹底解説します」でご紹介します。是非ご覧ください。

まとめ

最後にまとめとして、今回のコラムの重要なポイントをおさらいしておきましょう。

併せて「任意売却はどう進めればいいの？流れや手続、期間などを徹底解説します」も是非ご覧ください。