媒介契約の種類と特徴
媒介契約とは不動産会社に不動産取引の仲介を依頼する際に結ぶ契約です。
媒介契約によって仲介手数料や営業活動の内容が取り決められるため、媒介契約を締結してから不動産取引に向けた準備が本格的に進むことになります。媒介契約を結ぶと不動産市場の調査や売買契約、引き渡しに至るまで不動産会社からさまざまなサポートが受けられます。
媒介契約は専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があり、契約期間や業務報告についての規定が異なるため、それぞれの特徴を理解して適切な契約形態を選びましょう。
専属専任媒介契約の特徴
専属専任媒介契約は1社にのみ依頼が可能で、複数の不動産会社に仲介の依頼はできません。
依頼主自身で取引相手を見つける自己発見取引も禁止されており、1社の不動産会社にすべて任せる契約形態です。3種類の媒介契約の中で最も制限が厳しい契約形態ですが、成約時の報酬である仲介手数料がほかの不動産会社に流れる心配がないため、熱心な営業活動を行ってもらえます。
契約期間は3か月以内で設定できます。業務状況の報告は1週間に1回以上行うことが義務付けられています。
報告は文書や電子メールのほか、口頭で受けることも可能です。また、契約締結後5日以内に全国の不動産会社が物件情報を閲覧できる指定流通機構へ登録することが義務付けられています。
専任媒介契約の特徴
専任媒介契約も専属専任媒介契約と同じく1社にのみ依頼が可能ですが、自己発見取引は禁止されていません。契約期間は3か月以内で設定、業務状況の報告は2週間に1回以上と定められています。
専属専任媒介契約と比べると制限が緩和されているため、不動産会社のサポートを受けつつ自己発見取引も行いたい方に向いている契約形態です。ただし、自己発見取引を行う場合は売買契約書の作成や登記変更などを自分で行わなければなりません。
取引相手を自分で見つけて、契約業務を不動産会社に依頼する場合は仲介手数料が発生します。また、専属専任媒介契約と同じく指定流通機構への登録が義務付けられていますが、専任媒介契約は締結後7日以内となります。
指定流通機構は全国の不動産会社が閲覧できるため効果の高い広告方法になりますが、不動産売却を知られたくない場合は営業活動は顧客への紹介のみにする選択も可能です。
一般媒介契約の特徴
一般媒介契約は3種類の中で最も制限が少ない契約形態です。複数の不動産会社に依頼ができ、自己発見取引も可能です。
契約期間の制限について法律上の規定はありませんが、3か月が目安とされています。業務状況の報告義務はありませんが定期報告を受けたい場合は不動産会社に相談しましょう。
一般媒介はほかに媒介契約を結んでいる不動産会社を通知する明示型と、通知しない非明示型があります。非明示型は仲介を依頼する不動産会社が増えても通知する手間がないというメリットがありますが、いくつの不動産会社と契約しているかわからない状況では熱心な営業活動を行ってもらえないというデメリットもあります。
また、一般媒介契約では指定流通機構への登録義務がありませんが、不動産会社に頼んで登録することも可能です。不動産の売却を公開したくない場合は指定流通機構への登録はせずに、営業活動は顧客への紹介だけにしてもらうことも可能です。
媒介契約はなぜ必要なの？
これまでの査定や相談は無料ですが、媒介契約により仲介手数料や契約期間などの取り決めが行われます。
のちにトラブルが起こらないよう、契約形態や仲介手数料の支払い時期などを媒介契約にて取り決めておくことが必要不可欠です。不動産会社から交付される媒介契約書には、ほかにも営業活動の方法や違約金の有無などが記載されています。
営業活動について特定の不動産情報サイトに登録してほしいなどの要望があれば、事前に担当者に伝えておきましょう。
媒介契約はいつまで続くの？
専属専任媒介契約と専任媒介契約は、契約期間が3か月以内かつ自動更新不可と宅建業法で定められています。
引き続き、媒介契約を結ぶ場合は契約を更新する旨を申し出る必要があります。その際には契約期間や媒介形態の変更を行うことも可能です。
契約期間は1ヶ月でも2ヶ月でも設定可能ですが、3ヶ月を超えて契約を交わした場合は3ヶ月を超えた部分が無効になります。
