消費税増税前にマンションを買うのは得？それとも損？住宅ローン減税やすまい給付金、次世代住宅ポイントをフル活用！増税に伴う措置を総チェック

消費税が増税される2019年10月1日が迫っています。この日を境に、現行の消費税が8%から10%になり、2%の増税になります。

住宅を購入する際、土地は消費されるものではありませんので、非課税です。一方で、戸建てやマンションなどの建物は課税対象となっています。

ただし、個人間の中古住宅の売買であれば、消費税は課税されません。

消費税が課税されるのは、業者から分譲や中古住宅を購入する時と新築の住宅を建てる時です。この場合は建物の購入費用が課税対象となります。

例えば、住宅の建築費用が2,000万円だった場合、消費税が2%増税されれば、40万円も余計に支払う必要が出てきます。

決して無視できる金額ではありません。

「消費税が上がる前に住宅を購入してしまおう」
そのように考える人も多いでしょう。そうなりますと、消費税が増税される2019年10月以降、急激に住宅取得件数が落ち込む可能性があります。

政府ではそのような状況を懸念しています。国民の住宅購入意欲が減退しないように、消費税10%増税に伴い、様々な住宅取得費用の減税措置、給付金支給措置などを講じています。

ここでは具体的な措置の内容について取り上げると共に、実際に消費税増税前に家を買うのが良いのか、それとも、増税後に家を買うのが良いのか、それぞれについて比較してみました。

住宅購入時における消費税増税に伴う政府の措置

政府では以下のページ

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr4_000036.html

で、消費税増税に伴う住宅購入時の減税措置などを取り上げています。主に住宅購入に関して四つの措置を実施する予定になっています。

住宅ローン減税の3年延長

まず、注目されるのが住宅ローン減税の3年間の延長です。

住宅ローン減税とは、住宅の購入に際して融資を受けた時、残債務の1%を毎年住民税や所得税から控除するというものです。

対象となる住宅ローンの上限額は4,000万円ですので、1%分に当たる40万円が納めた税金から還付されることになります。10年間で最大400万円の税金が還ってくる可能性があるのです。

さらに、長期優良住宅であれば、住宅ローンの上限額は5,000万円です。従って、還元額は年間50万円×10年で、最大で500万円まで拡大します。

住宅ローンの融資を受けて住宅を購入した人にとって、住宅ローン減税はたいへん大きな意味を持ちます。また、新築住宅だけではなく、一定の機能を備えた中古住宅の購入でも、住宅ローン減税を利用することが可能になっています。

この住宅ローン減税の期間は、現在では最大10年です。

この期間が特別な軽減措置によって変わることになります。消費税増税後に住宅を購入した人は10年ではなく、13年間も住宅ローン減税の恩恵を受けることができます。

延長した3年間については、以下の2つの金額のうち少ない方が控除の対象になります。

• 住宅ローン残高（合計金額4000万円）の1%
• 建物の購入費用（上限4000万円）の2%

また、長期優良住宅を購入した場合、いずれも上限金額は5,000万円に拡大されます。

11年目の時点で住宅ローン残高が3000万円、2900万円、2800万円である場合、住宅ローン残高からの計算では、3年間で30万円+29万円+28万円＝87万円の控除になります。

一方、建物の購入費用が2000万円だった場合、その2%ですから1年間で40万円、3年間で120万円です。この場合、控除を受けられるのは少ない方の金額である住宅ローン残高の1％、すなわち87万円になります。

また、この減税措置の適用は、平成31年10月１日から平成32年12月31日までに入居した場合となっています。

『すまい給付金』の拡大

住宅を購入した時、一定の所得以下の方に対して『すまい給付金』という補助金が支給されています。こちらも現行で利用できる制度ですが、消費税が10%に増税されますと、給付金の支給額が増えます。

【現行】

【消費税増税後】

今後のすまい給付金は支給制限が緩和され、支給の目安となる年収は510万円から775万円まで拡大します。

そして、最高支給額も、これまでの30万円から50万円に増えます。

年収500万円の人でしたら、従来は10万円しかすまい給付金が支給されなかったのですが、消費税増税後には30万円も支給額が増えて40万円まで受けられるようになります。

