解体工事費用の査定基準
不動産を売却をスピーディ進めるため、経年劣化した家を解体し、更地にしてから売却する方法があります。解体費用がどれくらいになるか気になるところです。建物すべての解体費用が同一ではありません。家の立地や構造・広さにより査定が異なります。家を解体する前に、費用はどのくらいかかるのか査定基準を理解しておきましょう。
立地条件
家や建物を「解体しやすい立地環境」にあるかが解体費用に影響します。解体に必要な重機が入るスペースがあるかどうかで解体工事の手順も変わり、重機を使用できない分、多くの人手と長い工事期間が必要になります。隣接している立地では、隣への配慮も必要です。
1）住宅密集地、2）商業地域（隣接地域）、3）有線地域、4）変形土地
このような立地環境の地域では、その立地に合った工事・作業内容でコストに変動があります。現地を訪問してもらい見積もりを立ててもらいましょう。
家の構造・広さ
家の素材や広さ「解体しやすい構造」でも解体費用が変動します。一般的に、コンクリートや鉄骨を採用した頑丈な造りは、労力も重機も必要になり費用が高くなります。広さも解体費用に影響します。平屋よりも2階建て家屋のように広ければその分廃材も多いので廃棄代かかります。
【30坪の解体費用】
・木造住宅： 100～150万円
・鉄骨造住宅：150～200万円
・RC構造住宅：180～300万円
【50坪の解体費用】
・木造住宅： 180～250万円
・鉄骨造住宅：200～300万円
・RC構造住宅：250～400万円
【80坪の解体費用】
・木造住宅： 200～300万円
・鉄骨造住宅：300～500万円
・RC構造住宅：500～800万円
解体費用相場
解体費用の一般的な相場価格目安は、1坪単価、1平方メートル単位で算出されます。
・木造住宅： 約33,000円／坪、10,000円／平方メートル
・鉄骨造住宅：約40,000円／坪、12,000円／平方メートル
・RC構造住宅：約60,000円／坪、18,000円／平方メートル
※単位算出は一般的な目安です。さまざまな解体業者により価格は異なるので、複数社で見積もりを取ることをおすすめします。
家の解体費用以外の内訳
家の解体費用には、解体費のほかにさまざまな費用がかかります。解体された廃材を処分する費用もそのひとつです。廃材の処分費用には、家そのものもありますが、処分しきれていない家にある付属品や家具などの処分費用も含まれます。廃材処理費用は1立方メートル単位で計算されます。
・木片・木くず：10,000円～／立方メートル
・石膏ボード：25,000円～／立方メートル
・ガラス陶磁器：22,000円～／立方メートル
・タイルくず：25,000円～／立方メートル
・コンクリートがら：25,000円～／立方メートル
※単位算出は一般的な目安です。さまざまな解体業者により価格は異なります。
付帯工事費用
「付帯工事費用」は、家の解体費用とは別にかかる解体・撤去費用のことです。庭や門、塀、ガレージなどの解体です。付帯工事費用は、解体費用に含まれていない業者、含まれる業者それぞれあります、参考にする一般的な費用見積もりには付帯工事費用が含まれていないことが多く、大幅に価格が変わる可能性もあるので、必ず解体費用の内容は確認しましょう。
アスベスト調査費用
「アスベスト調査」は、発がん性があるとされる有害物質であるアスベスト（石綿）が採用されているか、家の解体工事を行う前に調査します。アスベスト調査は法的にも義務づけられています。採用されているという結果が確認された場合は、解体工事前に除去作業が発生します。アウベスとの調査は、アスベストの専門機関が行います。調査の費用相場は1平方メートルあたり3～5万円、除去作業の費用相場は1平方メートルあたり1.5〜8.5万円ほどです。
※アスベスト使用目安は1975年以前建築物
諸費用
諸費用の中で代表的なものが工事に必要な申請書にかかる費用です。
そのほかに土地を整える整地費用があります。解体後、土地に何もない状態であれば1平方メートルあたり500円前後、1坪あたり1,600円ほどです。木の栽培や地盤改良が必要なときは、1平方メートルあたり3万円、1坪あたり10万円ほどかかります。
家の解体／更地にするメリット
家を解体する一番のメリットは、不動産売買をスムーズに行えます。有効な土地活用ができるため、不動産査定もしやすくなります。
更地であれば、さまざまな有効活用できます。コインパーキング・レンタル農園・自販機設置など、そして土地の売却です。現況、古くなった家のため売れない不動産も多いので、更地として売り出せば購入者も新築を建てられ、新居を手に入れやすくなります。
