山手線では新宿からわずか1駅である新大久保駅。新宿の繁華街を抜けた場所にあり、最近では韓国系の店を中心とした人気があります。そこで新大久保駅付近のマンション相場や家賃相場など、不動産売買に役立つデータをHowMaの機能でチェックしてみました。
新大久保駅とは
新大久保駅は、ＪＲ山手線の単独駅です。山手線内で他に乗り換え路線のない単独駅はこの新大久保と目白駅のみであり、利用者は純粋に新大久保駅を利用するために乗り降りしていると考えて良いでしょう。そんな新大久保駅の1日の平均乗降員数は5万人強で、数字としてはそれほど多くはありませんが2000年代に入ってからずっと増加傾向にあり、2017年度には乗降員数の伸び率1位を記録しました。
現在、4階建ての新駅舎を建築中で2020年に完成を予定しており、今後ますます利用客が増加することが期待されています。新宿の隣駅で交通の便が良く、中央線大久保駅も徒歩圏内なので通勤・通学にも便利です。駅前は治安が良いとは言えませんが、少し離れると昔ながらの住宅街もありそちらは落ち着いています。
新大久保駅周辺エリアの売買相場価格、賃貸相場価格
新大久保駅徒歩圏内のエリアをピックアップし、それぞれの売買相場価格と賃貸相場価格をHowMaの不動産相場マップにて調査しました。
広さ／築年数別の新大久保のマンションの相場 投資用に中古マンションを買うなら、単身者向けが狙い目か
不動産を適切な相場で買ったり売ったりするためには、相場の動向を監視する必要があります。相場を監視するために役立ってくれるのが、HowMaの機能です。HowMaでは、地図上で特定のエリアをクリックするだけで、そのエリアにおけるマンションの広さや築年数別の売買価格、家賃の相場をチェックすることができます。
新大久保付近のマンション相場はどうなっているのか、その点をHowMaの機能を使って調べてみました。
| 広さ （主な間取） |
築年数 | 買ったら 売ったら |
買ったら 値下がり率 |
借りたら 貸したら |
| 25㎡ (1K) |
新築 | 2,600万〜3,200万円 | – | 8.9万〜10.9万円 |
| 10年 | 2,200万〜2,700万円 | 84.6% | 7.8万〜9.5万円 | |
| 20年 | 1,800万〜2,200万円 | 69.2% | 7.2万〜8.8万円 | |
| 30年 | 1,400万〜1,700万円 | 53.8% | 7.2万〜8.8万円 | |
|
50㎡ |
新築 | 5,200万〜6,400万円 | – | 17.3万〜21.2万円 |
| 10年 | 4,400万〜5,400万円 | 84.6% | 15万〜18.4万円 | |
| 20年 | 3,600万〜4,500万円 | 69.2% | 13.9万〜17万円v | |
| 30年 | 2,900万〜3,500万円 | 55.8% | 13.9万〜17万円 | |
|
70㎡ |
新築 | 7,300万〜8,900万円 | – | 23.6万〜28.9万円 |
| 10年 | 6,200万〜7,600万円 | 84.9% | 20.5万〜25万円 | |
| 20年 | 5,100万〜6,200万円 | 69.9% | 18.9万〜23.1万円 | |
| 30年 | 4,000万〜4,900万円 | 54.8% | 18.9万〜23.1万円 | |
| 80㎡ (3LDK) |
新築 | 8,400万〜1億円 | – | 26.6万〜32.5万円 |
| 10年 | 7,100万〜8,700万円 | 84.5% | 23.2万〜28.3万円 | |
| 20年 | 5,800万〜7,100万円 | 69.0% | 21.3万〜26.1万円 | |
| 30年 | 4,600万〜5,600万円 | 54.8% | 21.3万〜26.1万円 |
新大久保は新宿区に位置しており、新宿駅の隣という立地面だけで見れば、抜群の良さを誇っています。
その一方で、駅の周辺は大きなビルなどはなく、住宅地や小ぶりな店などが中心で、いわゆる都心一等地としてのブランド価値はそれほど高くないものと言えます。
そういった面もあってか、新大久保は新築単身者向けマンションでも、なんと2,000万円台で購入できるものがあるなど、新宿の隣とは思えないほど不動産相場は安くなっています。また築30年になると、50%近くまで値下がりします。