建物の建築費が1,500万円まででしたら、すまい給付金の支給額が上回ります。

建物の建築費次第では、消費税増税後に住宅を購入した方が有利なケースもあるのです。

すまい給付金が支給される住宅の条件としては

• 自らが居住する
• 床面積が50㎡以上
• 工事中の検査により品質が確認された次の住宅

となっています。

また、中古住宅は、さらに以下の条件を満たさなければいけません。

• 売主が宅地建物取引業者である
• 自らが居住する
• 床面積が50㎡以上
• 売買時等の検査により品質が確認された次の住宅

消費税が課税されない個人間売買、築20年などあまりにも古い中古住宅の場合、すまい給付金が支給されません。

次世代住宅ポイントの支給

消費増税後の対策の1つに、「次世代住宅ポイントの支給」があります。これは、期間や仕様など、条件を満たしたうえで注文住宅や分譲住宅の建設、リフォームをするとポイントが付与される制度です。ポイントはさまざまな商品へ交換できる予定となっています。

今後決まっていく部分も多いため内容は変更となる可能性がありますが、次世代住宅ポイントの対象住宅や期間、発行ポイント数、ポイントの使い道などについて見ていきましょう。

【次世代住宅ポイントの対象住宅】
次世代住宅ポイントは、以下の住宅タイプを対象としています。

• 注文住宅
• 分譲住宅
• 分譲住宅（完成済み購入タイプ）
• リフォーム

【次世代住宅ポイントの対象期間】
ポイントを受けるには、対象の住宅タイプごとに設定された期間内に契約や着工、引渡しをおこなう必要があります。以下は、それぞれの住宅タイプの対象期間です。

【対象住宅の性能】
ポイントを受けるには、対象期間だけでなく、次のような性能を満たしておく必要があります。
主な性能は以下のとおりです。

「注文住宅」「分譲住宅」「分譲住宅（完成済み購入タイプ）」
以下①〜③に該当する住宅が対象です。

①一定の性能を有する住宅

• 断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上
• 劣化対策等級3、かつ維持管理対策等級2以上
• 耐震等級2以上もしくは免震建築物
• 高齢者等配慮対策等級3以上

②耐震性がない住宅の建替

③家事負担軽減になる設備を設置

• ビルトイン食洗機や浴室乾燥機など

「リフォーム」
以下1.〜9.のいずれかに該当するリフォーム工事をした場合が対象です。

1. 開口部の断熱改修
2. 外壁、屋根、天井または床の断熱改修
3. エコ住宅設備の設置
4. 耐震改修
5. バリアフリー改修
6. 家事負担軽減になる設備の設置
7. リフォーム瑕疵保険加入
8. インスペクションの実施
9. 若者・子育て世帯が既存住宅を購入しておこなう一定規模以上のリフォーム

【発行ポイント数】
発行ポイント数は、住宅タイプや性能によって変わってきます。

以下は、「注文住宅」「分譲住宅」「分譲住宅（完成済み購入タイプ）」の場合の発行ポイント数です。

【1】一定の性能を有する場合：300,000ポイント/戸

• 断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上
• 劣化対策等級3、かつ維持管理対策等級2以上
• 耐震等級2以上もしくは免震建築物
• 高齢者等配慮対策等級3以上

上記に加え、以下の性能を有している場合は50,000ポイント加算されます。

• 認定長期優良住宅
• 認定低炭素建築物
• 性能向上計画認定住宅
• ZEH

【2】耐震性がない住宅を建替した場合：150,000ポイント/戸

【3】家事負担を軽減する設備を設置した場合

以下の設備を設置すると、そのポイントの合計数が発行されます。

• ビルトイン食洗機：18,000ポイント/戸
• 掃除しやすいレンジフード：9,000ポイント/戸
• ビルトイン自動調理コンロ：12,000ポイント/戸
• 浴室乾燥機：18,000ポイント/戸
• 掃除しやすいトイレ：18,000ポイント/戸
• 宅配ボックス：10,000ポイント/戸

