不動産投資を始める時に、いきなり脱サラをして専業投資家になる人は少ないでしょう。
サラリーマンや何かしらの職業に就きながら投資を始め、投資が軌道に乗ってきたところ、一定の規模になったところで専業大家になるというケースが一般的です。
所得税を節税するためには、必要経費を正しく理解することが大切です。本記事ではサラリーマン副業大家でも経費にできるもの、サラリーマンだからこそ得をできるポイントをお伝えします。
一般的な不動産所得に関する経費
まず一般的に、副業か専業かに関わらず経費にできる6つを紹介します。節税は利回りに大きく影響するので、基本的な経費を確認することも必要です。
1. 税金
固定資産税や不動産取得税、登録免許税などの税金は不動産収入に関する経費になります。
所得税や住民税は経費になりません。
2. 管理費
不動産会社に物件の運営を委託している場合はその費用が経費になります。
3. 修繕費
退去後のクリーニング費用、鏡の交換、排水管の修理など物件の機能や美観を維持するための費用です。
ただし避難階段の取付けや、用途変更のための模様替えなど、設備を新たに追加する場合は経費に含まれません。
国税庁サイトに、修繕費となるかを判断するためのフロー図が掲載されていますので、もし迷ったら参照ください。
4. ローン金利
住宅ローンやアパートローンの融資を受けた場合、毎月の返済額にはローン金利と返済金が含まれます。
この中でもローン金利は経費とすることができるので、ローン返済を初めて数年間のうちは金利分の多さに伴い経費も大きくなります。
またローン契約時の手数料や保険料も経費になります。
5. 保険料
不動産を買う、特にローン契約時には必ず火災保険に加入しますし、地震保険や施設賠償責任保険など他の保険に加入することも多いでしょう。
保険料も経費になりますが、5年分まとめて支払った場合、その金額を5等分して毎年の経費にしていきます。
6. 減価償却費
厳密には現金が出ていく支出ではありませんが、税金を計算する上で大きな支出として扱われます。
建物の構造に応じ、耐用年数が設定されているので、購入金額から耐用年数で割った金額を毎年減価償却費として経費にできます。
減価償却については、次の記事も併せてご覧ください。
7. その他
不動産会社へ行く交通費や通信費、書籍代などを経費にすることができます。
サラリーマンだからこそ活きる給与所得との合算
サラリーマンとして副業大家をする中での最大のメリットは「サラリーマン所得と不動産所得を合算できる」という点です。
不動産を購入した初年度などは不動産取得税、登録免許税、ローン契約手数料など多額の経費がかかりますし、金利も初年度は高くなります。そのため多くのケースでは順調に入居者が入ったとしても、収支を計算すれば赤字になることが多いのです。
例えば1000万円の新築マンションを800万円、15年間、金利2.5％で買い、6万円で貸し出します。
年間の家賃が72万円、管理費や修繕費が12万、ローン金利が20万、減価償却費が20万、登録免許税や固定資産税、不動産取得税が20万円だとしたらそれだけで儲けはありません。仲介手数料やその他の必要経費まで考えればマイナス15万円ほどになってもおかしくないでしょう。
しかしサラリーマンはこの赤字分を、確定申告することで給与所得と合算できます。給与所得が400万円でしたら、不動産所得をマイナス15万円として385万円にできます。
これで所得税や住民税が数万円還元されるケースも少なくありません。特に所得が330万円、695万円など所得税率が切り替わる金額の年収である人ならばもっと効果は大きくなります。
サラリーマンにとって、不動産投資をすることにより生まれる最も大きな旨味がこの給与所得との合算なのです。
交際費などはどの程度経費にできる？
一方で会社など法人化をすることで利用できる経費もあります。
交際費や交通費などの金額はサラリーマン大家のような小規模での不動産収入では認められるケースは少ないと言えるでしょう。
もちろん不動産に関する書籍を購入した、レンタルオフィスを利用している、不動産会社への手土産を持参した、物件を遠距離まで契約に赴いたので、その交通費を経費にしたい、といった範囲でならば経費として認められるでしょう。
しかし毎月新幹線で遠距離まで行っている交通費を視察扱いで経費にしたい、毎週のように飲食をしてそれを経費にしたいといっても認められないケースが多いです。それは事業規模で展開をしているかどうか、といった点がポイントになります。
ここで言う事業規模とは、不動産所得をメインの事業や収入源としているかどうかであり、基準としては不動産物件を5棟・10室以上所有しているかどうかです。個人の副業レベルでは、「視察」では経費になりません。あくまで「購入」のための交通費ならば経費になります。
しかし不動産で事業を展開している人は、視察も業務のうちなので、視察分の交通費でもしっかりと経費になりますし、交際費として認められる金額も上がるでしょう。
さらに自宅を事務所にする、自家用車を事業で使用する、といったこともすべての購入金額まではありませんが、何割かは経費にすることもできます。
こういった点は専業大家ならではの強みと言えるでしょう。
まとめ
サラリーマン投資家の最大のメリットは給与所得と合算して税金を計算できることです。
サラリーマンならではの、融資の受け安さなども利用し、積極的な投資を検討していきましょう。
