埼玉県で中古戸建ての購入相場っていくら？市毎に比較しました【2024年最新版】

「今年こそは夢のマイホーム一戸建てを手に入れたい！」という気持ちをモチベーションに日々頑張っている人も多いのではないでしょうか。

特に埼玉県は東京都心へのアクセスが良く、大宮・浦和の再開発への期待が高まっているエリアです。そのため不動産相場にも注目が集まっています。

戸建てはマンションに比べて価格のばらつきが大きく相場を掴むのが難しいのですが、まずはおおよその相場感を把握することが重要です。

今回はそんな埼玉県内における中古戸建の相場価格をエリアごとにまとめました。

もし住み替えで現在の家を売却する場合は、HowMaコラボ査定で適正価格を把握することをお勧めします。

埼玉県内各市の中古戸建ての平均価格をまとめました！（2023年1~12月分を集計）：JR埼京線・京浜東北線・東武東上線を有するさいたま市浦和区・中央区・朝霞市・和光市が強い

埼玉県全体での中古戸建て平均価格は築10年・建物面積100m²で2,998万円です。

そして県庁所在地のさいたま市の平均が3,480万円、さいたま市以外の平均が2,980万でした。

自治体によって大きく価格が異なるので、それぞれの市の平均価格を見てみましょう！

なお相場価格の算出にあたっては、AI査定「HowMa」を活用しています。

※件数が少ない場合、1件だけ極端に狭い・広い物件があると集計結果が偏ってしまいます。そのため30件以上の取引事例がある市・区のみをまとめています。

さいたま市浦和区の特徴：歴史ある文教エリア

浦和区は、明治初期には県庁が設置され、埼玉県の行政の中心地です。行政機能や文化・教育施設が数多くあることから、歴史のある文教地区のイメージが定着しています。

区内にはJR線の3駅(浦和駅、北浦和駅、与野駅)があり、特に浦和駅周辺は商業・業務機能や、埼玉県庁・さいたま市役所・浦和区役所などの行政機能が集積しています。

 JR線沿線を境に西側には大型商業施設や、りそな銀行本店をはじめとした金融機関が集まるオフィス街が、東側は緑の多い住宅街が広がっています。市内では極めて人口密度の高い区です。

埼玉サッカー発祥の地でもあり、浦和駒場スタジアム(駒場運動公園競技場)が整備されてお り、街はサッカーを愛するファンでにぎわいます。浦和レッズの試合日は多くのサポーターが駆けつけます。

2013年に浦和駅は高架化の工事が進み、湘南新宿線(池袋経由の宇都宮・高崎線)も停車できるようになり、乗り換えなしで池袋・新宿・渋谷方面に行けるようになりました。また、2015年には浦和駅東口にPARCO・図書館・映画館・駐車場が入る複合施設が建設されました。

現在は浦和駅西口駅前広場の南側の南高砂地区の再開発が進んでいます。土地利用の細分化や、老朽化した家屋問題の解決のために、道路の拡張工事、商業・業務・子育て支援センターを含む高さ100mほどの商業施設と525戸のマンションが2027年ごろまで建設中です。

住んでいる人の口コミ

• 北浦和は文教都市として文化の薫り高い面を持ちつつも、商店街が多数あるなど庶民的な魅力もある街です。 文化的な面としてはやはり駅前の北浦和公園が挙げられます。埼玉県立近代美術館、音楽噴水、彫刻広場などを擁する芸術をテーマとした公園で、市民に愛される憩いの場となっています。隣りの浦和北公園には渋沢栄一にまつわる恭慶館などもあります。また北浦和は古くから政治家の別荘地として知られており、二木屋や玉家など老舗の料亭も存在します。 学校も常盤小中学校、県立浦和高校、市立浦和中高などレベルの高い学校が多く、学生も多いですがみんな節度を保っていると思います。駅前に大きな北浦和公園もあり、地域ごとにも小さな公園が点在してあります。 周囲の学校のレベルも高く、保育園や学童保育などもどんどん設置されており子育て世代にはすごくいい環境なのではないかと思います。
• 治安がよく、閑静な住宅街である。都心へのアクセスもよい。学校ぎ周りに多くあり、通いやすい。駅前に飲食店やスーパー、コンビニが多く、生活用品が揃いやすい。
• 電車に乗れば都内まで30分程度でアクセス出来る。伊勢丹やPARCO、コクーン、イオンなど大きなショッピング施設も周辺にはあるため、日常の買い物には困らない。子連れでも自転車で回れる距離で助かる。
• 市役所、区役所、幼稚園、小学校、中学校、警察署、消防署、大きな公園、など公共施設がたくさんあり、とても住みやすい街。 大きなマンションなどがあまりないので一戸建てでのんびりくらしたい方にぴったり。

さいたま市中央区の特徴：都内へのアクセスがよく治安が良いエリア

さいたま市中央区は、さいたま市10区の中で最も面積が狭く、8.39km²ほどの地域の中に10万3,119人(2024年5月1日現在)が暮らしています。中央区から都心まで約25kmとほど近く、アクセスも良いため首都圏のベッドタウンとして人気です。しかも区の大部分は大宮台地上にあるので水害にも強いエリアです。

