マンションを売るときの流れ
マンションを売りたいと思っても何から始めたらいいか悩んでしまうかもしれません。
マンションを売りたいと考えたら、マンションを売る流れを把握しておくことが大切です。マンションを売るときの段階について、詳しく解説していきます。
売りたいマンションの残債を調べて、売却に関する書類を集める
マンションを売るときは、はじめに売りたいマンションの住宅ローンがどれくらい残っているかを確認します。
売却価格で住宅ローンが完済できるかどうかによって、売却方法は変わります。売却方法を決めるためにも、まずは住宅ローンを借入している金融機関に聞いたり、毎年送られてくる残高証明書を確認したりしましょう。
続いて、マンション売却に必要な書類を集めます。マンションの管理規約やマンションの権利証などのマンション購入時に受け取った書類は、早めに集めておくようにしましょう。
売りたいマンションがあるエリアの相場を調べる
マンションを売りたいなら、情報収集も大切です。売りたいマンションがあるエリアの相場をチェックして、同じようなマンションがいくらで販売されているか確認します。
自分でマンションの相場を理解しておくことで、不動産会社の担当者とスムーズに話ができるようになります。マンション相場は、物件情報サイトの利用が便利です。築年数や広さ、駅からの距離などから同じような物件がいくらで売り出されているかをチェックしておきましょう。
なお、物件情報サイトに掲載しているのは、売り出し中の価格であって、実際に売れた金額ではありません。
実際に物件がいくらで売れたかを確認するには、国土交通省の「土地総合情報システム」を利用しましょう。「土地総合情報システム」の「不動産取引価格情報検索」で、中古マンションの取引相場の確認が可能です。
不動産で簡易査定を受ける
同じエリアのマンション売却価格が把握できたら、不動産会社に簡易査定を依頼します。
管理査定とは、実際に物件を見ることなく築年数や所在地、間取り、似ている物件の売却価格、公示価格などを参考に査定額を算出する方法です。
メールや問い合わせフォームに必要事項を記載すれば、不動産会社を訪れることなく、査定額を出してもらえるメリットがあります。査定金額は、申し込みから1～2営業日で提示されるのが一般的です。
なお、査定金額は実際に売れる金額と大きくかけはなれてしまうこともあります。
また、査定金額は依頼した不動産会社によって大きく異なります。簡易査定の依頼は、できるだけ多くの不動産会社に依頼するようにしましょう。
そのなかで、査定金額が極端に高かったり低かったりする不動産会社は依頼の候補から外すようにします。簡易査定は、4～5社の不動産会社に依頼して比較検討するのが一般的です。
不動産会社に訪問査定を依頼する
簡易査定を依頼した不動産会社の中から、訪問査定をしてもらう不動産会社を3社ほどに絞ります。
訪問査定は、不動産会社の担当者に実際に売りたいマンションまで足を運んでもらって現地を調査してもらう方法です。訪問査定では、実際に物件を見て建物や内装の劣化具合、設備の状態、周辺の環境や日照条件、騒音などさまざまな条件を加味したうえで、査定金額が決定します。
そのため、簡易査定よりもより現実的な金額を知れます。訪問査定の場合は、簡易査定と異なり、査定金額がでるまでに1週間から10日ほどの期間がかかります。査定を依頼するときには、余裕をもっておこないましょう。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産会社に訪問査定を依頼したら、そのなかから依頼したい不動産会社をきめます。不動産会社は、売りたいマンションの査定金額だけでなく訪問時の対応や査定金額の説明などから総合的に判断しましょう。
不動産会社との媒介契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3タイプがあります。それぞれの違いを知って、自分にあった契約方法を選択するようにしましょう。
・一般媒介契約：一度に複数の不動産会社と契約する方法です。契約した不動産会社のうち、購入者をみつけてくれた不動産会社に成功報酬として、仲介手数料を支払います。一般媒介契約では、不動産会社が加入する物件情報ネットワーク「レインズ」への登録は任意です。また、法律では契約期間の定めはありません。しかし、国土交通省が推奨する標準媒介契約約款は3カ月です。
・専任媒介契約：一度に一社のみと契約する方法です。売主が、自分で買主をみつけて契約をすることも可能です。その場合は、仲介手数料はかかりません。専任媒介契約では、レインズへの登録、売主への二週間に1度の業務報告が不動産会社に義務付けられています。また、契約期間も3か月と法律で決められています。
