あなたの土地の値段を知っていますか？
例えば、
- 相続した土地を売却するか迷っている
- 所有している土地の活用に困っている
などでお悩みの場合は、土地の時価を知ることが、売却するかの判断に役立ちます。まずは自分の土地の時価を調べてみましょう。
土地の時価は5つある
5つの時価の意味と利用シーン
使う目的（納税額の基準、不動産取引）や調査を行う主体により、公的な土地の価格は4つあります。さらに実際の不動産取引価格も合わせた5つを簡単に説明します。
| 価格名 | 概要 | 利用目的 |
|---|---|---|
| 公示価格 （公示地価） | 国土交通省が発表している、土地価格の基準 | ・一般の土地取引価格の指標 ・公共事業用地の取得価格算定の規準 |
| 基準地価 | 各都道府県が調査する、土地価格の基準 | ・一般の土地取引価格の指標 ・公共事業用地の買収価格の算定 |
| 相続税評価額 （一般的な路線価） | 各都道府県が調査する、土地価格の基準 | ・固定資産税や都市計画税の課税基準 ・不動産取得税や登録免許税の課税 |
| 固定資産税評価額 | 相続税や贈与税の基準になる | ・相続税や贈与税の算出基準 ・土地の相続税評価額を計算 |
| 実勢価格 （不動産取引事例） | 実際に市場で売買された取引価格 | ・一般の土地取引価格の指標 |
この中でも、公示地価と基準地価は不動産売買を検討する時に必ず参考にするべき指標です。
公示地価は都市に標準地が偏る傾向があり、基準地価は公示地価を補完するためにも、まんべんなく調査地点が存在します。地価公示・地価調査とも、標準地・基準地は独自に選定されますが、両調査の均衡を保ち、継続性を持たせるために一部重複しています。 調査地点が同じであれば半年間の地価上昇や下落の変化を掴めます。
また、実際に不動産の売り出し価格を検討するタイミングでは、実勢価格も参考にすると良いです。
公示地価・基準地価・固定資産税評価額・相続税評価額の違い
公的な4つの土地の価格（公示地価・基準地価・固定資産税評価額・相続税評価額）の違いについて表に整理しました。主に違うのは調査を行う主体と評価時期、調査対象です。
| 価格名 | 調査主体 | 評価時期 | 公表時期 | 調査対象 |
|---|---|---|---|---|
| 公示地価 | 国土交通省 | 毎年1月1日 | 毎年3月下旬 | 標準地1平米あたりの価格 |
| 基準地価 | 都道府県 | 毎年7月1日 | 毎年9月下旬 | 基準地1平米あたりの価格 |
| 固定資産税評価額 | 市区町村 | 基準年1月1日（3年に1度改定） | 基準年の4月頃 | 土地と家屋は別で算出。家屋は新築・増築後に、役所の調査員が建築設備の種類や数などを確認 |
| 相続税路線価 | 国税庁 | 毎年1月1日 | 毎年9月1日 | 道路に面する標準的な宅地1平米あたりの価格 |
土地の時価の調べ方
5つの時価についてご理解いただけたと思うので、次にそれぞれの時価を調べる方法を解説します。
公示地価と基準地価は不動産売買を検討する時に必ず参考にするべき指標だとお伝えしましたが、公示地価と基準地価は1つのページで同時に調べることもできます。
1. 公示価格（公示地価）の調べ方
国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索を使うと確認できます。検索地域選択を指定し、検索条件を入力すると、地価情報の詳細が表示されます。
まず都道府県名、市・郡名、区・町・村名を入力後、「地名検索」ボタンをクリックして地名を選択し、決定ボタンをクリックします。（地域は10件まで指定可能です）
次に検索条件「区分（地価公示、地価調査）」「用途区分」を指定して、「検索」ボタンをクリックします。「調査年」「標準地番号・基準地番号から検索」を使うこともできます。
2. 基準地価の調べ方