区の中央を流れる鴻沼川や、高沼用水路周辺、与野中央公園などは、市街化が進む中で自然と触れあえる、市民にとって貴重な憩いの場です。

さいたまスーパーアリーナへの最寄駅であるさいたま新都心駅や、JR北与野駅周辺には、平成初期の再開発で建設されたビルが立ち並んでいます。

2016年には埼玉県内では唯一となる小児医療専門の第三次医療施設の埼玉県立小児医療センターが岩槻区からさいたま副都心に移転しました。さらに2017年には赤十字病院が県立小児医療センターに隣接するように大宮区から移転してきたので、現在は2つの病院が連携して、地域の人々を支えています。災害時にはスーパーアリーナとも連携して防災拠点になることが期待されています。

口コミでは、治安が良いという意見が多くみられました。

住んでいる人の口コミ

• 県外から来られる方にはオススメです。県外から来た人が多く、変な地元感を押し付けられることなく、ちょうど良い距離感なのでとても住みやすいと思います。東京や新宿には電車で30分圏内、スーパーも駐車場無料のイオンショッピングセンターがあり、ちょっとした買い物にも困りません。(大宮駅にはイオンやマルイもあります) それと、さいたまスーパーアリーナがあるので、私の田舎には来ないようなメジャーなコンサートも歩いて行けるので、結構楽しめています。子供の教育で言うと、いろんな選択肢があります。 公立の高校もレベルが高いですし、都内の私立の中高一貫校に通学することも可能です。 
• 治安が良く、買い物や行政の手続きができる場所へほぼ徒歩圏で行ける。大変便利な場所です。地域全体も穏やかです。20代は夜遅くまで仕事をすることが多いのですが、 怖い思いをしたことがありません。特に新都心と北与野をつなぐ歩行者通路は人通りはそこそこあり安全だと思います。
• 電柱のない目抜き通りで、街が整然としている。また、同時期に沢山の大型分譲マンションが出来たので、同じ世代の方々が多く住んでいるので若い街です。生活施設も多数あり、困ることがありません。
• 最寄り駅は北与野駅ですが、さいたま新都心駅も徒歩圏内で、都内に通勤通学するのには全く困らない環境です。また、最近、さいたま新都心駅付近に大型の商業施設も新設され、大変便利になっています。とにかく都内に出るのには楽です。この辺りに住んで、都内でお仕事する方には非常に便利な場所であり、電車も様々な選択肢があるので、融通が利きやすいです。

朝霞市の特徴：埼玉県内で最も人口が伸びているエリア

埼玉県南部に位置し、東京都心まで20km圏内の地域です。埼玉県全体の人口は減少局面に入っている中、人口推計で今後伸びる見込みが高いのが、お隣の戸田市（2050年に2020年から7%UP）と朝霞市（2050年に2020年から4.2%UP）です。

東武東上線から東京メトロ副都心線・有楽町線・東急東横線・みなとみらい線へ直通運転があり、山手線内へのアクセスも抜群です。北朝霞駅を使うとJR武蔵野線でディズニーランドへ乗り換えなしでアクセスできるため、ファミリー層にも人気のエリアです。

都心へ近く、アクセスが良い一方、釣りやバーベキューができる黒目川をはじめとした緑地や公園が多く、治安が良いので住みやすい地域です。

また、8月の最終週の金曜〜日曜に行われる、彩夏祭（市民祭り）は1984年から始まり交通規制をして、前夜祭、1万発の打ち上げ花火、よさこい鳴子踊りを3日間に分けて大々的に行われます。近隣の市からも約70万人ほどの人が集まり賑わいます。

東京都練馬区・和光市・朝霞市・新座市にまたがる朝霞自衛隊基地では、戦車やヘリコプターなどが定期的に展示されたり、戦車やトラックの体験搭乗イベントが開催され、週末には全国や世界中から観光客が集まるスポットの一つです。

朝霞台駅近くのわくわくドームは、プールが人気の施設です。流れるプールと幼児用のプール、ジャグジー、ジムなどがあります。土日はファミリー層が多く混みますが、本格的なトレーニングも可能です。

住んでいる人の口コミ

• 閑静な住宅街であり、うるさくない。近所には公園も多く、子どもと出掛けることも多い。都心に近いわりに緑も多い。
• 他の市に比べ、子供が多く、活気づいた街。駅も多く、交通に困らない。東京都も隣接しているので、これ以上いい街はないと思う。
• 住宅地なので騒音等が無く静か。 埼玉県内でも、東武東上線で15分程度で池袋へ出られる。和光市駅から始まる副都心線との直通運転で都内や横浜方面にも出やすい。
• ペットを飼っている家庭が多く、犬と散歩しやすい堤防がある。大きな公園もあり子供が遊べる水場もある。大学があり、若い人が多く活気がある。
• 適度な自然があり、子供を育てるには良い環境。また、都内にも電車で３０分以内、車でも渋滞があっても60分ぐらいで行けます。一時期噂になった朝霞の森や所々に林が点在し、カブトムシやクワガタも捕まえる事ができます。また、黒目川は以前はとても汚い川でしたが、今は鮎が釣れるほどきれいになりました。

