今回は、不動産売買契約書に出てくる「住宅ローン特約」と「買替特約」について取り上げます。
どちらとも買主を保護するための特約です。
特に住宅ローン特約は、契約当事者が、＜法人の売主＞ー＜個人の買主＞、＜個人の売主＞ー＜個人の買主＞を問わず、ほとんどの契約書に定められています。
これから不動産購入を検討している方はもちろんですが、自宅の売却を検討している方も是非知って頂きたい内容となっています。
それでは一緒に見ていきましょう！
住宅ローン特約とは
住宅ローン特約とは、金融機関と住宅ローンを組み、その資金を不動産購入に充てることを前提として、万が一、買主が住宅ローンの審査に落ちてしまった場合、売主、買主の双方がペナルティ無しで白紙解除ができる特約のことをいいます。
これは買主にとって非常に有利な条件であると同時に、売主にとっては非常にリスクのある特約となっています。
不動産売買の流れから言うと、買主が住宅ローンを申し込むタイミングは、不動産売買契約を締結した後になります。
これは、金融機関が住宅ローンのお金を買主に貸す際に、対象となる不動産を購入する証拠（＝不動産売買契約書）を必要としているからです。
売主の立場からすると、せっかく買主が自分の物件を気に入ってくれて、価格などの条件交渉も纏めて、さらに契約も締結したのに、買主の住宅ローンが通らなかったことを理由にペナルティ無しの白紙解除となってしまうため、またはじめから売却活動をしなければなりません。
これはかなりきついですよね…
筆者の経験から言うと、買主が住宅ローンの審査に落ちるケースは、そんなに珍しいものではありません。
このようなリスクを避けるためにも売主は買主をしっかりと見極める必要があります。
具体的には、買主の年収や頭金などの資金計画、勤務先と勤続年数、家族構成、人柄などをしっかりと不動産会社からヒアリングしておきましょう。
また、買主には必ず複数の金融機関へ「住宅ローンの事前審査」を申し込むようにお願いしておきましょう。
住宅ローンの事前審査とは、住宅ローンの本申込みの前に、買主が住宅ローンをその条件で組めるかどうか簡易審査することをいいます。
この事前審査は物件資料と買主の情報（年収や勤務先など）だけで行ってくれますので、売買契約締結前に買主のある程度の与信を図ることができるのです。
ほとんどの場合、住宅ローンの事前審査が通過できれば、本申込み時の審査も落ちることはありません。
後になって後悔しないためにも自宅の売却を検討中の方は、住宅ローン特約についてしっかりと把握しておくが重要です。
買替特約とは
買替特約とは、現在住んでいる自宅を売却して、その売却資金を新しい住宅購入に充てることを前提に買替えを予定していた買主が、自宅を売却できず、新しい住宅の購入を断念せざるを得ない場合、売主・買主の双方がペナルティ無しで白紙解除できる特約のことをいいます。
買替特約は、主に新築マンションや新築建売り住宅など、売主が不動産業者の場合に出てくる特約です。
この特約も買主にとっては有利な内容となっていますが、デメリットもありますので注意が必要です。
そのデメリットとは、自宅の売却活動を買替え先の売主である不動産業者の指定する不動産業者（ほとんどがグループの不動産仲介会社）に委託することが条件となっていることです。
不動産業者の立場からすると、買替特約により契約が白紙解除になるなんて堪ったものじゃありません。
そのため、売却する自宅の売却価格はかなりシビアに査定をしてきます。
ほぼ確実に市場に出したら売れる査定価格を出してきますので、近隣相場と乖離した低い価格で売却しなければなりません。
このような理由から、一概にこの買替特約を良いと言うことはできません。
自宅を買替える方の状況によって違ってきますので、買替特約のメリット・デメリットを把握したうえで不動産会社に相談してみるといいでしょう。
