マンションを売却する場合は不動産屋に手数料を支払う必要がある
マンションを売却する際は、不動産屋に手数料を払う必要があります。ここでは、不動産屋に手数料を払う理由や手数料の相場を解説します。
手数料とは不動産屋に支払う成功報酬
不動産屋にマンションの売却を依頼する場合、「媒介契約」を結びます。
媒介契約を結んだ不動産業者は、物件の宣伝・「指定流通機構」への登録・「売主に業務報告」を行うことが義務づけられています。
つまり、不動産屋が依頼者に変わって手間と時間をかけて、マンションが売却できるようにあらゆる手段を講じてくれるのです。
ですから、手数料とは不動産屋の努力の結果マンションが売却できた場合の成功報酬といえます。
そして、不動産屋の収益のほとんどは仲介手数料です。なお、手数料はマンションの売り主・買い主のどちらに請求してもかまいません。
自社で買い主を見つけた場合、不動産屋は売り主・買い主の両方から手数料を請求することが一般的です。
一方、他不動産から紹介で売り主が見つかった場合、買い主にしか手数料を請求できません。
現在は、「仲介手数料無料」をうたっている不動産屋もあります。
しかしこれは「売り主か買い主、どちらか一方しか仲介手数料を請求しません」という意味です。仲介手数料が完全に無料という不動産屋はありません。
マンションを含む不動産売却の手数料は「宅地建物取引業法」で上限が定められています。
・200万円以下の部分：取引額の5%以内
・200万円超400万円以下の部分：取引額の4%以内
・400万円超の部分：取引額の3%以内
なお、この「部分」というのは不動産独特の表現です。
たとえば、マンションが1,000万円で売却できた場合、200万円までは5％、400万円までには4％、残りには3％の手数料がかかることになります。
単純に計算するとややこしいので、400万円以上の物件は、「売却費用×3％＋6万円」＋消費税で計算するのが一般的です。
なお、6万円は調整費です。1,000万円のマンションを売却した場合は、1,000万×3.3％＋6万6,000円で仲介手数料が導き出せます。
手数料の必要性
前述したように手数料は不動産屋の成功報酬であり、不動産屋はこの手数料で収益を上げています。
「手数料0」を宣伝にしている業者はその分収益が上がりにくくなっています。
そのため、手数料を正規の料金で取っている不動産屋に比べると、できることが少なかったり契約期間が短かったりところもあるのです。
手数料無料だと売却にかかる諸経費を大幅に節約することが可能ですが、デメリットもでてきます。
ですから、手数料が無料という不動産屋と媒介契約を結ぶときは、売却に関することをどこまで依頼できるのか事前に確認することが大切です。
手数料が無料になる代わりにどんなサービスが受けられないか把握し、納得したうえで契約してください。
マンション売却の際にかかる手数料を安くするポイント
手数料は上限が決められており、多くの不動産屋が上限の金額を手数料として売り主や買い主に請求します。
しかし、条件によっては手数料を安くすることも可能です。ここでは、手数料を安くする方法を紹介します。ぜひ、参考にしてみてください。
条件によっては手数料は安くなる
宅地建物取引業法で定められているのは手数料の上限だけです。
上限以上の金額を手数料として請求するのは違法ですが、下げる分には自由です。
ですから、条件によっては仲介手数料が安くなることはあります。一例を挙げると、人気の物件を売却したい場合です。交通の便がよかったり人気の地域にあったりするマンションは、中古でも買い手たくさんいます。
東京や大阪などの大都市では、再開発されたり新駅ができたりすることで人気の地域になることもあるでしょう。
そのようなところのマンションは、即買い手が付きやすいので不動産屋としても仲介したい物件です。
ですから、「手数料を勉強するのでぜひうちにお任せください」と不動産屋の方から申し出るケースもあります。
また、「この地域のマンションを買いたい」と不動産屋が複数の買い手から相談を受けている場合も、手数料を安くしてもらえる可能性があるでしょう。
このほか、付き合いの長い不動産屋がある場合はお得意様へのサービスとして手数料が安くなることもあります。
複数の不動産屋に査定してもらうのがおすすめ
手数料を少しでも安くしたい場合は、複数の不動産屋に査定を依頼してもらうのがおすすめです。
