不動産を売却するときには、売却金額がすべて自分のものになるわけではありません。特にローンの残債を売却で相殺しようとしている場合は、売却額から引かれる金額をあらかじめ計算に入れておかなければなりません。
入ってくるお金もあれば、出ていくお金もあります。出ていくお金の代表格が「仲介手数料」です。
この記事では、不動産を売却するときにかかる仲介手数料を徹底解説します。
- 仲介手数料って何？
- どのように計算したらいいの？
- 仲介手数料無料の不動産屋ってお得だ！
と思っている方には、必見の記事となっています。
仲介手数料とは「不動産会社に支払う成功報酬」
不動産を売却するときの仲介手数料は、不動産会社が契約締結・引渡しまで活動してくれたことに対する「成功報酬」の意味合いを持ちます。
土地や建物を売りたいという人がいると、不動産会社はインターネットへの広告掲載や購入希望者に対する内覧の案内をし、さらに契約締結のための書類作成等の事務作業を行います。
また購入したい人に対しては希望にあった不動産情報の収集と紹介や内覧への案内、必要に応じて売主への条件交渉等も行います。
それらを全てクリアして無事に契約締結と引渡しまで至った場合に仲介手数料が発生し、契約に至らなかった場合は支払う必要はありません。
仲介手数料の上限額は売却金額によって計算式が異なる
不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料は、宅地建物取引業法という法律により上限額が定められており、売却金額に応じて異なる計算式を使用して上限額を算出します。
| 売却金額 | 仲介手数料 |
| 200万円以下の部分 | 売却金額（税抜）×5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却金額（税抜）×4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却金額（税抜）×3%＋消費税 |
「部分」とわざわざ書いているのは理由があります。
例えば、2,000万の売却金額だった場合
200万（200万以下の部分）×5%＋消費税
200万（200万を超え400万以下の部分）×4%＋消費税
1,600万（400万を超える部分）×3%＋消費税
と計算を３つに分けて合算しなければいけないということです。
ただ、ちょっと複雑な計算式であるため、手軽に計算できる「速算法」を用いるのが一般的です。
仲介手数料の上限速算法（税抜）
| 売却金額 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格の5% |
| 200万円超～400万円以下 | 売買価格の4%+2万円 |
| 400万円超 | 売買価格の3%+6万円 |
手数料の必要性
前述したように手数料は不動産屋の成功報酬であり、不動産屋はこの手数料で収益を上げています。
「手数料0」を宣伝にしている業者はその分収益が上がりにくくなっています。
そのため、手数料を正規の料金で取っている不動産屋に比べると、できることが少なかったり契約期間が短かったりところもあるのです。
手数料無料だと売却にかかる諸経費を大幅に節約することが可能ですが、デメリットもでてきます。
ですから、手数料が無料という不動産屋と媒介契約を結ぶときは、売却に関することをどこまで依頼できるのか事前に確認することが大切です。
手数料が無料になる代わりにどんなサービスが受けられないか把握し、納得したうえで契約してください。
仲介手数料の支払いは「2回に分ける」か「引き渡し時にする」方が無難
取引金額によってはかなり高額になる仲介手数料ですが、「契約締結時」と「物件の引渡し時」の2回に分けて支払うのが無難です。
不動産会社によっては最初の契約締結の際に一括で支払うことを了承していることもありますが、不動産会社には契約締結後も物件の引き渡しまでにもまだ多くの業務が残されています。
それらに対してもしっかりと対応してもらうためにも支払いは2回に分けておくほうが無難です。また引渡し時に一括で支払う不動産会社もあるため、できるだけ早いうちに支払いのタイミングを確認しておくことをおすすめします。
空き家問題解消のための仲介手数料の特例もある
一定の条件を満たした不動産取引においては、不動産会社は上記の金額よりも多くの報酬を売主に請求できる場合があります。
売値の低い廉価な不動産の流通と空家問題の解消を目的として、2018年1月1日に「空家等の売買又は交換の媒介における特例」が施行されました。
これにより取引金額が400万円以下の場合、通常の不動産取引に比べて現地調査などに費用がかかる際に、不動産会社は売主からの承諾と合意を得た上で、それらの費用を仲介手数料に上乗せする形で最大18万円を受け取れるようになりました。
