買い替え特例とはどんな不動産に適用される？
マイホームの買い替え特例は、正式には「特定居住用財産の買い換え特例」という名称です。
その名の通り、所有者自身が居住する目的で購入した不動産を売却して別の物件に買い替えた時に適用される特例であり、譲渡益にかかる税負担を一時的に軽減できます。
なお、法人が事業用に所有する不動産を売買した際も買い替え特例が適用され、個人と同じように税金の支払いを延期できます。
このページでは個人向けのマイホーム買い換え特例について説明しますが、法人の場合も制度の大枠は個人と同様です。
買い替え特例で売却利益にかかる税金を節約できる
買い替え特例は、今まで住んでいたマイホームを売却して購入時を上回る利益を得られた時に、支払う税金を節約できる制度です。
ただし正確には控除ではなく、所得税・住民税の課税対象となる不動産の譲渡益が減額されるわけではありません。
たとえば、10年前に4,000万円で購入した家Aを5,000万円で売却すると1,000万円の譲渡益が発生します。このケースの税率が20%ならば(実際の税率は20~40%などさまざまです)200万円の所得税・住民税を支払う必要がありますが、古い家Aの売却価格と同じ5,000万円以上の家Bを購入すると、買い替え特例によって200万円の納税が将来に繰り延べられます。
買い替え特例で繰り延べられた家Aの売却益にかかる200万円の税金は免除されるのではなく、家Bを売却する時に支払う義務があります。仮に家Bも売却価格が購入価格を上回って譲渡益が出たら、2軒分の税金を併せて納付しなければなりません。
買い替え特例の対象は「居住用不動産」
個人が買い替え特例を受けられるのは居住用不動産、つまりマイホームを同時期に売買して条件を満たした場合です。
たとえ自分自身が所有する不動産でも、自分で居住していなければマイホームとみなされず買い替え特例は適用されません。
また、建物だけではなく土地の所有権または借地権を同時に売却しなければ、買い替え特例の適用対象外となります。
買い替え特例と3,000万円特別控除を併用できない場合がある
不動産の譲渡益は3,000万円特別控除により所得税・住民税の課税対象額を減らせますが、ケースによっては買い替え特例と併用できません。
先ほどの例のように古い家Aを5,000万円で売却し、新たな家Bを5,000万円以上で購入すれば、買い替え特例と3,000万円特別控除は併用できます。
一方、5,000万円で売却した家Aより安い4,000万円で家Bを購入した場合は、買い替え特例と3,000万円特別控除の片方しか選択できません。家Aの譲渡益が3,000万円以下なら特別控除が有利ですが、それ以上であれば買い替え特例を選ぶべきケースもあります。
居住用不動産の買い替え特例適用条件
マイホームの買い替え特例適用にはさまざまな条件があります。まず、古い家を売る相手が夫婦・親子などの親族以外の他人で、買い替え前後の家はともに日本国内の物件であることが必要です。また、古い家の売却価格は1億円以下でなければなりません。
また、古い家を売却した年および前年・前々年に、別の家の売却で3,000万円特別控除、軽減税率の特例、買い替え特例といったマイホームの売却に関する税の軽減策を受けていないことも条件です。
所有期間・居住期間がともに10年以上でなければならない
買い替え特例を受ける条件として、古い家は売却した年の1月1日時点で土地・家屋の両方が所有期間10年以上であり、かつ住まなくなってから3年以内に売却したことがあります。居住年数も通算10年以上でなければなりませんが、4年住んで1年間別の家に住み、その後6年間住んだ例でも適用対象です。
なお、所有期間・居住期間を満たせば建物を取り壊しても構いませんが、取り壊し日から1年以内に土地の譲渡契約を締結し、締結日までに土地が別の用途に使われていないことが必要です。
新たに購入する不動産にも条件がある
新しい家は、古い家の売却前年の1月1日から翌年の12月31日までの約3年間に購入する必要があります。記簿上の土地面積が500平米以下かつ床面積50平米以上で、建築後25年以内か1981年6月1日以降に建築確認を受けて新耐震基準を満たした住宅であることも要件です。