家の解体費用は、売主・買主どちらが負担するかは、不動産会社が仲介に入り交渉になります。売主が先行して家を解体してから売却に出せば買い手も付きやすくなります。家の解体費用は、条件をクリアすればローンを組むこともできます。
1）買主負担：「土地購入費用+解体費用+建築費用」として住宅ローンに組み込めます。
2）売主負担：「無担保・保証会社無介入」プロパーローンやフリーローンを利用し家の解体費用に充てる。※金融機関により審査基準があります
家を解体する注意点
家を解体することで発生する注意点があります。思わぬ出費を準備するためにも、解体工事の前に注意点を抑えておきましょう。工事期間中に発生しやすいのが近隣とのトラブルです。騒音や振動、粉塵など工事過程で起こるトラブルはさまざまです。事前に近隣住民に作業時間帯や工期スケジュールなどを知らせ理解をしてもらうようにしましょう。その際、あいさつ代わりの品を添えるのも誠意として理解してもらえるかもしれません。
固定資産税
固定資産税の優遇措置が外され、最大6倍になります。固定資産税の減額は、住宅が建つ土地200平方メートル以下であれば、6分の1にするという優遇措置があります。家を解体し更地にしてしまうと、この減額が外れてしまいます。
【固定資産税の減額優遇処置】
・小規模住宅用地（200平方メートル以下部分）は、課税標準の6分の1
・一般住宅用地（200平方メートル以下部分）は、課税標準の3分の1
再建築不可
更地にした土地が「市街化調整区域」である場合、行政が土地を指定する区域になり、インフラ整備（公園・道路・下水道）を効率的に行うため、家の建築に制限がかかります。市街化調整区域に指定された場合は、新しく家を建築・再建築・リノベーションや増築をするには、自治体の許可が必要になります。費用をかけて更地すので、事前に市街化調整区域になる予定があるか情報を確認しましょう。
相続手続き／滅失登記
家を解体する前に、家の不不動産登記簿上の名義を確認しましょう。登記簿の名義が自分えなければ、勝手に家を描いたすることはできません。また、親の家を処分する際など、不動産登記上の名義人が亡くなられている場合は、「相続手続き」を行い名義を変更してから解体処分するようにしましょう。
家を解体した後は1か月以内に「滅失登記」を法務局に申請しなくてはなりません。もし申請を忘れると10万以下の過料に処されます。
家の解体費用を安くする方法
家の解体費用は、手軽に出せる費用ではありません。少しでも費用抑え、負担を減らしたいものです。費用を安く抑えるポイントは、多少の手間は惜しまず、できることは自分で行いましょう。例えば「滅失登記」の手続きなど、代行に依頼すると3～5万円ほどの手数料がかかりますが、自分で申請すれば0円、余計な手数料がかかりません。
解体業者選び
家の解体は業者選びは重要です。家を解体し新しい家を建て替えるときは施工会社に依頼します。施工会社への費用には、解体費用の中に手数料が含まれています。解体業者へ直接依頼すれば手数料分費用を抑えられます。家の解体費用を複数の業者に見積もりしてもらい比較検討してみましょう。選ぶポイントとして、工期や金額を実績例から検討しましょう。そして業者スタッフのマナーがしっかりしているかも重要なポイントになります。作業中マナーが悪いと近隣トラブルの原因にもなりかねません。
廃棄物処分
家の解体には、廃棄処分の費用もかかります。処分量や処分法によっては高額が予想されます。解体工事の前に、あらかじめ自分でできるものは処分しておきましょう。これだけでもかなり費用が抑えられます。産業廃棄物の種類に該当すると処分手続きも発生します。
・家財道具や不用品の処分
・庭木の伐採や除草
・家の中を空にしておく
家財道具はリサイクルショップや買取業者、粗大ごみとして処分しましょう。
補助金
家の解体作業に対し、国からの特別な補助金制度はありませんが、「空き家対策」として、自治体によっては、解体費の一部・半分などを補助金として支援してくれます。近年では、地域により空き家の老朽化が周囲の環境を悪化させるとし、自治体も積極的に取り組んでいます。老朽化が進み、空き家になった家の処分を検討されている方は、各自治体に問い合わせてみましょう。
家の解体費用を安く抑えて売却をスムーズに
土地と古くなった家のセットではなかなか買い手がつかないときは、思い切って老朽化した家を解体し、土地を更地に不動産の売買をスムーズに行いましょう。家の解体には、解体費用だけでなくさまざまな費用が発生します。少しでも費用を安く抑えるため、業者選び・処分品などのポイントを理解しておきましょう。自分でできることから始めるだけでも、家の解体費用はカットできます。解体費用を安く抑え、土地活用を有効に。
