不動産を売るための査定方法とは
「不動産を売りたい」「今所有している不動産がいくらで売れるか知りたい」などの場合、まずは査定してもらう必要があります。
不動産の立地や広さ、間取り、周辺の物件の相場などさまざまなことを換算して、売却できるであろう金額が出されます。
査定額が出ても実際の売値をつけるのは不動産の持ち主です。査定額をもとに、不動産会社に管理を依頼して早めに買い手がつくような価格を決めてください。
不動産査定の方法は大きく分けて2つあります。
簡易査定
簡易査定は、インターネットで簡単にできる不動産査定です。
一括査定などともいわれます。査定したい不動産の必要な情報を入力すると、複数の不動産会社に査定してもらえます。査定額はそれぞれの業者によってかなり差が出ます。
そのためどの不動産会社が高い査定額を出してくれるのか、最高値と最安値がどのくらいかなど相場を知るときにとても便利です。
簡易査定をしてくれた業者とやりとりをして、その中から信頼できるところを選んで不動産売却を依頼できます。
訪問査定
訪問査定は、不動産会社に直接売りたい不動産を見てもらって査定する方法です。
不動産の築年数や駅までの距離、部屋の間取りや、方位、物件の状態、さらに集合住宅の場合は共有部分など細かく調べて詳しい査定額を出してもらいます。
インターネットで行う簡易査定はその日のうち、おおむね3日程度で各不動産会社の査定額が出ますが、訪問査定の場合は、正式な査定額が出るまでに1週間ぐらいかかることもあります。訪問査定の価格をもとに売値を決めます。
不動産を査定するときにチェックするポイント
不動産を査定してもらうときには、いくつかの方法があります。
それぞれのやり方によって査定するときにチェックされるポイントが異なります。またマンションや一軒家、投資用の物件を査定する場合など、対象の不動産によっても査定方法は分かれます。
さらにどの方法を選んでも、査定する不動産会社によって査定額に差が出ます。これは、不動産会社の今までの販売実績や得意分野なども影響するためです。そのためいくつかの不動産会社で査定してもらう必要があります。
査定方法について詳しく紹介します。
周辺の物件の価格
売りたい不動産と条件が似ている物件が、どのくらいの期間でいくらで売れたかを調べて比較して査定する方法です。
「取引事例比較法」と呼ばれます。比較するために選んだ不動産の平均坪単価を算出して、似た物件が成約した状況と売りたい不動産の物件を売る時期や、物件の広さや間取りなどの違い、さらに立地条件なども合わせて比較して査定します。
売りたい不動産物件の坪数をかけて個人の物件は、取引事例比較法が用いられることが多くあります。
築年数による原価法
原価法は、今ある建物を取り壊して、同じ建物をもう一度建てた場合にかかる費用を計算して査定する方法です。
もう一度建てる場合にかかる費用から、建物の築年数などを考慮して劣化した分を差し引いて査定額を算出する「原価修正」を使います。
原価法は主に、 一戸建ての土地を除いた建物の部分を査定するときに用いられる方法です。
物件の価値
物件の価値から査定額を出す「収益還元法」は、不動産が将来的にどのくらいの利益をあげられるかを計算して査定する方法です。
収益還元法には、一定の期間内に得られる利益とその期間が終わった後の物件の価格を計算して出す「DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）」と、1年で得られる利益を利回りで割って算出する「直接還元法」があります。
収益還元法は、アパートやマンションなど投資用の不動産を査定するときに使われる方法です。
不動産を査定するときに準備すること
不動産の査定をしてもらうときに、事前に準備しておくものがあります。
スムーズに査定を進めるためにも、査定を依頼する前にやるべきことをお伝えします。
訪問査定だけではなく、インターネットの簡易査定を利用する場合でも、ある程度詳しい情報があった方がより正確な査定額を出してもらえるので、必要な情報や資料などは早めに調べて用意しておくといいでしょう。
不動産査定はなかなか行うものではありません。何を準備すればいいのかわからない場合は、査定を依頼するときに、不動産会社に準備するべきことを確認してもいいですね。
