家を売却する流れを知っておこう
家を売却したいと思っても「どうやって家を売ればいいか」「家は売れるのか」と、わからないことだらけで不安ですよね。
売却までの大まかな流れは、売却前、売却中、売却後の3つの段階があります。どのように家の売却が行われるのか、流れを詳しく見ていきましょう。
売却前に不動産会社に査定を依頼する
売却前に家がいくらで売れるか相場を把握するため、不動産会社へ査定を依頼します。
複数の会社に査定を依頼して比べるのが、損をしないためのポイント。会社によって査定額が数百万円も違うケースがあるからです。
まずは不動産一括サイトで査定してみましょう。いくつもの会社を回る必要がなくて便利です。
また、自分でも相場を調べてみましょう。不動産情報サイトや国土交通省が提供する不動産情報ライブラリ（旧・土地総合情報システム）などから、近隣の類似物件がいくらで売買されているかを調べられます。
個人で売買する方法もありますが、トラブルが起きやすいデメリットがあります。専門知識も必要になるため、不動産会社に依頼しましょう。
売却中は売却活動や内覧の対応をする
不動産会社を決めて媒介契約を結んだら、売却活動が始まります。売却活動は不動産会社が行うので、売主がすることはほとんどどありません。
ポータルサイトなどへ物件の掲載、チラシの投函などが行われます。売却活動がきちんと行われているか、定期的に状況報告を受けましょう。購入希望者が現れたら内覧の対応をします。
第一印象が大事なので、家の外や中は念入りに掃除をしてきれいにしておきましょう。事前に換気を十分に行うなど、部屋の臭い対策も忘れずに。
また、カーテンを開けて照明をつける、花を飾るなど、部屋を明るい雰囲気にするのもポイントです。
売却後は売買契約を結び、引き渡しを行う
購入希望者と価格や売却条件などを相談し、お互いが納得すれば売買契約を結びます。
売買契約から約1か月後に司法書士が立ち会い、代金の決済と引き渡しが行われます。
また、所有権移転登記の手続きも同日に行い、家の名義が変更されたら売却完了です。
家を売却するまでの期間は平均6か月
家の売却までにかかる期間は6か月ほどです。
売却までの期間の目安は次のとおり。売却前の査定から媒介契約までが1週間～1か月、売却中の売却活動や内覧の対応が3～5か月、売却後の売買契約から引き渡しまでが1か月ほどです。
売買を中心に行なっている不動産会社を選ぶ
家の売却なら、売買を専門にしている不動産会社が選びましょう。
マンション、戸建てどちらの売却が得意かなど、会社によって得意分野があります。複数社へ査定を依頼し比べてみると、得意分野が見えてくるでしょう。
また、会社のホームページを見ればどの分野に力を入れているかがわかります。
家の売却をスムーズに行うには、営業担当者の知識や交渉力が不可欠です。売買仲介の業務経験が長いか、宅建士の資格を持っているかを確認しましょう。
親身に対応してくれる、説明を丁寧にしてくれるなど、人柄を見るのも大事なポイントです。
どの媒介契約を結ぶか
媒介契約とは、家を売却する際に不動産会社と結ぶ契約のことです。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
一般媒介契約は複数の会社と契約ができ、自己発見取引も可能です。専任媒介契約は1社とだけ契約し、自己発見取引も可能。
専属専任媒介契約は1社とだけ契約し、自己発見取引はできません。一般媒介契約は制約が少ないので、買い手の幅が広がります。
専任媒介契約、専属専任媒介契約は、1社とだけ契約するので売却活動に力を入れてもらいやすいでしょう。
それぞれメリット、デメリットがありますので、自分の希望に合った媒介契約を選んでくださいね。
高く売りたい場合は「仲介」、早く売りたい場合は「買取」
不動産会社で家を売却する方法には「仲介」と「買取」があります。
仲介は不動産会社に買主を探してもらう方法です。販売価格を自分で決められるため、家を高く売りやすいです。
しかし、買主がすぐに見つかるとは限らないので、時間がかかる場合があります。
売買が成立した際には不動産会社に仲介手数料を支払います。買取は不動産会社が物件を買い取る方法です。買主を探す手間が省けるので、1週間～1か月ほどで家を売却できます。
仲介手数料は不要。不動産会社がリフォームをして販売するので、買取価格は相場の7割ほどになり、価格は下がってしまいます。
安くなってもいいので早く家を売却したい方に向いています。
家を売却するのに必要な費用と税金
家を売却する際には費用や税金などのお金がかかります。
どのような費用や税金が必要か、事前に確認しておきましょう。
