不動産売却時に必要な不動産査定書
不動産の売却を考えている方は、まず不動産査定書を入手しましょう。
不動産査定書は不動産を売りに出したらどれくらいの値段がつくのか、不動産の市場価格がわかる書類のことです。
売主が販売価格を決める時に相場とかけ離れた価格にならないよう、あらかじめ市場価格を把握する必要があります。
不動産査定書はどこで作成できる？
不動産査定書を作成するには、不動産会社か不動産鑑定士に依頼する方法があります。
不動産会社は無料、不動産鑑定士は有料ですが、どのような違いがあるのでしょうか？2種類の査定書の違いについて、詳しく説明します。
不動産の市場価格を確認するだけなら不動産会社へ依頼
不動産の価値を知るだけなら、不動産会社へ依頼するとよいでしょう。
査定にかかる時間は机上査定だと1時間から2日、訪問査定だと1週間ほどです。不動産会社が無料で査定を行う理由は、将来の取引につながるチャンスがあるからです。
売り主が不動産を売却する際に、査定を行った会社へ仲介を依頼すると利益が発生するので、不動産会社としてもメリットがあります。
法的な書類が必要なら不動産鑑定士へ依頼
不動産鑑定士が作成する不動産査定書は「不動産鑑定書」とも呼ばれています。不動産鑑定評価基準に基づいて評価を行う、信頼性の高い査定書です。
公的な資料として扱われるので、裁判所などでも使用されます。不動産鑑定士による査定書が必要なケースは、相続や財産分与、生前贈与、土地の評価額を下げたい場合などです。
作成費用は20～30万円ほどで、不動産の評価額によって費用が変わります。査定にかかる時間は1～2週間程度です。
不動産査定書で見るべきポイント
作成した不動産査定書が信頼できるものかを見極めるには、内容をきちんと理解する必要があります。
不動産の売却で損をしないように、項目の内容や、見るべきポイントを確認しておきましょう。無料の不動産査定書の見方を解説します。
不動産査定書の項目内容とは？
項目内容は不動産会社により多少異なりますが、概ね次の項目が記載されています。
・調査対象物件：査定する物件の土地面積、住宅構造、交通手段などの情報
・査定額：いくらで売却できるか予測した価格
・査定額の根拠：査定額が出された根拠。計算式が記載されていることもある
・類似物件の取引事例：周辺地域で過去に取引された類似物件の事例
・仲介手数料：売却した際に、不動産会社に支払う手数料
査定額の根拠が明確であるかチェックする
査定額の根拠は、不動産査定書で特に注意して見るポイントです。
査定額に幅がある場合、詳しい説明があるか確認しましょう。説明がない場合は、査定結果に根拠がない可能性があるので注意が必要です。査定の根拠には、計算式が記載されている場合もあります。
査定価格の計算方法は「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類があり、売却する不動産に合わせた計算方法で算出します。また、査定した不動産が売りやすいかを示す「流通性比率」も確認します。
100％（1.00）を基準として、売りやすい物件であればプラス、売りにくい物件であればマイナスと評価されます。
流通性比率が1.00以外であればその理由を確認しましょう。理由を説明してくれない会社は、査定額を操作するため流通性比率を調整している場合があります。
マイナス評価でも正確に説明してくれる不動産会社であれば、信頼できるでしょう。
わかりやすい不動産査定書であるか
不動産査定書がわかりやすい内容であるかもチェックしましょう。
不動産会社によって査定書の書き方が異なります。わかりやすく書かれている会社のほうが、納得できる価格で売却しやすいでしょう。また不動産を売却するためには、集客力も重要なポイントです。
不動産会社は広告やチラシなどで宣伝しますが、人の目を引く美的センスも売却に関係します。書体が統一されていない、色使いがなく見づらい査定書では、センスのないチラシができる可能性があります。
センスのないチラシだと不動産が売れにくくなる場合があるので、査定書の見やすさも確認しておきましょう。
不動産会社から不動産査定書を入手する流れ
不動産査定書を入手するにはどうしたらいいか、わからないと不安ですよね。
流れを把握しておくと、不安も解消しスムーズに査定書を入手できるでしょう。不動産会社へ依頼する場合の入手の流れを詳しく紹介します。
不動産一括査定サイトから査定依頼をする
不動産査定書の依頼は、不動産一括サイトの利用がおすすめです。