一般媒介契約では媒介契約書に特約を付帯することにより、自動更新が可能です。依頼主の申し出がなくとも更新されるため、媒介契約時に自動更新の有無を確認しましょう。
費用は発生するの？
不動産取引が成立した際には仲介手数料の支払いが発生します。
仲介手数料の金額は400万円を超える不動産売却の場合は、取引価格の3%+6万円に消費税、賃貸の場合は家賃1か月分に消費税といった上限が宅建業法によって定められています。
仲介手数料の支払い時期については売買契約締結時に半金、不動産引き渡し時に半金などの取り決めが媒介契約書に記載されています。媒介契約締結前に不動産会社と相談して一括支払いと取り決めることも可能です。
売買契約とは違うの？
不動産の売買契約とは売主と買主が不動産取引の合意に至り、不動産の引き渡しと代金の支払いを約束することです。
売買契約が売主と買主の契約であることに対し、媒介契約は売買を成立させるために不動産会社と結ぶ契約です。売買契約の際には、売買契約書の作成や重要事項説明などを媒介契約を結んだ不動産会社が行います。
売買契約成立後に不動産の引き渡しと代金の支払いを同時に行います。
媒介契約を結んで営業活動スタート！
不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ不動産取引に向けた営業活動が始まります。
不動産の売却であれば不動産情報サイトへの掲載や現地看板の設置、所在地周辺のポスティングなどが行われます。
また、依頼主が別途広告料を負担することで、高額な費用が発生する広告も可能になります。居住中の不動産を売却する場合は内覧の申込みに備えて室内を見せる準備が必要です。不動産の購入であれば条件に合う不動産探しが行われます。不動産会社のつながりにより、まだ市場に出していない未公開物件や売主が一般公開を希望していない非公開物件なども提案されます。
また、不動産市場の変動により、売却価格の見直しや購入条件の変更が必要になる場合もありますので、担当者と連携をとることが重要です。
営業活動の進捗を知りたい
専属専任媒介契約と専任媒介契約では営業活動の定期報告が義務付けられていますが、一般媒介契約でも報告を求めることが可能です。
どの不動産情報サイトに広告を掲載したか、問い合わせはどのくらい来ているかなど、担当者から報告を受けることにより業務の進捗を把握できます。
営業活動について、もっと有名な不動産情報サイトに掲載してほしい、不動産の売却金額を下げて早急に取引を進めたいなどの要望があれば担当者に提案することも可能です。
担当者から不動産価値を上げる内装リフォームの提案をされる場合もあるので、密に連絡を取って営業活動を進めましょう。
契約内容を変更したい
媒介契約の途中で契約内容を変更することも可能ですが、複数の不動産会社に依頼可能な一般媒介契約に変更する場合は、媒介契約書に記載された違約金やそれまでの営業活動の費用を請求される恐れがあります。
一般媒介契約から専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約に変更する場合は、仲介手数料を取り逃す可能性が低くなるため、これまで以上に熱心な営業活動を期待できます。
複数の不動産会社と一般媒介契約を結んでいた場合は、すべて解約してから改めて契約を結ぶ必要があります。
不動産会社を変えたい
定期報告が来ない、不動産取引がなかなか進まないなど、不動産会社に不満が募った場合は、媒介契約を解約して新たな不動産会社を探すのもひとつの手段です。
媒介契約期間中でも不動産会社と相談して合意に至れば解約が可能です。解約の場合もそれまでに行った営業活動の費用を請求される恐れがあるので注意が必要です。
請求された金額に納得がいかなければ担当者に金額の根拠を求める、解約は行わず期間満了まで待つという選択肢もあります。不動産会社によって得意分野は違うため、目的の不動産取引の実績がある不動産会社を選ぶことも重要です。
媒介契約は不動産取引に必要不可欠！
媒介契約は不動産取引を成立させるために必要不可欠な契約です。
信頼できる不動産会社を見つけて適切な媒介契約を結べれば、その後の取引相手探しや売買契約締結、不動産の登記変更から引き渡しに至るまでスムーズに進行します。
媒介契約の内容を理解して不動産会社とうまく連携をとることが、不動産取引成功の鍵です。