公示価格と同様、国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索で確認できます。検索条件の「区分」を切り替えることで、基準地価（都道府県地価調査）だけを確認することもできます。
3. 相続税評価額（一般的な路線価）の調べ方
評価額の算出には「路線価方式」と「倍率方式」の2つの方法があります。一般的には国税庁の定める路線価（相続税路線価）をもとに算出し、公示価格の約80％が目安です。国税庁サイトの路面価図・評価倍率表で、路線価を確認できます。
4. 固定資産税評価額の3パターン別の調べ方
固定資産税評価額の調べ方は、すでに取得している物件と、これから取得している物件とで調べ方が異なります。さらに、これから購入する物件の場合は、新築物件か中古物件かでも調べ方が異なります。
また、固定資産税評価額の数値は、物件を売りたいときにも参考になる数値です。自宅や所有物件の固定資産税評価額の算出方法を調べておきましょう。
すでに取得している物件の場合：固定資産税の課税明細書を確認する
すでに所有している土地や物件の場合、毎年4~6月ごろに送付される固定資産税の納付書をチェックするのがスムーズです。固定資産税の支払い書と一緒に、「課税明細書」が封入されています。明細書のスタイルは各自治体により異なりますが、評価額や固定資産税評価額と記載されているので、項目をチェックしておきましょう。
課税明細書を紛失してしまった場合は、自治体によって再発行の可否が異なります。お住まいの自治体に確認しましょう。再発行ができない自治体でも、課税明細書と同じ内容の写しを有料で発行できる場合もあります。
新築物件をこれから購入する場合：目安を確認する
固定資産税は、毎月1月1日にその物件や土地の所有権を登記している人に対して課税されるものです。そのため、新築物件をこれから購入する場合や、物件を購入して日が浅くまだ固定資産税納付書が届いていない場合には、固定資産税の計算に利用される固定資産税評価額の正確な数値はわかりません。
新築物件の場合は、固定資産税評価額のおおよその目安を確認しておきましょう。新築の固定資産税評価額の目安は、土地の場合は公示地価の70％、建物の場合は新築工事費の50％～60％です。
中古住宅を購入する場合：不動産仲介会社に確認、縦覧制度を利用する
中古物件は新築物件と異なり、固定資産税評価額はすでにでています。不動産仲介会社の担当者に、固定資産税評価額をたずねてみましょう。
固定資産税評価額は、固定資産課税台帳に記載されていますが、閲覧できるのは固定資産税の納税者とその家族、あるいは委任を受けた方のみです。
しかし、毎年4月1日から一定の期間（注意：終了日は自治体により異なる）に限り設けられている「縦覧制度」を利用すれば、自分が所有している土地や建物と比較するかたちで、固定資産税評価額の確認が可能です。
5. 実勢価格（不動産取引事例）の調べ方
国土交通省が運営する不動産情報ライブラリ（旧・土地総合情報システム）の「 土地取引価格の概況」では、過去に売買された土地の成約価格を閲覧できます。住所や路線・駅名から、自分の土地に近い条件を設定すると、取引価格や取引件数、物件情報などが確認できます。
なお、最終的に取引が成立した価格のため、suumoなどで表示されている売り出し価格とも異なる可能性があります。
土地の時価に影響する3つの要因
土地の時価に影響する要因は次の3つがあります。それぞれを簡単な例を挙げながら説明します。
- 一般要因
- 地域要因
- 個別要因
1. 一般要因：不動産価格の全体的な水準を左右する要因
一般要因とは、社会情勢の変化に伴って変動し、不動産価格の全体的な水準を左右します。例えば以下のような要因があります。
- 自然的要因：都市部に近いかや災害リスク、気候など地域要因
- 社会的要因：人口の増減（不動産の需要）や、核家族化、生活様式の変化（テレワーク推進など）など
