日暮里駅は山手線内では西日暮里駅と鶯谷駅の間に位置する駅です。
荒川区内の駅で日暮里・舎人ライナーも通っています。
ここでは、日暮里駅におけるマンションを中心とした不動産の相場についてお伝えしていきます。
日暮里駅とは
日暮里駅は、JR各線と京成電鉄、日暮里舎人ライナーが乗り入れる駅です。JRは東京都内の主要駅を結ぶ山手線及び埼玉と神奈川間を走行する京浜東北線、茨城方面へ向かう常磐線の3路線が通っています。
また、京成電鉄は成田空港へ直通運転のスカイライナーの停車駅でもあり、観光客の乗り換え駅としても利用されています。
2008年には既存路線の通らない尾久橋通り沿いの住民の救済措置として日暮里舎人ライナーが開業、その始発駅として開業と同時に新しい駅が設置されました。
2018年の平均乗降員数はJRが11万人、京成電鉄が10万人、日暮里舎人ライナーが5万人です。小さい駅ながら乗降員数は非常に多く、特に近年は新規路線の開業や外国人観光客の増加に伴いどの路線も劇的に乗降員数が上昇しています。
JR駅構内には2008年にエキュートも開店し、今後ますます発展していくことが見込まれています。
駅周辺は昔ながらの問屋街と住宅街が広がっていましたが、東側は日暮里舎人ライナーの開業に伴う再開発で菓子問屋街のあった地区がマンションと商業施設に建て替わるなど、街の風景が様変わりしています。
反対に西側は昔ながらの下町の風景が広がっており、観光客にも親しまれています。
日暮里駅周辺エリアの売買相場価格、賃貸相場価格
日暮里駅から徒歩10分圏内のエリアをピックアップし、それぞれの売買相場価格と賃貸相場価格をHowMaの不動産相場マップにて調査しました。
広さ／築年数別の日暮里のマンションの相場、格安で投資を始めやすい物件が揃っている
HowMaは都内を中心とした不動産の相場に関するデータをエリア別に収集します。そしてAIが収集したデータをもとに、日暮里駅周辺における直近の不動産の売買や賃貸の相場を算出します。
そこで2019年8月時点における日暮里駅周辺のマンションの相場と賃貸の相場をHowMaで確認してみました。
| 面積 | 築年数 | 売買相場 | 値下がり率 | 賃貸相場 |
| 25㎡ | 新築 | 2,400万〜2,900万円 | – | 8.4万〜10.2万円 |
| 10年 | 2,000万〜2,500万円 | 83.3% | 7.3万〜8.9万円 | |
| 20年 | 1,700万〜2,000万円 | 70.8% | 6.8万〜8.3万円 | |
| 30年 | 1,300万〜1,600万円 | 54.2% | 6.8万〜8.3万円 | |
| 50㎡ | 新築 | 4,800万〜5,800万円 | – | 16.2万〜19.8万円 |
| 10年 | 4,000万〜4,900万円 | 83.3% | 14.1万〜17.2万円 | |
| 20年 | 3,300万〜4,100万円 | 68.8% | 13万〜15.9万円 | |
| 30年 | 2,600万〜3,200万円 | 54.2% | 13万〜15.9万円 | |
| 70㎡ | 新築 | 6,700万〜8,100万円 | – | 22.2万〜27.1万円 |
| 10年 | 5,700万〜6,900万円 | 85.1% | 19.2万〜23.5万円 | |
| 20年 | 4,600万〜5,700万円 | 68.7% | 17.7万〜21.6万円 | |
| 30年 | 3,600万〜4,400万円 | 53.7% | 17.7万〜21.6万円 | |
| 80㎡ | 新築 | 7,600万〜9,300万円 | – | 24.9万〜30.5万円 |
| 10年 | 6,500万〜7,900万円 | 85.5% | 21.7万〜26.6万円 | |
| 20年 | 5,300万〜6,500万円 | 69.7% | 20万〜24.5万円 | |
| 30年 | 4,200万〜5,100万円 | 55.3% | 20万〜24.5万円 |
日暮里駅のマンションの相場は山手線の中ではかなり低い部類に入ると言えます。新築の単身者マンションでも2,500万円前後で購入することが可能であり、単身者向けの築30年物が1,000万円台前半で購入できます。
不動産投資をこれから始めたい人、特に単価の安い単身者向けから始めたい人にとって、日暮里駅の周辺は物件を購入する最初のターゲットになるでしょう。築20年物のファミリー向け物件が4,000万円台から、しかも無理のない計画で堅実にローンを組んでの購入が可能です。富裕層ではない人でも十分にマンションを購入して住めるエリアとして、日暮里は人気のある駅になっています。
