長く住み慣れたお家にも、いつかは寿命が訪れます。出来るだけ長く住み続けたいという気持ちがあれど、どれくらいのタイミングでリフォームを考えればいいのか、長持ちさせるための秘訣ってなかなかわからないですよね。
この記事では、家の寿命を木造、鉄筋コンクリート造と分けて解説します。また寿命を延ばすリフォームやメンテナンスのポイントについても解説します。
ぜひ最後までご覧ください。
家の寿命は何年？種類によって差がある
ここでは、家の寿命は何年くらいなのか、建材ごとにおおよその目安を解説します。建物の種類によって寿命には差があります。
木造住宅は22年
木造住宅の寿命は、22年が寿命といわれています。22年を過ぎた木造住宅の資産価値はゼロになります。ただし、22年を過ぎたら木造住宅が住めなくなることはありません。適切にメンテナンスをしていれば、30年、40年と住み続けられます。反対に、何もしないと22年も家が持たないこともあります。
また、家が建っている土地の環境も住宅の寿命に大きく影響します。湿気が多い地域は、土台などが早く腐食する怖れがあるでしょう。シロアリが一度でも発生すると家の寿命が短くなる可能性もあります。
鉄筋コンクリート住宅の寿命は47年
鉄筋コンクリート住宅の寿命は47年といわれています。木造住宅のほぼ倍の寿命です。日本では鉄筋コンクリート住宅というと、一戸建ては少なくマンションが大部分を占めます。築40年以上のマンションは、資産価値がほぼないと考えておきましょう。
鉄筋コンクリート住宅は木造住宅よりもメンテナンスに手間がかからないと思われがちです。しかし、基礎や外壁などは鉄筋コンクリートでも、水回りの設備などは木造住宅と同じなので、メンテナンスの頻度はそれほど変わりません。また、マンションの場合は修繕費を積み立てておいて、共用部の修繕を定期的に行います。これは、法律で定められているので外壁や共用部は木造住宅よりも劣化しにくいでしょう。
法的耐用年数について
なお、22年や47年というのは法的耐用年数です。法的耐用年数とは、「建物が資産として価値がある期間」のことであり、建物の実際の寿命とは厳密には関係はありません。22年過ぎたからといって、すぐに家が傷んで住めなくなるというわけではないのです。しかし、資産価値はありません。
たとえば、築50年の住宅を売りたい場合、資産として価値があるのは土地だけです。どんなに元値が高くても築22年を過ぎた木造住宅の資産価値はゼロです。ただし、大規模リフォームなどをした場合は話が別です。
法的耐用年数と住宅ローンの関係
法的耐用年数が影響してくるのは、家を売却したい場合と購入する場合です。法定耐用年数を超えた家を購入する場合、住宅ローンが組めない、もしくは組めても少額という可能性があります。家は一般的に築年数がたったものほど価格は下がりますが、住宅を一括払いで払える方は少ないでしょう。不動産屋からしっかりと説明を聞くことが重要です。
また、一戸建ての場合は土地に対してだけローンが適用になるということもあります。中古住宅を購入する場合は、値段はもちろんのこと築年数も確認して売買の話を進めましょう。
家の寿命を延ばすリフォームやメンテナンス
家の寿命を延ばす手段都として有効なのはメンテナンスとリフォームです。ここでは、リフォームやメンテナンスを行う目安や方法などを解説します。
リフォームとメンテナンスで家の寿命は延びる
家は、建築したその時から劣化が始まります。どれほど丁寧に住んでいても、設備が消耗していくのを止めることはできません。定期的にメンテナンスやリフォームが必要です。家の手入れをしっかりしておけば、法的な耐用年数を超えても、問題なく住み続けていられるでしょう。
また、家の価値も下がりにくく、不動産業者に家を査定してもらう際、同じ築年数ならばリフォームをした方が高値がつきやすいです。中古住宅を購入する場合も、リフォーム済みの家ならばローンが長めに組める可能性もあるでしょう。
部分リフォームは10年おきくらいが目安
部分リフォームとは、家の一部をリフォームすることです。キッチン・浴室・トイレなどの設備は10～15年で寿命が訪れます。また、壁紙・畳・フローリングなども設備と同じ程度で交換が必要です。トイレのリフォームは15万円～お風呂のリフォームは20万円～が相場です。水回りを全部交換した場合、100万円～150万円の出費となります。
リフォームローンもあり、自治体によっては補助金が出るところもあります。家を維持する必要経費と考え、家を購入したらリフォーム費用を積み立てておくのがおすすめです。一遍にリフォームをすると費用がかかりますが、1年に1つずつリフォームしていけば、経済的な負担が軽くなります。
法的耐用年数を超えたら全面リフォームを考える
