土地や建物などの不動産、株式、貴金属などを売って得た利益を譲渡所得といいます。
日本では、所得には税金がかかり、サラリーマンの給与所得や自営業者の事業所得などと同じように、譲渡所得にも税金がかかるのです。
譲渡所得にかかる税金は、「譲渡所得税」と呼ばれます。
しかし、実際には譲渡所得税という税金がかかるのではなく、譲渡所得に対して「所得税」と「住民税」がかかります。不動産の譲渡所得は特殊な計算を行い、給与所得や事業所得とは別の税率で課税されます。
「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の違いとは？
不動産の売却に伴って生じる譲渡所得は、ほかの所得とは切り離され、個別に税額を計算します。この計算方法を、分離課税方式といいます。
土地や建物などの不動産を譲渡した場合の譲渡所得を計算するときは、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けて計算を行います。
短期譲渡所得は、所有期間が5年以下、長期譲渡所得は5年を超えるものを取引したときの所得の呼び名です。この短期か長期化によって計算方法が異なります。
譲渡所得の計算はどのように行うの？
譲渡所得は、「収入金額 – （取得費 ＋ 譲渡費用）- 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額」で計算を行います。不動産の売買で得た金額のすべてを、譲渡所得とするわけではありません。
収入金額は、土地や建物を売ったときに、買主から受け取るお金の額です。取得費は、土地や建物の購入金額と、取得のためにかかった費用を合計した金額から、減価償却費を引いた金額、または譲渡収入金額×5％の大きい方とします。譲渡費は、土地や建物を売るために直接的にかかった金額です。
また、譲渡所得の計算では、控除・特例が使えるものがあります。金額は、収用等により土地建物を譲渡した場合の5,000万円がもっとも高く、低未利用土地等を譲渡した場合の100万円が最も低くなります。
譲渡所得の税率は？
短期譲渡所得の場合、税金の計算は、譲渡所得×39.63％となります。
内訳は、所得税30％と復興特別所得税0.63％、住民税9％です。長期譲渡所得の場合は、10年以上所有しているか否かで税率が変わります。
長期譲渡所得は譲渡所得×20.315％で、内訳は、所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％です。
ともに2037年までは所得税に対して2.1％の復興特別所得税が加わります。
使用の用途によって負担がお得になる特例あり！
譲渡所得税については、いくつかの特例があります。今回は、主に3つの特例を具体的に紹介します。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
まず1つ目は、一定の条件に該当している居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得の額が3,000万円の部分までは譲渡所得税が発生しない特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。たとえば、取得費が4,000万円の物件を、500万円の譲渡費用をかけて売却し、8,000万円で譲渡したとします。
そして、そこから3,000万円が控除されるため、譲渡所得は500万円になる計算です。
この特例を受けるためには、住んでいる家屋と土地を売却した場合「住まなくなってから3年以内に売却する」、
家を取り壊した場合は「取り壊した日から1年以内に譲渡契約書を締結して3年以内に売る」ことが必要です。
特定の居住用財産の買換え特例
2つ目は、特定の居住用財産の買換え特例です。
これまで住んでいたマイホームを2021年12月31日までに売却し、違うマイホームに買い替えた場合、譲渡によって得た利益を繰り延べできる特例です。
この特例は、3,000万円で購入したマイホームを、5,000万円で売却後、6,000万円のマイホームに買い替えた場合、3,000から5,000を引いた2,000万円に課税される譲渡所得税を、6,000万円のマイホームを売却するときまで繰り延べできる制度です。
相続空き家の3000万円特別控除
相続や遺贈で親などが住んでいた家を取得した際に、一定の要件を満たせば、3,000万円の控除が可能になります。
例えば、親が3,000万円で購入した家と土地を5,000万円で売却すると、利益は2,000万円です。この2,000万円に譲渡所得税がかかりますが、特例の適用ができれば、3,000万円分の控除が受けられるため、課税される譲渡所得税はゼロとなります。
この特例を受ける要件は、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売却していること、相続した日から3年が経過する年の年末までに売却すること、金額が1億円未満であること、売った相手が近親者でないことなどが要件となっています。
譲渡所得税を節税するためには、かかった経費がわかる書類を必ず残しておきましょう。譲渡所得は、収入金額から取得費と譲渡費用を差し引きするためです。この、取得費や譲渡費用は経費として差し引けるものであるため、かかった費用は正しく計上しましょう。
相続した不動産を売却したときに支払う税金は？
親から相続した不動産を売却したときは、相続税とは別で譲渡所得税と印紙税を支払う必要があります。
譲渡所得税は、前述のとおりの税金で、不動産を売却して得た利益にたいして課税される所得税と住民税です。
印紙税は、不動産を売却する際の契約書に貼る印紙の代金のことです。印紙税法で定められた文書には、収入印紙を貼らなければなりません。
不動産の売買の契約書は、第一号文書に該当するため、収入印紙を貼り付ける必要があります。
通常、契約書を作成する側が印紙を購入し、印紙の代金を支払うため、売却時には収入印紙の代金を税金として納めます。
知らなかったでは済まされない！譲渡所得税は確定申告をして納付を
譲渡所得税は、確定申告を行って、確定させた税金を納付します。サラリーマンの場合、普段は年末調整を会社がしてくれるため、確定申告をしていない人も多いでしょう。
不動産の売買で利益が出た場合、前述のとおりの税金がかかります。確定申告を忘れてしまうと、膨大な金額の追徴課税がくる場合もあります。
確定申告は、毎年2月16日～3月15日に設定されます。
不動産を売却した際には、とても大きな金額が動きます。そして、その制度は非常に複雑です。自分で調べてわからない場合には、税務署に問い合わせを行いましょう。
適用できる控除が適用されていなければ、大きな損失を生んでしまいます。また、
税務署へ問い合わせてもわからない場合は、税理士に相談するとよいでしょう。