住宅関連は、これらのポイント数の合計で上限を350,000ポイントとしています。

また、「リフォーム」の場合の発行ポイント数は以下の1.〜10.のとおりです。

1. 開口部の断熱改修：1箇所あたり最大28,000ポイント
2. 外壁、屋根、天井または床の断熱改修：最大100,000ポイント/戸
3. エコ住宅設備の設置：最大24,000ポイント/戸
4. バリアフリー改修：最大150,000ポイント/戸
5. 耐震改修：150,000ポイント/戸
6. 家事負担を軽減する設備を設置した場合：1種類あたり最大18,000ポイント/戸
7. リフォーム瑕疵保険加入：1契約あたり7,000ポイント
8. インスペクションの実施：7,000ポイント/戸
9. 若者・子育て世帯が既存住宅を購入しておこなう一定規模以上のリフォーム：100,000ポイント/戸
10. 既存住宅購入加算：各リフォーム工事のポイント数に2を乗じたポイント数

リフォームのポイント数の上限は、以下のように、世帯の属性や既存住宅購入の有無によって異なります。

若者・子育て世帯

• 既存住宅を購入してリフォーム：上限600,000ポイント
• 上記以外のリフォーム：上限450,000ポイント

その他の世帯

• 安心R住宅を購入してリフォーム：上限450,000ポイント
• 上記以外のリフォーム：上限300,000ポイント

【取得ポイントの交換】

取得したポイントは商品に交換できる予定です。具体的な商品に関しては、これから公募して選定されますが、以下のものを中心とする方針が出されています。

• 防災関連商品
• 省エネ・環境配慮に優れた商品
• 家事負担軽減に資する商品
• 健康関連商品
• 地域振興に資する商品
• 子育て関連商品

住宅購入資金贈与非課税枠の拡大

基本的に祖父母や両親といえども、子供にお金を贈与する時は、年間110万円以上から贈与税が発生します。

しかし、貯蓄しにくい若年層の住宅購入を促進するために、住宅購入に限定した用途であれば、一定の非課税枠が設けられています。

この非課税贈与枠も消費税10%増税後に拡大します。

平成31年1月現在の非課税枠は、質の高い住宅の購入で1,200万円、一般住宅では700万円までです。

これが消費税10%の増税後であれば、非課税が1,800万円も拡大されることになるのです。

さらに、基礎非課税枠である110万円も足すことができますので、最大で3,110万円まで非課税となります。

消費税増税前に住宅を購入する場合、いつまでに購入すればよいか？

消費税が増税する前に住宅を購入したい場合、いつまでに住宅を購入すれば良いのでしょうか。

中古住宅の場合

中古住宅や分譲住宅などの場合、引き渡しが消費税増税前であることが必要です。

つまり、消費増税前日の平成31年9月30日までに住宅を引き渡せば、消費税8%で住宅を購入できるのです。

注文住宅の場合

注文住宅の場合、9月末完成予定だった住宅が、工期の遅れなどで10月にずれ込んでしまうこともあるかもしれません。

その場合でも10月に入ってしまったので消費税が10%になるわけではありません。

消費税増税の半年前、つまり平成31年3月31日までに工事の請負契約を締結していればいいのです。

この期日までに請負契約を結んでいれば、引き渡しが10月以降にずれ込んだとしても、課税される消費税は8%で済みます。

消費税増税前と増税後、住宅を購入する際にどちらが得なのかを年収別にシミュレーション

消費税増税に伴い、様々な軽減措置があることをお分かりいただけたでしょうか。

消費税増税前に住宅を購入すれば、必ずしも出費が抑えられるとは限りません。消費税増税後に住宅を購入した方が良いケースもあります。

いくつかのモデルケースで、消費税増税前と増税後に住宅を購入した場合を比較してみましょう。

年収550万円の人が家を購入する場合

年収550万円の方が、新築住宅用の土地を2,000万円、建物を2000万円、総費用4000万円で購入し、購入費のうち3,500万円を住宅ローンで調達したとします。

大まかな計算ですが、住宅ローンは毎年100万円ずつ減っていくと仮定します。

建物の建築費が2,000万円ですので、消費税増税後に家を購入した場合、40万円も消費税が増えます。また、仲介手数料やローン手数料にも消費税が課税されますので、総合的な支出増は約50万円前後です。