- 経済的要因：物価、増税・納税控除など
- 行政的要因：土地利用・建物の計画や規制、防災等に関する規制など
2. 地域要因：その土地が属する地域の特性
地域要因とは、地方自治体の条例やインフラ設備、地域の開発計画などその土地が属する地域の特性を指します。例えば以下のような要因があります。
- 都心部へのアクセスの良さ、最寄り駅までのアクセス
- 学区
- 周辺の利便施設の充実度
- 上下水道、ガス等の供給状態
- 将来的な開発予定
- 都市計画による建築制限の有無
地域の人気度や利便性が高いほど、その地域の不動産価格は上昇する傾向にあります。
3. 個別要因：土地固有の条件
建物と同様に、土地にも個別性があります。個別要因とは、その土地固有の条件を指します。例えば以下のような要因があります。
- 日当たり、高低差
- 土地の広さや形（整形地、不整形地など）
- 土地の権利関係・接道状況（角地、二方路地など）
一般的に、使い勝手の良い整形地や角地は高く評価され、不整形地や日当たりの悪い土地は低く評価される傾向にあります。
AI査定を使った土地の時価把握
時価を把握したい場合は、公示地価や基準地価に土地の面積をかければ、自分でも時価を算出できます。しかし上述のように様々な要因が影響するので、あまり精度は高くありません。そこで手軽に土地の時価を把握するためには、AI査定をおすすめします。
AI査定を使う4つのメリット
HowMaのAI査定を例に、AI査定の4つのメリットを説明します。
- 匿名で利用でき、物件情報を入力するだけで時価がすぐにわかる
- 1億件以上の取引データをAIが分析し、高い精度で査定できる
- コラボ査定機能を使えば、実際の売却価格に近い「チャレンジ価格」と、売れる可能性が高い「安全価格」の2つが提示される
- 市場の変動を反映し、査定金額の推移も確認できる
- 査定結果を見た上で、HowMaの売却サービスも使うかするかを検討できる
HowMaのAI査定の注意点
実は、AI査定だからこそ苦手なことも3つあります。
- 現地訪問なしで、土地の形状や周辺状況を加味できないため、個別性の強い土地の価格査定は苦手（コラボ査定を使うと個別性を考慮した査定が可能）
- 価格変動が激しい時期はズレが大きくなる可能性がある（AI査定価格の更新通知をご確認ください）
- 査定価格はあくまでも参考価格なので、実際に売却に進む場合は不動産会社やHowMaコンシェルジュとの相談で決める必要がある
HowMaのAI査定の利用方法
- HowMaの公式サイトのトップページ「60秒で査定スタート」をクリック
- 物件種別（マンション、戸建て、土地）を選択
- 物件の所在地を入力
- 物件の詳細情報を入力
マンションの場合：建物名、専有面積、階数など
戸建ての場合：建物面積、土地面積、築年数など
土地の場合：土地面積、都市計画、現況など - メールアドレスを入力
※氏名、電話番号などの個人情報は不要 - 査定結果がすぐに表示される
メールアドレス宛にも査定結果のURLが送られてくる
以上6ステップ、入力時間にして1分ほどでHowMaのAI査定を申込めます。物件情報を入力するだけで、面倒な会員登録なしでも、すぐに査定結果が得られます。
土地の時価と売却価格が異なる理由
公示地価や基準地価などの評価額は公的機関が一定の基準で算出し公表されます。一方、売却価格は土地を売りたい人が自由に設定できます。市場の需要や売りたい人の戦略（早く売りたいのか、時間をかけても高く売りたいのかなどによる）で、売却価格は評価額から上下します。
まとめ：まずは時価を把握しよう
土地の時価の種類や調べ方、時価に影響する要因について説明しました。
売却時期は決まっていなくても、売却する場合の相場感を把握しておくことが大切です。今回ご紹介したAI査定を使えば、手軽に時価がわかり、売却の判断に役立つのでぜひ試してみてください。