査定結果は不動産会社によって大きく変わる場合があるので、査定は1社だけでなく複数社へ依頼して比較してみましょう。
不動産一括サイトでは、不動産の面積や所在地などを入力すると、複数社に査定が依頼できます。
机上査定をしてもらい、訪問査定を依頼する不動産会社を決める
不動産一括サイトで査定を依頼すると、物件の基本情報を参考に算出した机上査定の結果がわかります。
机上査定の結果は1時間～2日程度で、メールか郵送で届きます。査定結果を比較してみて、納得できる不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。
訪問査定は2～3時間ほどかかります。立ち会いが必要ですので、日取りを決める際には時間に余裕がある日を選ぶとよいでしょう。
査定結果の受け取り
訪問査定から3～4日後に、不動産査定書が郵送されてきます。査定を依頼したからといって、不動産の売却をする必要はありません。
査定書でわからないことがあれば何でも質問しましょう。担当者が丁寧に説明し、誠実に対応してくれるかもチェックして、信頼できる不動産会社を選んでくださいね。
高く売れる時期に査定を依頼しよう
不動産の査定額は時期によって変わります。高く売れやすい時期は、引っ越しシーズンの3月頃です。不動産を売りに出してから、購入者が決まるまで早くて3か月かかります。
それから逆算して12月～1月頃に査定依頼をするとよいでしょう。しかし建物の場合は、経年劣化が進んでしまいます。3月頃の売却にこだわらず、早めに売却したほうがよいケースもあります。
不動産査定書を作成するのに必要な書類
不動産査定書に必要な書類は、不動産会社によって異なりますが、主に次のようなものが挙げられます。
・登記簿謄本（登記事項証明書）：不動産の所在、面積、所有者などが記載された書類
・公図：土地の図面、形状、地番などがわかる書類
・土地測量図、境界確認書：土地測量図は土地の形状、面積、測量方法などがわかる書類。境界確認書は隣接地との境界を証明する書類
・登記済権利証または登記識別情報：不動産の所有権を証明する書類
・固定資産税評価確認書：固定資産の所有者や所在地、資産評価額などが記されている書類
・本人確認書類：身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票など
より精度を高めるために用意しておくと良い書類
次に挙げるのは、あったほうが精度が上がる書類です。
不動産会社に相談して、どんな書類を用意したらよいか確認しておきましょう。
・建築確認済証、工事記録：建築確認済証は建築基準法に基づき建設された旨を証明する書類で、新築時に建設会社からもらう。工事記録はどのように工事を行ったかがわかる書類
・マンションの管理組合規約：マンションのルールなどをまとめた書類
・売買契約書、重要事項説明書：売買契約書は不動産を売買する際に、売主と買主の間で結ぶ契約書。重要事項説明書は、契約条件の重要事項を説明している書類
有料の不動産査定書で必要な書類
有料の不動産査定書（不動産鑑定書）に必要な書類は、次のようなものが挙げられます。
・登記簿謄本（登記事項証明書）：不動産の詳細が記載されている書類
・公図：土地の図面、形状、地番などがわかる書類
・不動産鑑定評価業務依頼書：不動産鑑定評価業務を依頼する際の契約書
・固定資産税（都市計画税）納税通知書：土地番号や建物家屋番号が記載されおり、不動産の特定ができる書類
・住宅地図：物件を特定し、現地調査を行う時に必要
・地積測量図：土地の測量図
・建物図面、各階平面図（建物がある場合）：建物図面は敷地との位置関係を示した図面。各階平面図は各階の形状や床面積の算出方法などを記載した図面
・道路台帳：道路の図面。鑑定する土地に接している道路の公道・私道の区別、道路の道幅などを確認する
・上水道配管図：上水道管の配管図
・ガス配管図：道路に埋設されている都市ガスの配管図
不動産査定書は複数社に依頼し、査定額を比べてみよう
不動産査定書は無料と有料の2種類がありますが、不動産の相場を知りたいだけなら不動産会社による無料の査定書で十分です。
査定を依頼する場合は、不動産一括サイトを利用して複数社の査定結果を比べるのが損をしないコツ。
会社によって査定額に100万円以上の差が生じる場合もあるので、複数社を比較するのは重要です。
査定額の根拠がしっかり記載されており、説明も丁寧に行ってくれる不動産会社を探しましょう。