住宅ローン減税の効果ですが、消費税増税前での場合は

です。消費税増税後はさらに

が、減税されます。

すまい給付金の支給額についてですが、消費税増税前の年収550万の方は0円でした。

しかし、消費税増税後は年収550万円の方であっても、30万円支給されるようになります。

57万円+30万円ですので、50万円の支出増をカバーするだけでなく、37万円も得をすることになります。

さらに、次世代住宅ポイントの支給も受けられます。

年収750万円の方が住宅を購入する場合

次に、年収750万円の方が5,000万円の住宅（土地代3,000万円、建物代2,000万円）を住宅ローン3,500万円、親からの贈与1000万円、自己資金500万円で購入した場合です。

住宅ローンは毎年100万円ずつ減っていく計算にします。

この場合も建物代への消費税増税の影響は40万円です。総額で50万円ほど出費が増えると見込まれます。

住宅ローン減税期間の延長によって、住宅ローン残高の1％が建物購入費用の2%を下回るため、

と、合計72万円の控除が受けられます。

すまい給付金に関しては、年収750万円で10万円の支給が受けられます。

ただ、親からの贈与を1,000万円も受けていますが、増税前の非課税枠は700万円しかないため、年間の非課税枠110万円を加えても810万円しか非課税になりません。

残額の190万円が課税対象となり、適用される税率は10%ですので、19万円も贈与税が発生してしまいます。

しかし、消費税増税後は1,310万円まで非課税となり、上記の例では贈与税は発生しません。

住宅ローン減税とすまい給付金を足しただけでも、消費税増税後のほうが有利ですが、非課税枠の拡大を利用すれば、贈与税を0円に抑えられます。

そしてもちろん、次世代住宅ポイントの支給も受けられます。

年収1000万円の方が住宅を購入する場合

年収1,000万円の方が総額6,000万円の長期優良住宅（土地代3,000万円、建物3,000万円）を購入。資金は住宅ローンを4,000万円、親からの贈与2000万円で調達したとします。

この場合の消費税増税の影響は、建物にかかる消費税が60万円増、諸経費に関係する消費税が10万円で、合計で支出が約70万円増えると考えられます。

建物の購入費用の2%は60万円×3＝180万円ですので、住宅ローン減税の控除額の方が小さくなります。

住宅ローンは毎年100万円ずつ減っていくと仮定すると、延長した3年間の合計控除金額は

です。

すまい給付金は消費税増税前、増税後ともに受け取ることができない性質の収入ですので、ここでは考慮しません。

この時点でもすでに住宅ローン減税の延長による効果の方が大きいですが、親からの贈与税が大きく違います。

長期優良住宅で消費税増税前の非課税枠は1,310万円ですが、贈与税の課税対象額が690万円ですので税率が40％、つまり276万円も贈与税が発生します。

増税後であれば非課税枠は3,110万円となり、贈与税は発生しません。次世代住宅ポイントの支給が受けられる点も見逃せません。

消費税増税前にマンションを買うのは得か損か〜まとめ〜

実際に増税前と増税後をシュミレーションしてみると、消費税増税前に慌てて住宅を購入するよりも、消費税増税後に住宅を購入した方が、住宅ローン減税の延長や贈与税の非課税枠拡大などにより、手元に残るお金が多くなることがお分かりのことと思います。

また、その他にもすまい給付金、住宅エコポイントなどの軽減措置が受けられます。親から贈与を受けて住宅を購入する場合、確実に贈与税の負担が軽減される消費増税後の方が適当だと言えます。

消費税が発生しない個人間の中古住宅の売買でも、住宅ローン減税や住宅エコポイントを利用できます。比較的新古のマンションを個人から購入する場合、消費増税前でも各種の制度をしっかりと利用できますので、大いに喜ばしい状況にあると言えるでしょう。

ただし、消費税増税後、住宅の購入が殺到する事態が考えられます。今のうちから住宅の購入を検討し、消費税増税後に受け渡しが出来るように資金の計画を立て、物件を選定しておきましょう。そうすれば住宅購入に伴う負担を大きく減らすことができます。

あわせてご自宅の売却を検討されている方は、増税前の早いうちから準備を進めておくといいでしょう。

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