不動産屋同士はライバルですから、人気物件ほど「手数料を安くするのでぜひ、当社にお任せください」ということも多くなります。
築年数が古い、交通の便が悪いなど「訳あり物件」でなければ、複数の不動産屋に査定してもらい手数料の値引きが可能かどうか交渉してみる価値はあるでしょう。
無料一括査定なども利用してみる
不動産屋を自分で複数回るのはなかなか大変です。
複数の不動産会社に査定を依頼したい場合は、ネットの一括査定を利用するのもいいでしょう。
無料一括査定を行えば、短時間で複数の不動産屋に査定を依頼できます。直接店舗に足を運ぶ必要もありません。
また、不動産屋にとって魅力的な物件であれば、不動産屋からコンタクトをとってきます。
手数料のほかにマンション売却の際にかかる諸費用
マンションを売却する際には不動産屋への仲介手数料のほかにも経費がかかります。
ここでは、売却手数料以外にかかる経費を詳しく紹介します。
マンションを売却する際には、ぜひとも覚えておきましょう。条件次第で返ってくるお金もあります。
必ずかかる費用
マンションを売却する際に必ずかかる費用は、印紙税と司法書士手数料・各種証明書の発行手数料です。
印紙税とは、売買契約書に代表される「課税文書」と呼ばれる文書を作成する際に必要になります。マンションを売却する際は必ず売買契約書を作成しなければなりません。
たとえ親族間の売買でも必要です。売買契約書は2通作成しますので、印紙税も2通分かかります。この費用は買い主と売り主が1通ずつ負担します。
司法書士手数料とは、司法書士に所有権移転登記・売主の抵当権抹消・買主の抵当権設定などを行ってもらった際の成功報酬のことです。
これらの手続きは自分でも行うことが可能ですが、銀行など金融機関がローンを組む際に「司法書士が書類を作成したり手続きを代行したりすること」を条件にしているところが多いので、司法書士に依頼するのが一般的となっています。
司法書士には不動産屋が依頼するので、売り主が自分で探す必要はありません。
各種証明書発行手数料とは、印鑑証明や住民票などを発行する際にかかる手数料のことです。一通300円前後となっています。
条件次第では必要になる費用
条件次第で必要になる費用とは、登録免許税やマンションの固定資産税、修繕積み立て費・駐車料金などです。
登録免許税とは、ローンを組んでマンションを購入した場合に必要となる費用です。ローンを組んでマンションを購入した場合、銀行がマンションの抵当権（担保）を持っています。
マンションを売却する場合はローンを完済しますが、その際に抵当権を抹消しなければなりません。その際にかかる費用が「登録免許税」です。
なお、抵当権は自動的に抹消することはありません。売却するときにローンを完済していても、抵当権抹消の手続きは必要です。
修繕積み立て費・駐車料金は、マンションによって支払い方が違います。マンションの規約によっては買い主が売り主に不足分の支払いをしたり、その逆があったりするのです。
固定資産税も同様に、年半ばでマンションを売却した場合、慣例として売り主が買い主に残りの月数の固定資産税を支払うことがあります。
これらをまとめて「清算金」と呼ぶこともありますが、物件や条件によっては必要ありません。わからない場合は不動産屋に確認してください。
条件や手続き次第で返ってくる可能性がある費用
マンションを購入したときより高い金額で売却した場合は、「譲渡所得税」がかかります。
これは所得税の一種です。しかし、譲渡所得税は条件次第で優遇措置を受けられます。一例を挙げると「3,000万円特別控除」です。
これは、譲渡所得が3,000万円までの場合は、譲渡所得税がかからなくなるという控除です。税に関する優遇措置は不動産屋が教えてくれるので、説明をよく聞いておきましょう。
このほかにも、条件によって税金が安くなります。マンションを売却した年は、必ず確定申告が必要です。優遇措置が適用になる場合は、確定申告をすれば払いすぎた税金が返ってきます。
マンション売却の手数料は条件次第で安くできる
マンションの手数料は上限が決められていますが、下限はありません。
ですから、マンションの状態や人気度によっては仲介手数料を安くすることが可能です。
少しでもマンション売却の仲介手数料を安くしたい場合は、複数の不動産屋に査定をしてもらうなど、工夫してみましょう。
人気物件ならば不動産屋も仲介した場合の利益が大きいので交渉に前向きになってくれます。