値下がり率を見ると、築30年物の価格は当初の半値に近い55％程度に下落します。それでいて設定できる賃貸の相場は築20年でも築30年でも変わらないため、築30年物を購入することで収益性重視の投資が可能になります。
日暮里駅の周辺で最もマンションが高い場所は、千駄木エリア
HowMaではマンションの相場をエリア別に把握することもできます（築10年・80平方メートルマンションのデータをもとに算出）。そこで日暮里駅周辺のマンションの相場を算出しました。値上がりしそうなマンションを購入する際の参考になさってください。
| 町名 | 売買の相場 |
| 千駄木 | 7,200万〜8,800万円 |
| 西日暮里 | 6,700万〜8,200万円 |
| 谷中 | 6,400万〜7,900万円 |
| 根岸 | 6,200万〜7,600万円 |
| 東日暮里 | 5,800万〜7,100万円 |
日暮里駅周辺で最も高値でマンションが売買されているのは千駄木、次いで西日暮里エリアです。最も安い東日暮里と比較すれば20%ほどの差があります。
同じ日暮里エリアながらも売買相場のブレは比較的大きめだと言えます。また、観光客が多いことで知られる谷中もそこまで高い相場ではありません。
日暮里駅の周辺で最も家賃が高いのは、谷中エリア
HowMaでは家賃の相場も確認できます。日暮里駅の周辺における家賃の相場を見てみました。賃貸物件の運営に向いているのはどのエリアでしょうか。
| 町名 | 賃貸の相場 |
| 谷中 | 22.6万〜27.6万円 |
| 千駄木 | 20.5万〜25万円 |
| 東日暮里 | 19.3万〜23.6万円 |
| 根岸 | 19.2万〜23.4万円 |
| 西日暮里 | 18.7万〜22.8万円 |
賃貸相場を見ると、マンションの売買の相場とは大きく傾向が変わってきます。例えば飛び抜けてマンションの相場が高かった千駄木は、マンションの価格が10%近く低かった谷中よりも賃貸の相場が低くなっています。
谷中は観光地として人気があります。そのため、居住用物件だけではなく店舗物件などの事業向けの不動産も多く、このような傾向になっていると推測できます。
また僅差ですが、東日暮里のほうが西日暮里よりも家賃の相場が高くなっています。西日暮里のマンションの相場と正反対に賃貸の相場が高く、収益性を重視して投資物件を買うにはあまり向いていないエリアだと言えそうです。
東日暮里は日暮里駅の周辺では最も売買の相場は低いのですが、賃貸の相場では3番手につけています。賃貸向け不動産物件の運営に向いているエリアであることが分かってきます。
日暮里駅の周辺で土地の価格が最も上昇しているのは、西日暮里2丁目
2018年から2019年までに土地の相場がどの程度上昇しているのか、日暮里駅周辺の公示地価をチェックしてみます。ここでは上昇率が高い順番に並べています。
| 順位 | 住所 | 地価 | 坪単価 | 前年比 |
| 1位 | 荒川区西日暮里2-26-10 | 134万0000円/m2 | 442万9752円/坪 | 12.61% |
| 2位 | 荒川区東日暮里5-51-14 | 175万0000円/m2 | 578万5123円/坪 | 12.18% |
| 3位 | 荒川区西日暮里2-54-8 | 91万5000円/m2 | 302万4793円/坪 | 11.04% |
| 4位 | 荒川区東日暮里5-24-10 | 98万5000円/m2 | 325万6198円/坪 | 10.55% |
| 5位 | 荒川区東日暮里6-40-9 | 50万5000円/m2 | 166万9421円/坪 | 9.07% |
| 6位 | 荒川区東日暮里5-5-7 | 50万6000円/m2 | 167万2727円/坪 | 8.82% |
日暮里駅の付近で地価が上昇しているエリアは西日暮里が目立っており、1位と3位につけています。その他のエリアを見ても東日暮里が6件の中で4件入っているなど、日暮里と地名がつく場所は地価の上昇率で注目すべきです。
地価の上昇率では谷中や千駄木といった場所は上位に入りません。もし売買益を目的とした投機用不動産を購入するのであれば、ここに挙がっている西日暮里や東日暮里などの日暮里駅に近いエリアもしくは西日暮里駅に近いエリアを購入するとよいでしょう。今、物件を所有している人も売却するチャンスと言えます。
日暮里駅の周辺で人口が増えているのは、駅東側のエリア
