土地を売却する際の一連の流れとは？
多くの人にとって土地の売却はあまり馴染みのないものであるため、いざ土地を売るとなったときに不安を抱える人も少なくないかもしれません。
一般的に不動産取引をする場合は不動産会社に仲介を依頼するため、高度な専門知識は必要ないことがほとんどです。しかしながらあらかじめ大まかな流れを把握しておくと、取引における不安の解消や、予期せぬトラブルを未然に防ぐことにつながります。
この章では土地の売却に関する一連の流れを解説していくので、これから土地の売却を検討している人はぜひ参考にしてみてください。
まずは不動産会社に査定依頼
土地売却の第一歩は、不動産会社に土地の査定を依頼することです。
土地を売却する際、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的であることは先述のとおりですが、どこの不動産会社に依頼するかをこの査定結果を比較することで決定します。
不動産会社はリサイクルショップのように土地を買い取ることはせず、依頼に基づいて買手を探し、契約から引き渡しまでを行ってくれます。ここで提示される査定額は「うちが仲介すればこれくらいの値段で売れますよ」という目安になる金額です。
ただし不動産会社によって査定額が異なるということも珍しくないため、必ず複数の業者に同時に査定してもらうことが大切です。
最近ではインターネット上で複数業者から一度に査定を受けられるサービスもあるため、上手に利用しながらどこの不動産会社に依頼するかしっかり比較しましょう。
不動産会社と媒介契約を結び販売開始
査定額に納得できる不動産会社が見つかったら、土地売買の仲介を依頼するために「媒介契約」を結びます。
この媒介契約は3種類に分類され、一度に複数の仲介会社に動いてもらいながら自分でも買い手を探したい場合は「一般媒介」、心に決めた一社に任せたいが自力でも買い手を見つけられる可能性がある場合は「専任媒介」、そして自分では活動を行わず完全に不動産会社に任せたい場合は「専属専任媒介」を選びます。
不動産会社との媒介契約締結後は売値などの募集条件を決めて販売開始します。募集金額は基本的に売主の希望に沿うことが多いですが、欲張って高く設定しすぎるとなかなか問い合わせをもらえないこともあります。
しかし一方で、購入を希望する人から値下げ交渉をされるケースも少なくないため、その分少し上乗せして募集にかける場合もあり、不動産会社の担当者と相談しながら少しずつ募集条件を更新していくのも作戦のうちです。
販売中はメンテナンスもしっかり
募集期間中は全てほったらかし！ということはせず、定期的に土地を見に行ってメンテナンスするようにしましょう。
購入希望者から問い合わせがあった際に不動産会社の担当者が現地へ案内してくれますが、その時に雑草が生えっぱなしになっていたり、ゴミが捨てられたままになっていたりすると印象がよくありません。
土地が遠方にあり自身で足を運ぶのが難しい場合は、媒介契約を結んだ不動産会社に相談してみるのもいいでしょう。
買い手が決まったら契約締結と引き渡し
無事に買い手が見つかったら契約を締結します。
契約に必要な土地売買契約書などの書類は不動産会社が作成してくれるので、仲介会社を挟まず個人間での売買契約を行う場合以外は心配ありません。
土地売買契約書は馴染みのある賃貸の契約書に比べて、分量が多く内容も非常に複雑です。多くの場合契約の数日前に、不動産会社から契約書や重要事項説明書（不動産会社が行う契約内容の説明に使用する書類）などの写しをもらえるので、事前にしっかり目を通して内容を理解しておくようにしましょう。
契約当日は不動産会社から契約内容の説明が行われ、書類への署名捺印、手付金の支払いなどの手続きがあります。
契約終了後、土地売買契約書で取り決めた日に土地を引き渡し、契約当日に支払われた手付金を除いた残りの売買代金の支払いを受け、司法書士による所有権移転登記が完了すれば契約終了です。
土地売却時にかかる「仲介手数料」ってなに？
不動産会社に問い合わせをしていると必ず目にする「仲介手数料」。
「不動産会社に支払うお金」というざっくりなイメージで、そもそも仲介手数料とはどのようなものなのか、相場がどのくらいなのかを知らない人も多いのではないでしょうか。
実は仲介手数料は不動産会社にとって非常に重要なもので、街中やインターネット広告で見かける「仲介手数料無料」が実際はお得ではないケースも存在するのです。
土地売買のように取引金額が高額になる程仲介手数料も高額になるため、正しい知識を身につけて思わぬ損をしないようにしましょう。
仲介手数料は「成果報酬」
土地売買においての仲介手数料は、不動産会社に支払う「成果報酬」の意味を持ちます。
不動産会社は土地の売主から依頼を受けたら、買主を見つけるためにインターネットに広告を掲載したり、購入希望者を現地に案内したり、契約時に必要になる書類を作成したりします。
そうして売主と買主の間での契約ごとがスムーズに進むようにサポートするのが不動産会社の仕事で、無事に契約締結まで至り引き渡しまで完了した場合に、成果報酬としての仲介手数料が発生します。
つまりたとえ契約締結直前まで話が進んでいても、結局話が白紙に戻った場合は発生しない費用なのです。
