土地を相続したときの手続きは4つの手順に分かれる
親や親族から不動産を相続したときには、土地を相続する手続きが必要です。
土地の相続には、
- 土地の分割方法を話し合う
- 遺産分割協議書を作成して捺印する
- 申請書類を用意する
- 申請した書類を法務局に提出する
の4つの順で進んでいきます。
1. 土地の分割方法を相続人で話し合う
親や親族などが所有していた土地を相続するには、まず所有していた不動産の名義変更が必要です。
相続人が複数いる場合は、誰の名義に変更するかを決めなくてはなりません。不動産を相続したときに相続登記をおこなって、誰の登記か決めておかないと、所有者がわからなくなり、将来的にもめる可能性もでてきていまいます。
遺産相続の場合、土地の名義変更は相続人全員で集まって話し合いをする必要はありません。状況によって、メールや電話、手紙などでの話し合いが可能です。また、一人が「遺産分割協議」を作成し、ほかの相続人が了承するかたちでも遺産分配は可能です。
なお、故人がのこした遺言書にそって遺言執行をおこなうなら、遺産分割協議書は不要です。一部の土地についてのみ遺言がある場合は、遺言から漏れた分については、遺産分割協議が必要になります。
2. 遺産分割協議書類を作成して、相続人が捺印する
相続人全員の同意を得られて、遺産分割協議が成立したら、遺産分割協議書類を作成します。
遺産分割書類を作成しないと、相続の手続きがおこなえません。つまり、相続の放棄ができない、相続税の申告に間に合わなくなる可能性がある、故人の銀行口座の解約ができなくなるなどのデメリットが発生してしまうのです。
遺産分割協議書類は、書き方やフォーマットに決まりはありません。しかし、遺産分割協議書には以下の2点を記入するようにしましょう。
- 相続人全員で協議したという文面を記載する
- 「登記事項証明書」に記してある内容を書き写す
上記2点をきちんと記載しておかないと、相続人全員の総意ではないと勘違いされる可能性や、遺産分割協議書がきちんと成立していないと判断されて、法務局に遺産相続分割書類が無効とされる可能性があります。場合によっては、不動産の相続登記ができなくなることも。そうなると、また改めて話し合いを設けなくてはいけなくなり、余計な手間や時間がかかってしまいます。
3. 相続登記の申請書類を用意する
続いて、不動産の名義を変更するために相続登記の申請書類を用意します。法務局のWebページには申請書類のフォーマットが用意されています。
相続登記の書類は、一から作成する必要があるため、フォーマットの利用が便利です。相続登記には、申請書類のほかに、以下の8つの書類も必要です。忘れずに準備しておきましょう。
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の住民票抄本
- 相続人全員の住民票謄本
- 相続人全員の印鑑証明書
- 故人の生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本
- 故人の除票した住民票
- 不動産の固定資産評価証明書
- 不動産の全部事項証明書
4. 書類を法務局に提出する
申請書類以下、必要書類がそろったら法務局に書類を提出して、不動産名義の変更をします。書類を提出してから2週間ほどで相続した土地の新しい権利証が発行される流れです。土地の名義変更には期限や義務はありません。
しかし、相続登記をしておかないと、不動産を売却できなくなる、ほかの相続人に不動産を処分されたりする可能性があるなどのデメリットが発生します。また、時間があきすぎると、登記費用が高くなることも。土地を相続したら速やかに不動産名義の変更をおこなうようにしましょう。
なお、特に以下の4つは期限があるので早めに手続きの準備を行いましょう。
- 相続税を申告し納付する（10か月以内）
- 相続放棄（3か月以内）
- 相続登記（3か月以内）
- 故人の確定申告（4か月以内）
相続した土地の分割方法とは
土地を相続した場合、相続人間で問題になりやすいのがその分割方法です。遺産が現金である場合は分割しやすいため、遺産相続でもめることは少ないでしょう。しかし、土地はそのままでは分割が難しいため、話し合いがこじれてしまう可能性もあります。
相続した土地の分割方法は、次の4種類です。
- 現物分割
- 換価分割
- 代替分割
- 共有分割
それぞれの分割方法とメリット、デメリットを説明します。
分割方法1. 現物分割
現物分割は、相続した土地をそのまま相続する分け方です。土地の場合は、相続人の数の分だけ分筆して、それぞれの相続人が土地を取得します。