また、買い替え特例はマイホームを対象とする制度ですから、新しい不動産を購入した人自身が居住しなければ適用対象外となります。購入した物件が住宅であっても、他者に貸す、住宅を兼ねない事業所とするといったケースでは買い替え特例が適用されません。
売却益が出た場合の買い替え特例
古い家Aより新しい家Bのほうが安い、つまりマイホームを買い替えても売却益が残る場合は、譲渡所得を減額する別の買い替え特例制度が適用されます。
収入金額を 売却金額−購入金額 で計算し、次に必要経費を （古い家の取得費＋譲渡費用）×（収入金額÷売却金額） で算出して、最後に 収入金額−必要経費 で課税される譲渡所得を計算します。
式だけではわかりにくいので順を追って説明しましょう。まず、古い家の売却額が9,000万円、新しい家の購入金額が5,000万円なら、収入金額は4,000万円です。
古い家の取得費と譲渡費用の合計は6,000万円とします。収入金額4,000万円を売却額9,000万円で割ると約0.44ですから、6,000万円×0.44で必要経費は2,666万円です。
最終的に、収入金額4,000万円から2,666万円を引いた1,337万円が課税対象となります。
買い替え特例適用に必要な書類
マイホームの買い替え特例を適用するためには、古い家を売却した翌年の2月16日から3月15日の間（期限は延長される場合あり）に必要書類を添付して確定申告を行う必要があります。たとえ個人事業や株取引等を行っていない給与所得者・年金受給者でも確定申告が必須です。
買い替え特例のための確定申告は司法書士などの資格がなくても自分で行えますが、書類の作成・準備が難しい場合は金融機関や税理士に相談してください。
売却代金を証明する売買契約書のコピー
買い替え特例の対象となるには、古いマイホームの売却代金が1億円以下である必要があります。売却代金を証明するため、確定申告時に売買契約書のコピーを税務署に提出しなければなりません。不動産会社の仲介でマイホームを売却した場合は、宅地建物取引業法により必ず売買契約書が交付されます。
なお、個人間の取引であれば、不動産会社や司法書士に依頼せず不動産を売買することも可能です。その際は不動産会社同様の書式で売買契約書を自力で作成し、当事者同士の合意で有効と認めることを要します。
売却による譲渡所得の内訳書
期間中に税務署で確定申告用の書類を受け取ると、「譲渡所得の内訳書」が含まれています。合計で5ページありますが、買い替え特例適用のためには最後のページを除く4ページへの記入が必要です。1ページ目には買い替え特例を受ける人の住所・氏名を記入します。
2ページ目には売却したマイホームの所在地や譲渡価格を、3ページ目には購入時の価格や計算後の所得金額を記載しましょう。買い替え特例で最も重要なのは4ページ目であり、新たに購入したマイホームの価格や所得計算を記入しなければなりません。
10年以上の所有を証明する登記事項証明書
買い替え特例をマイホームに適用するには、売却する土地・建物を10年以上所有することを登記事項証明書で証明する必要があります。なお、登記を正しく行っていなかった場合は、たとえ適法に土地・建物を10年以上所有していても登記事項証明書による証明が不可能です。
登記事項証明書は登記所の窓口か郵便・インターネットで請求できます。不動産登記は権利者を社会に公示するという性質上、所有者や利害関係者以外であっても請求可能です。
新たに購入した不動産の登記事項証明書
売却したマイホームに加えて、新しく購入した不動産の面積も証明が必要です。登記事項証明書または売買契約書のコピーを添付してください。前述のように、買い替え特例は土地が500平米以下、建物の床面積が50平米以上の不動産を購入しなければ適用されません。
また、中古住宅を購入した場合は建築後25年以内であることも求められます。登記事項証明書に築年数が記載されていれば別の書類は不要ですが、耐震基準適合証明書が必要になる場合もあります。
買い替え特例の適用条件を確認し新しいマイホームを手に入れよう
マイホームの買い替え特例は、新しい生活のスタートを国が後押ししてくれる制度です。計算式が少し複雑ですが、住み替え時の税負担が大幅に減るため、利用しないメリットはありません。
買い替え特例は最新だと2023年12月31日までの売却が有効です。2024年以降の売却は国税庁のホームページを確認し、適用可能か確認しましょう。