2010年と2015年の国勢調査の比較をもとに、日暮里駅周辺の人口動態の様子を見ていきます。日暮里駅の周辺で人口が増えているエリアを見定め、不動産を買う場所を見極めましょう。
人口の増減を見ると、日暮里駅周辺の14エリア中12エリアで人口が増加していることが分かります。山手線内では特に価格が安い傾向にあるため、一般的な収入の人でも戸建てマンションなどの購入が容易です。
特に日暮里駅の東口エリアの人口は1,000人以上も増大し、そこからさらに東に入ったエリアも500人から800人と大幅な増加を見せています。
荒川区や台東区などの山手線内ではなく外方面の地価のほうが安いことから、人口の増加は地価の安さに影響を受けていると推測できます。いっぽうで、上野方面はわずかですが人口は減少しています。
日暮里駅各方面の特徴と著名なマンション
日暮里は山手線全駅の中でも比較的地価相場が安いためマンションの価格も控えめです。いまいちマイナーなイメージのある日暮里ですが、東京駅まで10分、新宿駅まで18分と交通の便が非常に良く、更に成田空港までのアクセスも良いためビジネスマンにもお勧めの駅です。そんな日暮里駅を方面ごとにご紹介します。
東口
日暮里舎人ライナー開業に伴い再開発が行われた東口側は、近代的なタワーマンションやオフィスビルが立ち並ぶ綺麗な街並みが特徴です。商業施設とマンションが一体化したサンマークシティ日暮里をはじめ、多くのマンションが建つのが特徴的です。また、80程の卸業者が店を構える日暮里繊維街は、日本でも有数の生地問屋街として名が知れており、服飾関係者から趣味で手芸をする人まで幅広い層のお客で賑わいを見せています。更にその先に進むと閑静な住宅街になっており、居住環境は良いです。
東口の代表的なマンション
リーデンスタワー
白を基調とした清潔感のある28階建てのタワーは、再開発の進む日暮里の中にあってもひときわ目を引きます。2階・3階に広がる屋上庭園や屋上階の展望バルコニー、会議室やゲストルームとして使用できるフレキシブルルームなど、憩いの場としても過ごせる共用設備が充実。1LDKから4LDKまで幅広い間取りが用意されているので、単身者からファミリーまで様々な家族形態での居住が可能です。
ステーションガーデンタワー
駅前再開発により建設された駅直結型タワーマンションです。荒川区内で一番の高さを誇る日暮里のランドマーク的存在で、グレー系カラーとイエローベージュのツートンカラーが垢ぬけた雰囲気を演出します。1Rから3LDKまで幅広い間取りを取り揃えたビッグコミュニティで、単身者からファミリーまでどんなライフスタイルでも柔軟に対応可能。コンシェルジュサービス常駐で、忙しいご家庭でも快適な都市生活が送れるでしょう。
西口
西口側は近年ブームが再燃している谷根千の一角、谷中エリアになります。夕焼けだんだんと呼ばれる大階段や谷中銀座商店街など、テレビでもよく紹介されるスポットが多くあり、昭和レトロな街並みを堪能できます。古き良き日本の風景を楽しみたい外国人観光客も増加しており、まるで観光地のような賑わいです。谷中銀座商店街はお手頃価格で楽しめるご当地グルメも多く、日常のお買い物にも便利です。寺院や墓地が多いため夜になると少し暗く、女性の一人歩きは不安があるかもしれませんが治安自体は大変良いので安心して暮らせます。
ただし住宅街は昔ながらの古い住居が多く、代表といえるマンションはありません。
日暮里駅周辺エリアのまとめ
東京23区の中でも地価が安い荒川区というエリアにある日暮里駅。それだけにマンションの相場は低く、土地の相場も他の駅に負けないほどの勢いで上昇中であるものの、価格そのものはまだまだ安いと言えます。
他のエリアで不動産の価格が上昇している中、相対的に価格が安い日暮里駅の周辺はこれから先、新しくマンションを買いたい人にとって狙い目になる可能性が高いでしょう。
そうすれば今以上に価格が上昇します。早めに不動産を購入しておけば、将来的に売却益が見込めるようになるかもしれません。
また、価格の安さもあって賃貸用不動産の収益性も比較的高くなっています。最近の日暮里駅付近は観光地が増加しており、観光地が多い台東区の上野駅付近に近い場所にあることから立地面のメリットもあります。
こういった要素を踏まえる限り、これから先は山手線内で日暮里駅が注目を浴びることになってもまったくおかしくはないでしょう。
HowMaは所有する物件の価格動向の把握に大いに役立ちます。
▼山手線各駅のマンション相場記事シリーズ一覧
※東京23区ごとのマンション相場レポートは以下の記事をご参照ください。
