「戦略的に売却価格を設定するため、従来のAI査定に加えて、成約確率に応じた2つの価格を可視化」「不動産会社とは違う中立の立場から相談できるHowMaコンシェルジュ」といったHowMaの特徴をどう感じたのか語っていただきます。
投資用マンションを3つHowMaにご登録いただいていたH様。HowMaコラボ査定を利用し、ご本人も納得の購入金額プラス300万で買い手が見つかりました。そんなH様にコラボ査定をご利用いただいた理由や、利用してみてのご感想を聞いてきました。
売主様プロフィールと売却の概要
| お名前 | H様 |
| ご年齢 | 30代後半 |
| 物件のエリア | ①大阪市中央区 ②大阪市西区 |
| 物件種別 | マンション |
| 間取り | ①②どちらも1K |
| 成約価格 | ①1,590万 ②1,750万 |
| 売却期間 | 5ヶ月 |
| 売却理由 | 投資用マンションの整理 |
与信枠の活用や節税のために不動産投資を始めた
HowMa：
この度は、売却完了おめでとうございます。HowMaには3つの物件を登録いただいていますが、今回はどの物件の売却が完了しましたか？
H様：
ありがとうございます。大阪市西区の物件が完了して、中央区の方が来月引き渡し予定です。この2件はどちらも大阪市内ですが、仲介してくれた会社は別です。
そして福岡のマンションはまだ売却活動中ですね。
あとは売却活動はしていないですが、埼玉に中古で投資用に購入した戸建てがあります。
HowMa：
埼玉の物件は、なぜ戸建てにしたのですか？
H様：
3つのマンションを買った後、いろいろ勉強する中で、リフォームの練習をしたかったからです。リフォーム後は賃貸に出しています。
HowMa：
不動産投資しようと思ったきっかけは何ですか？
H様：
与信枠を活用したかったのと、投資信託以外の投資をしたいと思ったからです。また、区分マンションでよく聞く節税や生命保険も気になっていたので、まずはセミナーで情報収集しました。
HowMa：
東京都にお住まいで、福岡や大阪の投資用マンションを購入した経緯を教えてください。
H様：
会社で借りている社宅の規約上、首都圏の物件を買えなかったので、他のエリアで主要都市ということで福岡と大阪にしました。
できるだけ多くの不動産会社とつながった方が、より良い条件で売却できる。だからHowMaのコラボ査定を利用した
HowMa：
他社の査定サイトが色々ある中で、HowMaを利用したきっかけは何ですか？
H様：
区分マンション売却に向けて、すでに300ほどの不動産会社へ問い合わせをしていました。そのリストに加えて、売却が得意な会社がピックアップされるのではないかと期待して、HowMaからも数十社へ査定依頼をしました。
HowMa：
それだけの数お問い合わせされたのであれば、査定価格を多角的に見れるだけでなく、多くの買主にアプローチできそうですね。他にも一括査定サイトをいくつか使ったのでしょうか？
H様：
他の一括査定サイトは、かなり前に使いました。マンションナビとかイエウールですかね。でも他の一括サイトと比べると、御社は不動産会社がいくつも出てくる点がいいなと思いました。
HowMa：
HowMaを使うと、大阪や福岡のように都心部では、査定依頼先の不動産会社さんを選択する画面で10件以上表示されることもありますよね。他の一括査定サイトと比べて、よかった点はありますか？
H様：
他のサイトと比べてHowMaが良かった点は、査定依頼フォームに入力して不動産会社に伝えられる情報が、ある程度多いことです。正直、もっと詳しい情報を最初に入力できた方がいいなと思います。
なぜなら不動産会社とつながってから、「サブリースですか？」「家賃や管理費の内訳を教えてください」などと各社から聞かれて、それぞれに同じ内容を返信するというやり取りが何回も発生する方が面倒だと感じるからです。
HowMa：
なるほど。最初から詳しい情報を伝えた方が、より具体的な提案をもらえますものね。不動産会社を選定する上で、どういうところを見ていますか？
H様：
選んでいません。過去に問い合わせた会社以外、全部へ問い合わせています。
なぜなら、実績だけ見ても分からないからです。引きがあるか、買ってくれるお客さんがいるかどうかはタイミングだけだと考えています。
問い合わせた大手の不動産会社は、あまり積極的に買主へ営業してくれないイメージがあるんです。しかし小規模な会社の営業の方は、買主にどんどんアプローチしてくれる場合が多いと感じました。
HowMa：
地域密着の小規模な不動産会社の方が、買主のネットワークが広い可能性もありそうですね。
区分マンションから一棟に、投資の方向性を変えるため売却を決意
HowMa：
HowMaに登録いただいたのが2023年3月、大阪と福岡のマンションのコラボ査定1回目が2024年1月でした。この期間にどのようなことを考えていましたか？