・専属専任媒介契約：専任媒介契約と同じく、一度に一社のみと契約をおこなう方法です。専任媒介契約と異なり、売主が自分で買主を見つけて契約はできません。レインズへの登録、売主への1週間に1度の業務報告が不動産会社に義務付けられています。また、契約期間も専任媒介契約と同じく3か月と法律で定められています。
マンションの売り出し価格を決定する
不動産会社と媒介契約を結んだら、マンションの売り出し価格を決定します。マンションの売り出し価格は、はじめて不動産市場にだされる金額のこと。広告や物件検索サイトで、購入希望者の目に留まる金額のため、適正価格から離れすぎないことが大切です。
不動産会社は、マンションを「この金額なら買い手がつく」と考えらえる金額を査定で提示します。すぐに手放したい場合は提示された査定金額のまま売る方法もありますが、なるべく利益を得たい場合は、査定金額に少し上乗せした金額で売り出すのが一般的です。
査定金額からどれくらい上乗せするかは、売却希望期間や価格相場によって異なります。媒介を依頼している不動産会社とよく話し合って金額を決めましょう。
マンションの売却活動をおこなう
マンションの売り出し価格がきまったら、売却活動をおこないます。売主がおこなう売却活動は、内覧にそなえて、マンションの部屋やエントランスを片づけておくことです。
部屋をきれいにしておくと、部屋が広く見えたり、購入希望者の印象が良くなったりするメリットがあります。
購入希望者と売買契約を交わす
購入希望者が決まったら、売買契約を交わします。不動産会社から購入申込書が送られてきたら、購入希望者と引き渡しの時期を調整しましょう。
売買契約をおこなうときには、写真付きの身分証明書、実印や印鑑証明書、登記済権利証または登記識別情報通知書などが必要です。
マンションを早く売りたいときにチェックするポイント
マンションを売りたいときに、さまざまな理由で早く手放したい場合もあるでしょう。マンションを早く売るためのコツと注意点について説明します。
マンションの売却方法に買取を選ぶ
マンションを売りたいと思ったときは、不動産会社と媒介契約を結ぶのが一般的です。
しかし、マンションが売れなくては、マンションを手放せません。不動産会社と媒介契約を結ぶのではなく、買取契約を結べば、不動産会社がマンションを購入してくれるので、短期で売却が可能です。
すぐにマンションが手放せますが、売却価格が相場よりも3割ほど安くなるデメリットもあります。
リフォームせずに売り出す
中古マンションの購入を希望している人は、自分好みにリフォームしたり、リノベーションしたりするのを楽しみにしている人も多いものです。
そのため、マンションを時間をかけてリフォームして売り出すよりも、そのままの状態で売り出したほうが早く売れる場合もあります。
リフォーム代を上乗せしてきれいなマンションとして売りに出されているマンションよりも、リフォームをしていない分安く売りに出されているマンションのほうが、購入者が見つかる可能性が高くなります。
マンションを高く売りたいときにチェックするポイント
マンションをなるべく高く売りたいなら、売りに出すタイミングや瑕疵担保保険を検討してみましょう。
高くマンションを売るために有効とされる方法について、説明します。
3月を狙って売却する
中古マンションの取引件数は、月によって変動があります。もっとも取引件数が多いのが、引っ越しシーズンにかぶる2月、3月。逆に引っ越しが落ち着く4月が最も取引件数が少なくなります。
そのため、2月から3月の引っ越しシーズンにあわせて売却活動をおこなっていくと、マンションを希望価格で売却できる可能性が高くなるでしょう。マンションを売り出してから購入者が決まるまでは平均3か月、そこから引き渡しまでに1か月かかります。
そのため、引っ越しシーズンに引き渡しをおこないたいなら、11月頃から動き出すのが理想です。
瑕疵担保保険を検討する
瑕疵担保保険とは、中古物件を購入したあとに判明した瑕疵について、補修費用が保険で補填される制度です。
中古物件は、購入した後に雨漏りや建付けなどで不具合が見つかることもあるでしょう。瑕疵担保保険は任意加入のため、付保しておくとほかの売主との差別化が図れて希望の金額で売却しやすくなります。
マンションを売りたいなら高く売れる、早く売れるポイントもチェックしておこう
中古マンションを売りたいなら、早く売れる方法や高く売れるポイントも確認しておきましょう。
マンションは時期や契約方法によって、希望通りの金額で売却できたり、早めに手放せたりします。マンションを売るときの流れもあわせてチェックして、かしこくマンションを売り抜けましょう。