仲介手数料には上限がある
不動産会社が一度の契約で受け取れる仲介手数料は、宅地建物取引業法によってその上限が定められています。
土地売買の場合は一度の取引価格によって用いる計算式が異なります。
取引価格（土地の価格）のうち200万円以下の部分には「取引価格の5％」、200万円超〜400万円以下の部分については「取引価格の4％」、そして400万円を超える部分については「取引価格の3％」として金額を算出し、その合計額が不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限額ということになります。
必ずしもお得とは限らない「仲介手数料無料」
仲介手数料には上限額があることは先述のとおりですが、これはあくまで「上限金額」のため、実際は仲介手数料半額や無料で請け負ってくれる不動産会社も存在します。
しかしながら「とにかく安く済ませたい！」という気持ちだけで、仲介手数料無料の業者に限定したり、過度な値引き交渉をしたりするのはあまりおすすめできません。
当然のことながら仲介手数料は不動産会社の売上＝利益になるため、値引き交渉をしてくる依頼主よりも、仲介手数料をしっかり支払ってくれる依頼主を優先してしまうこともあります。
また最初から仲介手数料無料を売りにしている不動産会社は、営業力や交渉力が弱く、表面的なお得感を打ち出さないと集客できない業者の可能性もあるのです。
全ての不動産会社がこれらに当てはまるということではありませんが、取引の満足度においても損をしないよう、「仲介手数料無料」以外にも目を向けて判断するようにしましょう。
土地の売却が終わったら確定申告の準備もしておこう
土地の売却の後に忘れてはいけないのが「確定申告」です。
土地売却の翌年2月15日から3月15日にかけて手続きする必要がありますが、これを怠ると想像以上に損をしてしまうこともある、ということをご存知だったでしょうか。
この章では確定申告が必要なケース、申告時に必要な書類や税率の計算方法について解説していくので、土地の売買契約の流れと合わせて覚えておくようにしましょう。
「売却益」が出たら必ず確定申告する
日頃法人に勤めている人は、勤務先の会社が給与所得に関しての確定申告をしてくれていますが、土地の売却で出た「売却益」に関しての申告は自分でする必要があります。
一方で、売却益が出ずに譲渡所得がマイナスになった場合の確定申告は義務とされていません。しかしながら還付申告の対象になっているため、売却益が出なかった場合でも確定申告をした方がいいということになります。
確定申告のために保管が必要な書類
土地売買によって発生した譲渡所得の申告のためには、いくつか準備する必要のある書類があります。
税務署・国税庁のホームページから取得できる「申告書」、土地を売却した時・売却した土地を購入したときの「売買契約書の写し」、土地を購入・売却したときの「領収書」、そして売却した土地の「登記事項証明書」です。
領収書は不動産会社に対して支払った仲介手数料や、固定資産税の精算書なども該当するため、土地売買の手続きで発生した書類はできるだけ全て保管しておくと安心です。
譲渡所得税を自分で計算する方法
確定申告では申告書へ譲渡所得税を記載することになり、その税額は自分で計算する必要があります。「譲渡所得」とは、「譲渡収入金額（土地の売却の際に得た収入）」から「譲渡費用（売却時にかかった費用）」と「取得費用（土地の購入・取得時にかかった費用）」を引いたものを指します。
そしてその譲渡所得に、土地の所有期間に応じた税率をかけて計算するのが「譲渡所得」です。
譲渡所得税の税率は「短期譲渡所得」の場合と「長期譲渡所得」の場合の2つに分類されます。
「短期譲渡所得」は土地の所有期間が5年以下の場合で、その際の譲渡所得税率は39.63％です。
一方「長期譲渡所得」は土地の所有期間が5年を超えている場合で、譲渡所得税率は20.315％で計算されます。
確定申告をしないと損をする？
土地の売却で利益が発生したにもかかわらず確定申告を怠ると罰金を支払わなければならなくなります。
まず1つ目は「無申告加算税」で、期限内に確定申告をしなかったことに対して支払う税金です。
もう1つは「延滞税」で税金の納付が遅れたことに対して発生します。なんとか税金の支払いを免れようと無申告でいることで、さらに追加で税金を納める必要が出てくるのです。
申告期間が短く必要な書類も多いため気苦労に感じますが、土地の売買契約手続きと合わせて確定申告の準備もしっかりしておくようにしましょう。
土地の売却は1人では大変！困ったら専門家に依頼しよう
本記事では土地売却の一連の流れと不動産会社へ支払う仲介手数料、そして売却後に忘れてはいけない確定申告について解説してきました。
通常不動産の取引はあまり馴染みのない人が多く、さらに契約書に書かれている専門的な用語や確定申告時の税率の計算など、1人で理解・処理するにはとても骨が折れることが多く存在します。
そんな時には不動産会社だけでなく、司法書士や税理士といった法律の専門家の手を借りるのもおすすめです。
ぜひ自分にあった方法を見つけて、満足のいく土地の売却を実現してください。