そもそも抵当権とは
抵当権とは借金の担保として不動産に設定される権利です。抵当権者は、債務者が自己破産などで返済不能な状態に陥った際に、抵当権が設定された不動産について優先的に弁済を受ける権利があります。債務者が複数人から借金をしている場合は、返済を求める債権者が押し寄せる事態になりますが、抵当権を設定している不動産については優先して貸し付けたお金を回収できるため、必ず設定されます。
住宅ローンを組んだときに銀行が設定
銀行は住宅ローンとしてお金を貸す代わりに債務者が返済できなくなる事態に備えて、土地や建物を競売にかけてお金を回収できるように抵当権を設定します。債務者の自己破産時などに債権者が複数存在する場合は返済が受けられないこともありうるため、住宅ローンを組む際には必ず抵当権が設定されます。つまるところ、住宅ローンを滞納すると抵当権が設定された不動産を差し押さえられてしまいます。長期に渡る滞納は金融事故として扱われてブラックリストに載り、新しいローンが組めなくなるなどの不都合が発生します。さらに滞納を続けると、抵当権の実行により不動産が住宅ローン返済のための競売にかけられます。どの程度の滞納で抵当権が実行されるかは銀行によって異なるため、不安な方は事前に担当者に確認しておきましょう。
マンションや中古物件の場合は？
抵当権は土地や建物に対して設定されます。住宅ローンを組んで購入する不動産が中古物件の場合でも同様です。建物部分のみの購入で土地には別の所有者がいる場合は、建物についてのみ抵当権が設定されます。マンションなどの区分所有建物に対しても同様に抵当権が設定されます。区分所有建物とはマンションやオフィスビルのように各部屋が壁によって独立している構造の建物のことです。区分所有建物は各区分について所有権が存在するため、抵当権も該当の区分に対して設定されます。しかし戸建てと違い、区分所有建物は各区分の所有者が土地を共用しているため、専有部分の床面積の比率によって土地の権利を分割した敷地権の持ち分が設定されています。区分所有権と敷地権の持ち分は分離して処分できないため、一体的に抵当権が設定されます。
抵当権の有無は登記事項証明書で確認可能
不動産にどのような抵当権が設定されているかは、登記事項証明書によって確認できます。登記事項証明者の発行には手数料が必要ですが、法務局で取得できます。登記事項証明書は複数種類あり、全部事項証明書には抹消された抵当権や過去の所有者についての情報などがすべて掲載されています。現在設定されている抵当権だけ確認できればよい場合は、現在事項証明書でも登記情報を確認できます。抵当権は登記事項証明書の権利部に記載されています。抵当権の欄にて抵当権者や債務者、抵当権設定日やローンの内容などが確認できます。抹消された抵当権がある場合は抵当権の欄が消えるのではなく、抵当権を抹消する旨の登記を追加する形で行われますので、権利部の最後まで確認しましょう。
抵当権抹消はどのタイミングで行う？
抵当権は借金の担保として不動産に設定される権利ですので、借金の返済が完了すれば抵当権の抹消が可能です。しかし抹消は自動的に行われるわけではありませんので注意が必要です。債権者から借金の完済を証明する書類や抵当権抹消に同意する旨の委任状などを準備して、法務局にて抵当権抹消の手続きを行います。個人でも手続きは可能ですが司法書士に依頼も可能です。仕事で平日に法務局に行けない方には、司法書士への依頼がおすすめの手段です。手順を把握しているプロから必要書類などの指示も受けられ、手間もトラブルも少なく済みます。
住宅ローン完済時に行う
住宅ローンを完済したら次は抵当権抹消手続きです。抵当権は残しておくことにメリットはないため、速やかに抹消手続きを行いましょう。抹消に必要な書類は住宅ローン完済時に銀行から発行されます。再発行が難しい書類もありますので、大切に保管しておきましょう。抵当権がついたままの不動産は、売却時において買主の不安要素になります。放置しておくと必要書類の紛失による再発行手続きなど余計な手間が増える恐れもあるため、売却の予定がなくても住宅ローンを完済したらすぐに抹消を行う必要があります。