なお仲介手数料の計算式は従来通りで、不動産会社は「売主」対してのみ請求ができます。
仲介手数料の安さで選んで大丈夫？無料や半額になる場合とは
仲介手数料は不動産会社に対する成果報酬ということを説明してきました。
それが無料になる、または値引きされるということは不動産会社にとっての利益が少なくなるということですが、不動産会社だけでなく依頼する側にもデメリットが発生する可能性があることをご存知でしょうか。
この章では仲介手数料が無料になったり値引き交渉したりすることのデメリットや、不動産会社を選ぶ際に仲介手数料以外で着目すべきポイントについて解説していきます。
デメリット1.仲介手数料を払うお客さんを優先されてしまう
不動産会社も商売として事業をしているため、しっかりと仲介手数料を支払ってくれるお客さんを優先して対応するところも少なくありません。
同じくらいの取引価格の依頼をされた時に、仲介手数料の減額があったお客さんと満額支払ってくれるお客さんがいる場合、不動産会社は後者のお客さんに対してより多くの労力を割きます。
そのためあまりに過度な値引き交渉をすると、いつになっても不動産が売れなかったり、希望物件に他からの申し込みがあった際に審査の優先順位を下げられてしまったりする事態になりかねないのです。
希望にできるだけ近い形で取引を終えたいのであれば、過度な値下げ交渉は控えたほうがいいでしょう。
手数料の他にかかる4つの経費について
これまで所有していた不動産を売却する際には色々な費用がかかり、その額は売却金額の5～10％の数字になるとも言われます。その中でも最も高いのは仲介手数料ですが、それ以外に売却時にかかる代表的な諸経費は次の4つです。
- 印紙代
- 登記費用
- 引越し代
- 譲渡税
それぞれについて簡単に説明します。
印紙代
売主と買主で不動産売買契約書を元に契約を締結する時には、不動産売買契約書に収入印紙を貼らなければいけません。
その金額は物件の価格によって異なりますが、1,000万～4,999万円の物件の場合は1万円の印紙を貼らなくてはいけません。
通常売主用、買主用に1通ずつ作成するので双方1万円ずつ負担するのですが、不動産売買契約書を原本とコピーに分けてしまえば5,000円ずつの負担になるので、結果5,000円の節約が可能です。
登記費用
不動産を売買するときには、土地や物件の所有者を変更するための行政への手続きが不可欠です。
一般的には物件を購入した買主がそういった費用を負担するのですが、ローンを組んでいたり、マンションを担保にしていたりした場合は債権者がその物件に対する抵当権を所有しています。
その抵当権は売却した代金を支払うことだけではなくなりません。抵当権抹消登記という手続きの必要があります。
また売却する物件と自分の住所が異なっている場合は住所変更登記の必要も出てきます。
これらの手続きにかかる費用は国で定められているので、節約はできません。
しかし司法書士に依頼するのではなく、自分で登記を行えば司法書士への報酬を節約できます。
おそらく3～5万円程度になるでしょう。
引越し代
オーナーとして賃貸に出していた人には関係ありませんが、自分の住居だった場合は当然新住居に引っ越すことになるでしょう。
家族で引っ越す場合は時期や作業時間、移動距離にもよりますが見積もりを複数の業者からとることで、5万円ほど安くなることもあります。
譲渡税
なかなかタイミングが合わないと難しいですが、所有している年数に寄って税率が変化します。
4年と5年、9年と10年では大きく税率が変わってくるので、物件の売却を1年待ったほうが良いケースもあります。
デメリット2.実力不足の不動産会社である可能性も
仲介手数料をしっかりとる不動産会社と無料の会社、それだけ見て「そりゃ無料の方が嬉しいでしょ！」と飛びつくのは待ってください。
もしかすると「仲介手数料を無料にしないとお客さんを獲得できない会社」かもしれません。不動産を売りたい・買いたいという人は、必ずといっていいほど複数の不動産会社を比較し、最も自分の希望通りの取引ができそうなところに依頼します。
交渉力や宣伝力のある会社であればそれだけで多くのお客さんを獲得できますが、実力のない会社は他の部分を工夫することで、なんとかお客さんから依頼を集めようとします。それが「仲介手数料無料」であることがあります。
交渉力のない不動産会社に依頼すると売主と買主の間にトラブルが起きたり、想像以上に利益の少ない取引になってしまったりすることもあるため注意が必要です。
まとめ：信頼できる不動産会社に依頼をするように心がけましょう
仲介手数料が無料や値引きになるのは、短期的に見てお得感があるためとても魅力的に見えます。ですが目先のお得感に惑わされて、肝心の不動産取引が満足のいかないものになってしまっては本末転倒です。
無駄なトラブルなく安心して取引を終わらせるためにも、信頼できる不動産会社に依頼をするように心がけることが大切です。