書類を揃える
査定に必要な書類がいくつかあります。
物件を登記した権利書や、公図、固定資産税の納税通知書、専有面積がわかる図面や資料、免許証やパスポートなど本人確認の書類などを揃えておきます。
また、耐震の診断をした結果や使用調査報告書なども用意できればあるといいでしょう。
これらの書類が揃っていれば、より正確な査定をしてもらえます。そのほかにも不動産会社からいわれた書類があれば用意しておきます。
破損や不具合のある場所をチェック
不動産のどこかに破損している箇所や修理が必要な不具合があるところがないかチェックしておきましょう。
不具合がある場合は、修繕が可能かどうかを調べて査定のときに不動産会社に伝えなければいけません。
売買するときの契約書に破損や不具合などをはっきり明記しておかないと、不動産を売ったあとに買い手から修繕の費用を求められる場合があります。
破損や不具合は査定のマイナスポイントにはなりますが、後々のトラブルを防ぐためにも破損や不具合がある場合は必ず報告してください。
不動産査定してもらうときの流れ
不動産査定をしてもらう流れを詳しくみていきましょう。はっきり不動産を売りたいと決めていないくても査定だけしてもらえます。
ただし、簡易査定も訪問査定も、今不動産を売った場合の価格を出してくれます。地価の高騰やまたは下落、周辺エリアのニーズの変化などによって、査定してもらっても売る時期がずれてしまうと査定額は変わってきます。
訪問査定は売ることを決めてから依頼する方がいいでしょう。時間が空いてしまった場合は、もう一度訪問査定をしてもらったほうがいいかもしれません。
インターネットなどで簡易査定する
最初にインターネットで簡易査定をしてみましょう。
複数の不動産会社で査定してもらえます。一括査定ができるサイトはいろいろあり、それぞれ地域密着型の不動産や大手の不動産など登録している不動産会社も異なります。
査定額は不動産会社によって差があるので、いくつかのサイトで複数の不動産会社の見積もりを取って比較するといいでしょう。
不動産を売るか決めかねていて、とりあえず相場を知りたいときにも簡易査定は役立ちます。
不動産会社を選ぶ
簡易査定をすると、依頼した不動産会社から査定結果が電話やメールで届きます。
簡易査定は不動産会社にとって営業活動でもあるので、不動産を売りたい依頼主にさまざまなアプローチがあります。
査定額が高いところはもちろんですが、やりとりの中で信頼できる不動産会社を見極めて訪問査定を依頼しましょう。
不動産会社の中には、自社で売買の取引を行いたいためにあえて相場よりも高い査定額を提示するところもあります。
査定額が高くてもなかなか売れなくて売却に時間がかかってしまうケースもあるので、誠実な対応をしてくれる業者を選んでください。
訪問査定を依頼する
不動産会社を絞ったら訪問査定を依頼します。
必要な書類をあらかじめ揃えておきましょう。また、修繕が必要な箇所や不具合があるところは、チェックして査定のときに不動産会社の担当者に伝えます。売り出す前に修繕した方が高い価格で売れるかどうか、ハウスクリーニングが必要かなども聞いてみてください。
訪問査定で出してもらう査定額も不動産会社によって差があるので、時間があれば2社または3社ほどに査定してもらうといいでしょう。
詳しい査定結果を教えてもらう
訪問査定の結果は、簡易査定のようにすぐには出ない場合があります。
1週間程度の時間がかかることもあります。詳しい査定結果が出たら、査定額と不動産会社の担当の対応や、どんな不動産の売買に強い業者なのかなどもあわせて検討して、売買の仲介を契約するか決めてください。
不動産の査定方法を理解して賢く利用しよう
不動産の査定方法には簡易査定と訪問査定があります。
簡易査定は自宅にいながらインターネットで簡単に判断できるのでとても便利です。不動産の売買価格の目安を知りたい場合や、不動産を売ろうか検討しているときに役立ちます。
本格的に不動産の売却を考えるようになったら、信頼できる不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。査定額は査定する時期や不動産会社によっても変わってきます。
あくまでも目安としてとらえ、実際に売り出す価格を決めてください。