司法書士に依頼して行う
手続きが面倒な場合は司法書士に依頼しましょう。登記申請はそれほど難しくない手続きのため、どの司法書士に相談しても対応してもらえます。司法書士への依頼には登記申請の際に必要になる収入印紙代や書類取得にかかる経費のほか、司法書士への報酬が必要になりますが、平日に法務局を訪れる時間がない方には有効な選択肢です。また、抵当権者が複数いる場合は手続きが複雑になり、トラブルが発生することも予想されますので、司法書士に任せることも検討しましょう。
自分で手続きを行うことも可能
費用を安く抑えたい場合は、自分で登記申請を行うことも可能です。登記識別情報や借金の完済証書、抵当権抹消同意の委任状など必要書類を準備し、法務局で登記手続きを行います。登記変更に関する申請書は法務局で取得するほか、法務局のホームページから様式をダウンロードして事前に作成も可能です。申請書には収入印紙の貼付が必要になるため、併設されている収入印紙の販売所で調達しましょう。初めて登記申請を行う場合は書類不備で受理されない事態も考えられるため、余裕をもって予定を立てておきましょう。
抵当権抹消費用の負担額
抵当権の抹消には登記手続きの際に納める登録免許税や司法書士に支払う報酬などさまざまな費用が必要です。これらの費用は不動産所有者の負担になりますので、事前にいくらかかるか把握しておきましょう。そのほか、登記事項証明書の取得費用や銀行に赴く際の交通費なども発生しますので準備が必要です。一部の費用は現金納付のほかに、振込やクレジットカード決済が可能な場合もあります。
登録免許税
登録免許税は不動産の登記の際に課される税金です。抵当権抹消の手続きでは登記の内容を変更するので登録免許税の納付が必要です。登録免許税の額は不動産1筆につき1,000円と定められています。土地と建物両方に設定された抵当権を抹消する場合は土地と建物がそれぞれ不動産1筆分と見なされるため、合計2,000円の登録免許税が課税されます。複数の土地にまたがって建設されている場合や敷地内に建物が複数ある場合なども、1筆ごとに課税されますので注意が必要です。納付方法は現金納付のほか、税額が30,000円以下の場合は収入印紙による納付が可能です。法務局には収入印紙の販売所が併設されていますので、登記申請時に購入できます。
司法書士への報酬
登記手続きを司法書士に依頼する場合には報酬が必要です。報酬の額は司法書士事務所によって違います。事前に問い合わせをして確認しておきましょう。抵当権者が複数いる場合や抵当権者が抵当権抹消に同意してくれないなど、手続きにかかる手間に応じて報酬が変動する場合もあります。具体的な金額については司法書士と相談が必要です。また、登記事項証明書の取得など実費については、報酬とは別に請求されます。
その他の必要経費
抵当権抹消にかかる主な費用は登録免許税と司法書士への報酬になりますが、銀行や法務局に赴く際の交通費や住民票などの本人確認書類を取得する費用も発生します。また、不動産の登記内容についての事前調査費用や、抹消手続き後に登記変更が反映されているか登記事項証明書を取得して確認する作業にも費用が発生します。相続の際に抵当権抹消の手続きを被相続人が手続きを行っていなかったことが発覚した場合は、相続登記費用のほかに債権者の委任状や完済を証明する書類などの再発行が必要になる事態も考えられます。その場合は債権者と連絡を取らなくてはならないため、個人で行うことが難しければ司法書士に相談してみましょう。
抵当権抹消費用の相場を事前に調査して速やかな手続きを！
抵当権を残したままの不動産は売却や相続の際にトラブルを招きます。自己所有不動産の適切な管理という観点においても、借金の完済と抵当権抹消はセットと考えて速やかに手続きを行いましょう。抵当権抹消にはさまざまな手続きが必要になるため、それにともなって費用が発生します。事前に必要な手続きや費用を調査し、確実に手続きを進めましょう。