1億円を超える価格帯の物件は、新築のファミリー向けマンションのみであり、少し狭いファミリー向けマンションであれば、なんと4,000万円台で買えるものもあります。
4,000万円台で家族が住める物件が新宿の隣の駅に買えるという点は、立地の良さを考えれば大きな穴場だと言えます。
新宿区だけに、安い価格のマンションを購入して賃貸に出すというのも、一つの投資手法かもしれません。
とにかく価格の安さを求めるのであれば、新大久保駅は大変に狙い目の駅だといえます。
新大久保駅の周辺で最もマンションが高い場所は、西新宿エリア
次に、実際のマンションの売買データから、新大久保エリアにおけるマンションの売買の相場を算出しました。築10年・80平方メートルのマンションは、新大久保ではどの程度の価格で売買されているのでしょうか。そして、人気のエリアはどこになるのでしょうか。
| 町名 | 売買相場 |
| 西新宿 | 8,100万〜9,800万円 |
| 新宿 | 7,600万〜9,300万円 |
| 歌舞伎町 | 7,500万〜9,200万円 |
| 百人町 | 7,500万〜9,100万円 |
| 北新宿 | 7,000万〜8,500万円 |
| 大久保 | 6,800万〜8,300万円 |
新大久保付近のエリアで最もマンション相場が高いのは、西新宿と新宿地区になっています。新大久保の中でもやはり新宿寄りの部分、そして、治安が比較的良いエリアで売買価格が高くなる傾向にあります。
治安面でやや不安が残る歌舞伎町は、西新宿よりも売買価格等が安くなっています。また、新宿寄りではなく、大久保寄りの北新宿・百人町・大久保といったエリアは、新宿に比べるとかなり価格が安くなっています。やはり人が住みたいと思う場所は安全で便利な場所だということがこの売買の相場からわかってくるでしょう。
新大久保駅の周辺で最も家賃が高いのは、歌舞伎町
HowMaの機能を使って家賃の相場も確認してみましょう。高い家賃を設定できるエリアが分かれば、投資効率の良いマンションを見抜けます。
| 町名 | 賃貸相場 |
| 歌舞伎町 | 26万〜31.8万円 |
| 百人町 | 24万〜29.3万円 |
| 西新宿 | 23.9万〜29.2万円 |
| 新宿 | 22.5万〜27.5万円 |
| 北新宿 | 22.3万〜27.3万円 |
| 大久保 | 22.1万〜27万円 |
賃貸の相場で見れば歌舞伎町が最も高いです。次いで百人町は売買の相場が低く、賃貸物件の運営では狙い目と言えそうです。その他の場所は売買相場が家賃相場に反映された結果となっています。
新大久保駅の周辺で土地の価格が最も上昇しているのは、百人町1丁目
不動産相場には、土地の価格が大きく影響を及ぼします。そこで国が発表する公示地価を見て、新大久保駅付近の2018年と2019年における土地相場がどの程度上昇したのか、確認してみましょう。
| 順位 | 住所 | 平方メートル単価 | 坪単価 | 上昇率 |
| 1位 | 新宿区百人町1-16-14 | 216万0000円/m2 | 714万0495円/坪 | 10.20% |
| 2位 | 新宿区大久保2-5-23 | 228万0000円/m2 | 753万7190円/坪 | 8.06% |
| 3位 | 新宿区大久保1-14-7 | 55万2000円/m2 | 182万4793円/坪 | 8.02% |
| 4位 | 新宿区百人町2-20-21 | 64万0000円/m2 | 211万5702円/坪 | 5.79% |
新大久保駅付近で最も地価が上昇したのは、新宿区百人町一丁目です。ついで大久保二丁目、大久保一丁目となっており、その上昇率は8%以上になっています。全体的に大きな上昇率になっていますが、その中でも見逃せないのが新宿区大久保一丁目ではないでしょうか。この付近は坪単価が200万円を切り、新宿区内の不動産としてはかなり格安の値段だと言えます。購入できなくもない価格帯ですから、この付近の不動産を購入すれば、将来の値上がりも見込めそうです。
新大久保駅の周辺で人口が増えているのは西口・北新宿
2010年と2015年の国勢調査の比較から、新大久保駅の周辺の人口動態を確認してみます。