H様：
2023年3月になんとなく売却しようと考えていていました。とはいえ2022年に買ってから、まだ1年足らずなので、今売るか悩んでいて、大家の会など色んな人に相談に乗ってもらっていました。半年ほど悩んだ結果、ようやく売ろうと決めました。
HowMa：
今回、大阪と福岡のマンションを売却しようと思った理由を教えてください。
H様：
入り口はワンルームの区分マンションで入ったんですが、勉強しているうちに、ワンルームは投資としてあまり良くないなとわかってきました。そこで一度残債を減らして、次は木造の一棟アパートに取り組もうと思っています。
付き合いのある銀行の融資が出る場所で購入することを考えているので、一都三県の国道16号線圏内と、名古屋周辺で物件を探しています。
今は、楽待や健美家（不動産投資サイト）でアパートの情報をもらえそうな不動産会社いくつかに問い合わせ中です。
HowMa：
大阪と福岡のマンションのコラボ査定1回目が2024年1月でしたが、大阪の2つの物件はいつ売却が完了しましたか？
H様：
中央区のマンションが来月引渡し予定で、西区のマンションが4月に売却が完了しました。
HowMa：
どのくらいの金額で売り出して、いくらで売却されましたか？
H様：
西区のマンションは1,950万で売り出して、最終的には1,750万円で売れました。たくさんの不動産会社とやり取りをしているため不動産会社と交渉し、仲介手数料を少し値引きしてもらえました。
中央区のマンションも、最初は同じ不動産会社で2件同時に媒介契約を結んだんですが、西区のマンションは3月頭に売買契約にサインしました。
一方、中央区のマンションは、重調（重要事項調査書）や物件評価を出すのに時間がかかって年度を跨いだら、評価が出なくて断られてしまいました。しかも書類提出から断られるまでの間、1ヶ月半くらい（4月なかばまで）連絡が途切れてしまいました。
私は売れたつもりだったので、他の会社とのやりとりをストップしていたんですけど、4月後半からまた売却活動を再開しました。
HowMa：
申し込みや内見は多かったのですか？
H様：
何度か仲介業者さんから内見の連絡をもらいました。入居者がいたので、外から見るだけ、立地とか場所とか建物の外観を見るだけだったと思います。
HowMa：
福岡の物件は、今年の1月に何度もコラボ査定されたあと、6月に3回追加でコラボ査定された理由を教えてください。
H様：
福岡は苦戦しており、多くの会社につながることで、より多くの買主にアプローチしてもらいたいからです。
福岡の中心部は開発も進んでいますが、東京や大阪ほど利回りが高くないので、高く売れない状況ですね。あとは、地価が上がったら実需マンションは価格がぐんと上がりますが、投資用は利回り何％だからいくらってなるので。地価が上がってもエリア全体の利回りが変わらないと、多分売買価格に反映できないという感じですね。
それに加えて、昔の建物管理会社が良くなかったことも売れない原因です。管理会社が一度潰れたため、「この会社が管理していたマンションには融資を出さない」という銀行さんもいらっしゃるみたいです。実際、担保評価額が出ないってことが買った後にわかりました。
最初1,500万で売り出した後、問い合わせは何人もあったのですが、「評価額が小さすぎるのでやめておきます」とか、「200万値下げできるのであれば」といったお話ばかりでした。
だから今、入居者の方と賃料の交渉中です。
HowMa：
賃料が上がれば希望は持てますね。とはいえ大阪の2件は売却が終わり、福岡のマンションも空室ではないので、そこまで売り急いではいないのでしょうか？
H様：
次に買う一棟アパートの金額によりますね、売った方がローンの幅が広がるので。
不動産の情報源はセミナーと大家の会。地域の不動産会社に話を聞いたり、実際に足を運んで競合物件の情報を仕入れている
HowMa：
不動産の知識はどこで学んだのでしょうか？
H様：
日経新聞で知った日本財託さんのセミナーに参加したのが最初です。購入時に仲介してくれた不動産会社に辿り着くために、1社別の業者を経由したので、そこでマージンを取られているかもしれないですが、そうしないと不動産投資始められなかったのでいい勉強代だと思っています。
そこから自分で色々調べたり、大家の会で勉強しています。
HowMa：
最近もセミナーに参加されていますか？
H様：
一棟アパート購入に向けて、楽待や健美家（不動産投資サイト）で問い合わせて、セミナーに参加したり面談したりしています。
並行して、自分で細かく競合物件の供給状況や需要を調べています。
HowMa：
需要や供給の状況はどのように調べているのですか？
H様：