仲介手数料
仲介手数料とは売買契約が成立した際に、不動産会社に支払う成功報酬のことです。仲介手数料の上限は宅地建物取引業によって定められています。売却価格により変わりますが、400万円を超える場合の計算式は次のとおりです。
・（売却価格×3％＋6万円）＋消費税10％
売却価格が2000万円の場合なら次のように算出できます。
・（2000万円×3％＋6万円）＋消費税10％（6.6万円）＝72.6万円
仲介業務にかかる費用は仲介手数料で対応してくれるので、追加費用は発生しません。
抵当権抹消費用やローン返済手数料
住宅ローンが残っている場合は一括返済する必要があるため、抵当権抹消費用やローン返済手数料がかかります。
住宅ローンを利用する際に物件を担保として設定した抵当権は、買主に家を引き渡す前に抹消手続が必要です。
登録免許税が不動産1件につき1000円で、戸建の場合は土地と建物を合わせて2000円、それに加え依頼した司法書士の報酬として1～2万円ほどかかります。
ローンを一括返済する場合、金融機関に繰り上げ返済手数料を支払います。
金融機関や手続き方法により異なりますが、手数料は2万円ほどで、インターネット経由だと無料のところもあります。
譲渡所得税、住民税、印紙代などの税金
家を売却して発生した利益を譲渡所得といい。譲渡所得に所得税や住民税がかかります。
譲渡所得に、税率をかけると譲渡所得税が算出できます。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」といい、税率は39.63％です。
所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」といい、税率は20.315％です。
不動産売買契約書にも課税されるため、印紙税も必要です。契約書に収入印紙を貼ることで、印紙税を納めます。売買価格に応じて税額が変わり、売買価格が2000万円なら軽減税率適用の場合、印紙代は1万円です。
確定申告を行う
家を売却して利益が出た場合は、確定申告が必要です。
売却して損失が出た場合でも、要件を満たせば税金が安くなる可能性があるので、確定申告は必ず行いましょう。
売却に必要な書類も用意しておこう
家の売却にはさまざまな書類が必要です。売却をスムーズに行うためには、早めに用意したほうがよいでしょう。戸建てとマンションで多少異なりますが、最低限必要な書類は次のとおりです。
- 登記済権利書
- 間取り図、測量図
- 建築確認済証、検査済証
- 固定資産税納税通知書
- 地積測量図、境界確認書
- 身分証明書
- 実印、印鑑証明
- マンションの利用規約（マンションの場合）
家を売却する際に知っておきたいポイント
住み替えをしたい、相続した家を売却したいなど、家の売却にはさまざまな理由があるでしょう。状況によって注意すべきポイントがありますので、紹介します。
住み替えの場合
住み替えの場合は「売り先行」と「買い先行」、どちらにするか決めておきましょう。
売り先行は、住み替え費用が確保できるメリットがあります。しかし、新居が決まっていないと仮住まいが必要です。
買い先行は、新居探しをじっくり行えるメリットがありますが、売却が進まない場合は二重ローンを支払う可能性があります。
相続した家を売却する場合
相続した家を売却する場合は、相続登記の手続きが必要です。
相続登記とは不動産の名義人が亡くなった時に、売主の名義に変更する手続きのこと。所有者が売主の名義でないと売却ができません。
また、将来相続人が増えた場合に、トラブルが起こる可能性もあります。家を相続したら、相続登記の手続をしておきましょう。
住宅ローンが残っている場合
住宅ローンが残っている場合は一括返済し、抵当権を抹消すると家の売却が可能です。
ローンを完済するには、家の売却金をあてるのが一般的ですが、売却金で足りないケースがあります。
住み替えで売却する場合は、住み替えローンを利用するとよいでしょう。住み替えローンは新居の購入資金と、ローンの残りを借り入れできます。
自己資金が少なくても住み替えできますが、今までの住宅ローンより返済額が増える可能性があるので、よく考えてから決めましょう。
家を売却する流れを把握し、売買が得意な不動産会社を探そう
家を売却するにはさまざまな手続きがあり、費用もかかります。
個人で売買するより、不動産会社に依頼したほうが簡単で、売却がスムーズに行えるでしょう。
事前に売却の流れを把握し、複数の会社を比べるのが損をしないためのポイント。売買を中心に行う会社がおすすめです。
営業担当者の人柄もチェックして、信頼できる会社を選びましょう。