人口の増減で見ると、大半のエリアで大きな上昇を見せています。減っているエリアもいくつかありますが、最も大きく減っているエリアでも百数十人程度と、その減少数はわずかなものです。1,300人以上増えている北新宿を中心に、新大久保駅付近のどのエリアでも大幅な人口の増加が見られます。全体的に見れば新宿近くの人口はあまり増えていませんが、新大久保や北新宿といったマンションの相場が比較的低かったエリアでは、着実に人口が増加しています。賃貸マンションの需要が非常に大きくなっていることが分かってくるでしょう。
新大久保駅各方面の特徴と著名なマンション
新大久保駅周辺はコリアタウンとしても有名で、多くの韓国系のお店が立ち並んでいます。韓流ドラマやK-POPが流行しだした2000年代は訪れる人が爆発的に増加しており、今や定番の観光スポットとしても常に注目を浴びています。近年は韓国系だけではなく他のアジア系の住民も流入して来ており、近隣住民の40％が外国人だというデータもあるほど国際色豊かなエリアでもあります。住民に留まらず、日用品や化粧品を買いに来る外国人観光客も多く、今後の成長が見込まれる街といえるでしょう。
東側
改札がある東口は、コリアタウンが広がるエリアです。駅前にはドラッグストアや飲食店がひしめきあう通りがあり、賑やかなのが特徴です。古くは華族の住む邸宅街として栄えていた歴史もあり、駅前を抜けると昔ながらの住宅街が広がっています。外国人が多く行きかい、雑多なイメージの強い東側ですが、戸山公園をはじめとして公園もいくつかあり、憩いの場として親しまれています。少し歩くと新宿歌舞伎町にぶつかる立地で、飲食店を選ぶのに不便はないでしょう。
東側の代表的なマンション
メゾンエクレーレ新宿西戸山
駅から徒歩7分と少し離れていますが、賑やかな通りを抜けた先の閑静な住宅街に建っており、落ち着いた生活を送りたい方にはぴったりの立地です。タイル張りの外観は風格と温かみを感じさせ、目隠し代わりに植えられた緑も住民の目を癒してくれるでしょう。1Kから3LDKまで幅広い間取りが選択できるので、単身者からファミリーまで幅広い世帯に対応可能です。
シーズクロノス新宿戸山
ダークグレーを基調としたモノトーンの外壁にドットを取り入れるなど個性的な外観が目を引きます。幹線道路から奥まった立地で、静かな暮らしを送りたい方にもぴったり。オートロックや防犯カメラ、ディンプルキーで防犯面もしっかりしています。間取りもワンルームから3LDKまであり、単身者からファミリーまで様々な世帯が入居していますので住民同士の交流も可能です。オール電化採用で防災面でも安心です。
西側
改札を出てガードレールを抜けた西側は、楽器店が多くあるエリアです。戦前から音楽の街として親しまれていたエリアでバンドスタジオや専門学校も多く、学生街のような賑わいも見せています。少し歩くと中央線大久保駅にぶつかる立地ですので乗り換えにも便利でしょう。マンションやアパートも多く、学生の一人暮らしなどにも便利です。
西側の代表的なマンション
ズーム新大久保
人気のデザイナーズ物件で、白を基調とした外壁とふんだんに使われたアクリルパネルが透明感を感じさせます。天井を高く取ったエントランスは開放感があり、帰ってきた瞬間にほっと一息つけること間違いなしです。1K、1LDKを中心とした間取りで、単身者にも人気です。オートロックに加え管理人が常駐していますので、防犯面は勿論何かトラブルがあった際にも安心して頼れます。ドラッグストアやコンビニエンスストア、飲食店も近いので夜遅く帰ってきても便利です。
新大久保駅エリアにおけるマンション相場価格のまとめ
新大久保は山手線で新宿の隣という非常に良い場所に位置する駅です。それでありながら不動産価格は山手線内でもかなり安いほうで、新宿まで歩いて行ける距離にありながら非常にお得な価格のマンションを探すことができるエリアです。
それでも人口の増加から見てわかるように、新大久保駅付近の居住用物件の需要はどんどん上がっています。そのため、賃貸物件を運営したい方、また、ファミリー向けのマンションを格安で買ってリフォームなどを施し、高く転売したい方に向いているエリアだと言えるのではないでしょうか。
山手線内でファミリー向け物件が4,000万円台で購入可能な駅は、非常に少ないです。そういった意味では不動産投資を行いたい方、不動産売買で利益を出したい方の両方にとって、新大久保駅は注目すべき駅だと言えるでしょう。是非ともこの付近の不動産相場をHowMaでチェックしてください。
▼山手線各駅のマンション相場記事シリーズ一覧
※東京23区ごとのマンション相場レポートは以下の記事をご参照ください。