楽待で見つけた不動産会社に問い合わせたり、現地の不動産会社を調べて電話したり、現地に行ったりです。先日、名古屋に物件を直接見に行ったので、4社ほど訪問して聞いて回りました。この辺りで、このグレードで、この広さの物件があるかというのを聞いてきました。
HowMa：
名古屋にも足を運んでいらっしゃるのですね。HowMaのAI査定についてどう感じましたか？
H様：
少し高いのかなと思います。どういうデータをインプットしているのかが気になっています。恐らく売り出し価格が入っているから高く出るのかなと。成約事例だけを集めたら、実際の売れる価格に近い価格が出ると思います。
HowMa：
毎週最新データを取り込んでいますが、少し高いというフィードバックをいくつかいただいているので今後より精度が上がるように改善します。価格更新情報以外にも、定期的にマーケット情報などもメールでお送りしていましたが、ご覧になりましたか？こういう情報が入っていたら嬉しいなどはありますか？
H様：
そんなにじっくりは見ていませんでしたが、周辺の成約事例の紹介があると嬉しいです。
HowMa：
そうですよね。ただ、成約事例やその地域の詳細な情報は、不動産会社さんに問い合わせた方がより細かく説明いただけるかと思います。HowMaからのメールはご覧になっていますか？
H様：
初心者には良さそうだなと思っています。私は主に、大家の会で勉強をしているので、自分には不要だなと思っています。
でもHowMaの価格更新メールに記載されている価格情報は参考にしているのですが、根拠が気になっていますね。
HowMa：
インタビューでもそのような声は多数いただいていますが、簡潔に説明しますと、ご登録いただいた物件の周辺の取引事例と物件情報をベースにして算出しています。毎週最新の事例を取り込んで計算しているので、週に1度の価格更新メールをお届けしています。
複数の物件でも、より直感的に使いやすい設計にして欲しい
HowMa：
HowMaに登録して、コラボ査定するまでの操作で不便なところはありましたか？
H様：
査定そのものではないですが、不動産会社さんやHowMa事務局の方とのチャット通知を見ても、物件が複数あるので、どこのマンションの話か分かりづらいなと思います。
HowMa：
チャットが来た時に、メール通知のリンク先をクリックすれば、直接チャットページを開けると思います。確かに、そのメール内にどの物件についてチャットが来たのかも記載されていると、より分かりやすいですね。使っていただいている方のフィードバックが1番参考になります。
今後売却するときも、不動産会社リストを拡充するために使いたい
HowMa：
他にお持ちの物件は、売却のご予定はございますか？今後売却するときに使いたいと思いますか？
H様：
そうですね。今回、不動産会社さんのリストができたのですが、追加で探したい場合は使いたいと思います。
HowMa：
不動産会社は順次増やしています。だから時間が経てば違う会社が出てくるので、折に触れて使っていただければと思います。1年経ったらガラッと変わるかと思います。
H様：
それであれば、使ってみたいです。ちなみにHowMaは区分マンションのみですか？一棟や戸建ても使えますか？
HowMa：
戸建て、区分マンション、土地は使えます。一棟については開発中なのでリリースしたらメールでご連絡しますね。
H様：
ありがとうございます。であれば今後不動産を売却するときなどに使いたいと思います。
HowMa：
ありがとうございます。本日伺ったことは今後のサービス改善のために、参考にさせていただきます。本日はお時間ありがとうございました。引き続きHowMaをよろしくお願いします。
H様：
ありがとうございました。
HowMaコラボ査定は複数の不動産会社から不動産の評価をしてもらえ、現実的な値付けができます
複数の不動産会社に査定を依頼して接点を持つことは、
- たくさんの売却相手にアプローチできる
- 競争原理がはたらき、適切な価格で売却ができる可能性が高まる
という、究極的ともいえるメリットがあります。
ただ、複数の不動産会社に査定依頼をすると、実際にいくらで値付けをするべきか悩んでしまう方が多くいらっしゃいます。
そこで、戦略的に売却価格を決めるために、従来のAI査定価格に加えて、成約確率に応じて「チャレンジ価格」「安全価格」の2つの価格と幅の相場を可視化する「コラボ査定」を開発しました。
コラボ査定は、売主様の利便性と利益を最優先にして、HowMaのAI技術に不動産会社のプロ目線を加えた査定方法です。
コラボ査定を使うことで売却が成功する理由は3つあります。
- チャレンジ価格を使えば、高く売れる
- 安全価格を使えば、早く売れる
- 相場がわかることで、納得して売れる
今1社にて売却中、もしくは売却を検討されている方がいましたら、是非「HowMaコラボ査定」をご利用していただき、たくさんの不動産会社につながり、より良い条件で売却をしていただければ幸いです。