法的耐用年数を超えたら、家の全面リフォームが必要になります。一戸建てならば屋根修理や外壁の修理・塗装、基礎の補強などです。マンションの場合は、法定耐用年数を迎える前に水道管などの交換も必要になるでしょう。だいたい築20～30年くらいで、フローリングの張り替えや床暖房のような寿命が長い設備の交換などが必要になってきます。
全面リフォームは一戸建てで250万～300万程度、マンションで150万～200万円前後かかるので、リフォームローンを利用するなどして資金を用意しましょう。
マンションの大規模修繕とリフォームの違い
マンションは、法律で定期的に大規模修繕をすることが義務づけられています。分譲マンションを購入すると、修繕積み立て費が毎月かかります。この積み立て費を使って大規模修繕を行うのです。
大規模修繕は、マンションの共有部を修理することです。廊下・ベランダ・外壁・ロビー・玄関ドア・駐車場などです。「専有部分」と呼ばれる家の中は大規模修繕に入りません。ですから、各自自己資金でリフォームが必要です。
なお、大規模修繕の内容はマンションの築年数によって変わります。1回目の大規模修繕では外壁の塗り直しやシーリングの打ち直し、2回目の大規模修繕は配管の交換などが行われるのが一般的です。工事内容はマンションの住人と施工会社の話し合いで詳細が決まります。
家の寿命と経済的な価値との関係
ここでは、家の寿命と経済的な価値との関係を解説します。どのような関係があるのでしょうか？中古住宅を購入する際にも参考になりますよ。
家の値段は法的耐用年数で決まる
家の値段は基本的に法的耐用年数で決まります。前述したように、法定耐用年数とは法律で決められている耐用年数のことです。法的耐用年数は、税金にも関わってきます。家は減価償却資産に当たるので、建物の構造・用途・建材によって築年数によって価値が決められているのです。
例えば、築年数が新しい建物は価値が高いので控除の対象になりますが、築年数が経った家は価値が低くなるので控除の対象にはなりません。また、法的耐用年数は一律で決められているので、家の現状は考慮されません。
経済的残存耐用年数は建物が経済的に価値がある年数
経済的残存耐用年数とは、建物が経済的に価値がある年数を指します。たとえば、築20年の木造住宅は法的耐用年数的に見ればほとんど価値はありません。しかし、フルリノベーションをして設備をすべて取り替えていた場合、まだ経済的な価値は高いので、経済的残存耐用年数は長くなります。
逆に、築10年の家でもメンテナンスやリフォームをほとんどしていなかったら、経済的残存耐用年数がほとんど0に近くなることもあります。経済的残存耐用年数が長いほど、価値も高めになり、中古住宅の値段にも影響するのです。なお、経済的残存耐用年数は、建物診断調査報告書や家の修理の環境に基づき、不動産鑑定士などが判断します。
周囲の環境と家の寿命で値段が決まることもある
周囲の環境がよく、家の経済的残存耐用年数が長ければ価値が高くなり値段が上がります。同じ施工メーカー、同じ築年数、似たような間取りでも家の値段が大幅に違うケースがありますが、これは経済的残存耐用年数や、周囲の環境を加味した結果です。
例えば、メンテナンスやリフォームをこまめに行って住みやすい家を維持し続ければ、築100年の家でも経済的残存耐用年数が長くなります。また、いくら家が新しくて使用感がなくても、周囲の環境が悪くなれば価値は下がります。
家を売却したい場合は不動産屋に相談して価値を算出してもらうことが重要
家の売却を考えている場合、まずは不動産屋に相談して家の経済的残存耐用年数を算出してもらいましょう。法的耐用年数は機械的に算出できますが、経済的残存耐用年数は調査が必要です。周囲の環境が良くなれば、買った時よりも値段が上がっていることもあるでしょう。ローンが残っていても家が高く売れれば相殺できます。
家の寿命はメンテナンスで延びる
家の価値は法的耐用年数と経済的残存耐用年数によって決まります。法的耐用年数は機械的に決められますが、経済的残存耐用年数はメンテナンスやリフォームで延びることがあります。中古住宅を購入する場合は、法的耐用年数、経済的残存耐用年数を確かめて購入しましょう。売却したい場合は、経済的残存耐用年数を延ばすように家のメンテナンスをしっかりとしておくことが大切です。
まとめ：長く住むためには適切なメンテナンスが必要
物である以上、いつかは寿命が来てしまうのは避けられないことですね。しかし、適切なリフォームやメンテナンスをすることで、家の寿命は延ばせるということをおわかりいただけたかと思います。
ぜひ、適切なメンテナンスを施して、大切な家を長持ちさせていただければと思います。