分筆とは、1つの土地を複数の部分にわけて登記をし直して、複数の土地に変更する手続き方法です。現物分割のメリットは、手続きが簡単で、お互いが納得したうえで現物分割をおこなうので評価に関するトラブルがおこりにくいです。
また、登記上は境界線を設けますが、実際に土地に柵をたてたり、線をひいたりといった物理的な変化は不要です。現物分割のデメリットは、分筆が禁止されている地域の場合は、分筆ができないことです。また、土地を分筆することで使用用途が制限されて、不動産としての価値が下がる可能性があることもデメリットの一つです。
分割方法2. 換価分割
換価分割は、相続した土地を売却して得たお金を分け合う分割方法です。
換価分割の場合、法定相続分に応じて分配をおこなうので、1円単位まで細かく分割が可能。そのため、公平に分割できるメリットがあります。
また、相続税が発生する場面においても大きなメリットがあります。相続税が発生する場合、原則10か月以内に現金一括で相続税を支払わなくてはなりません。相続税を支払う資金がない場合に、換価分割でまとまった資金を得られれば、相続税が延滞になる心配もないでしょう。
一方で、換価分割のデメリットは、手間がかかることです。換価分割をするには、相続人全員の合意が必要です。合意した後に不動産会社に依頼して売却活動をおこなうため、まとまった現金が手元に入るのに時間がかかる可能性があります。
また、換価分割の場合、売却の経費や譲渡所得税などの費用がかかる可能性もあります。
分割方法3. 代償分割
代償分割は、相続人のうち特定の1人が土地を相続して、その代償金をほかの相続人に支払う分割方法です。代償分割では、分筆できない地域の土地や、わけにくい土地の場合でも分割できるメリットがあります。また、土地を売る必要がないので、思い入れのある実家を遺しておけることもメリットのひとつでしょう。しかし、代償分割は、評価額でもめることがあります。代償分割では、不動産の評価額で代償の金額がかわります。高く評価したい側と低く評価したい側で話がまとまらず、代償分割がうまくいかなくなる可能性があることはデメリットのひとつといえるでしょう。また、土地を譲り受ける側は、代償金を支払わなくてはなりません。まとまった現金や資産がないと判断された場合、代償分割が認められない可能性もあります。
分割方法4. 共有分割
共有分割は、複数の相続人で土地を共有する形で相続する方法です。遺産の分割方法は原則、現物分割→代償分割→換価分割→共有分割の順でおこなわれるため、最後の手段と考えられています。
土地を共有財産としてしまうと、土地の管理や運用方法などを共有者全員で話し合う必要があります。話し合いでまとまらず、調停や裁判になることも珍しくありません。
また、共有分割を解消するには、共有物分割訴訟を起こす必要があり、時間も手間もかかります。もし共有者のうちの一人が亡くなった場合、その持ち分は相続人に引き継がれます。時間がたつにつれて相続人が増えてしまい、共有者全員の同意を得るのが難しくなることもデメリットのひとつです。
土地を相続したときにかかる相続税について
土地を相続したときには、相続税がかかります。相続税の計算方法や相続税が軽減される特例について説明します。
土地を相続した場合の相続税の計算方法
相続税の計算方法は時価ですが、土地の場合は市場で売られている取引価格では算出しません。土地の相続税は、相続税評価額で計算されます。
建物は固定資産税の額がそのまま相続税の額に適用されますが、土地の場合は路線価方式と倍率方式のいずれかの方法で評価されます。国税庁により路線価が定められている地域では、路線価方式で土地の評価額が決定します。路線価が定められていない地域では、倍率方式での評価です。
相続税が軽減される控除について
相続税が軽くなる控除は、3,000万円＋600万円×法定相続人の数が基礎控除額として無条件でひかれる基礎控除のほか、控除を受けるには必要な条件がある贈与税控除、配偶者控除、未成年者控除、障碍者控除、相次相続控除などがあります。
小規模住宅地等の特例について
土地の控除には、小規模住宅等の特例が適用される場合があります。これは、土地の評価額を80％あるいは50％まで軽減する制度です。特例が適用されるには、故人や個人と生計をともにする親族が居住・事業をしていた土地であること、その土地に建物や構築物が建っている2点を満たす必要があります。
土地の相続には手続きや費用が必要！かかる税金もチェックしておこう
遺産として土地を相続した場合には、相続人で土地を分割する手続きや、不動産の登記を変更する手続きなどが必要です。相続した土地の分割でもめないためにも、土地の分割方法やそれぞれのメリット、デメリットについても知っておきましょう。
また、相続や登記にかかる税金についても事前に確認しておきましょう。