首都圏の4都県の中古戸建て価格と比べると、埼玉県は築浅物件がお手頃な傾向

首都圏の4都県について、2023年1〜12月に取引があった事例のうち、建物面積100㎡の戸建ての平均価格を築年数ごとに集計しました。

埼玉県同様に東京のベッドタウンである千葉・神奈川と比べると、埼玉県は築10年の物件がお手頃で売りに出されている傾向が見られました。県でまとめるとわかりづらいという方のために参考として東京駅から30km・30分ほどの主要駅がある区で比べてみました。

東京駅から約30kmの横浜駅、東京駅まで在来線で最短26分ほど

横浜駅がある横浜市西区の築10年・100平米戸建ての平均価格は5,080万円

東京駅から約30kmの神奈川の大宮駅、東京駅まで在来線で最短34分ほど

大宮駅があるさいたま市大宮区の築10年・100平米戸建ての平均価格は4,290万円

東京駅から約30kmの海浜幕張駅、東京駅まで在来線で最短31分ほど

海浜幕張駅がある千葉市美浜区の築10年・100平米戸建ての平均価格は4,665万円

このように、確かに隣県に比べると埼玉県はお手頃価格ですね。

なぜ埼玉県は隣県に比べるとお手頃なのでしょうか。

理由は主に2つあります。

• 埼玉県の地価上昇率は、神奈川県と同程度で、東京都や千葉県に比べて緩やか
• 東京・神奈川県ほど市街地の再開発が活発ではない

まず1つ目の地価上昇率について、公示地価の推移を集計して首都圏の4都県で比較しました。下の表のとおり埼玉県の地価上昇率は神奈川県と同程度で、東京都や千葉県に比べて緩やかなことがわかります。（青字は、4都県で最も小さい上昇率）

なぜ千葉県と埼玉県でここまで差が開いたのでしょうか。

千葉県の上昇率が高い地点を見ると、市川市が多く上位を占めていたので深掘りしてみてみました。市川市は子育て世帯（30〜44歳、5歳未満）の転出超過を課題と認識し、「新生活のスタート そして、くらし続けたいまち・いちかわ」というコンセプトを掲げています。

結婚・出産・子育て・教育だけでなく、例えば女性に向けたビジネスチャンスの提供のための女性起業家支援事業や、多世帯型の多世帯型の生活スタイルを提案する子育て世帯同居スタート応援事業などにも取り組んでいます。

一方、埼玉県内で上昇率が高い地点を見ると川口市が多く上位を占めていました。川口市は基本戦略「まちの特色を活かして、多くのひとに選ばれ、市内外のしごとからたくさんの所得を得る」の元、基本構想として6つのめざす姿を掲げ、それぞれの目標に対して分野別に施策をまとめていました。

多様化する保育ニーズへの対応のため、私立幼稚園の認定こども園への移行促進や、保育士賃金助成制度などに取り組んでいます。

他にも人口減少を見越し、市内経済の好循環を作り、市内勤労者の収入増加に繋げるための取り組みに力を入れている点が特徴的です。市産品フェアの開催や、農作物のブランド力強化により、販路拡大を後押ししています。

次に、東京・神奈川県ほど市街地の再開発が活発ではないという結論に至った理由を解説します。

市街地再開発事業について、現在進行中・今後着手見込みの再開発の件数を県庁所在地の市で比べてみました。千葉市は今後着手見込み件数を公表していなかったのですが、さいたま市は東京都23区・横浜市と比べると再開発事業数が少ないです。

首都圏では古い密集市街地の再整備より、工場・車両基地の跡地や鉄道駅周辺に住宅・オフィス・商業施設を建設する開発が多い傾向にあります。これらの大規模な再開発は、開発したエリアだけでなく、周辺エリアの地価にもプラスの影響を及ぼすため、もし物件購入を検討している場合は必ず県公式情報を確認してください。

エリア相場を自分で調べたい方は、次のページをご活用ください。

https://www.how-ma.com/market_price/areas

埼玉県内の中古戸建て価格の推移：5年で23.4%上昇

次に、築10年・建物面積100㎡の戸建ての価格はこの数年でどのように推移してきたのか、取引事例を比べてみます。先ほどの首都圏の4都県で比較しました。

では、なぜ平均価格が軒並み上昇しているのでしょうか？

戸建て＝土地＋建物なので、それぞれに分解して解説します。

建物の価格：周辺の県と比べて特に埼玉県は工事費用が安い

国税庁が公開している、地域別・構造別の工事費用表（1m2当たり）では4つの構造について集計されていますが、その中でも戸建てによく使われる木造の工事費用推移をまとめました。

※木造：寺社仏閣や住宅によく使われる構造形式。鉄筋・鉄骨に比べると 建築コストが安く、 熱を伝えにくく断熱性に優れ、増改築がしやすく、 天然素材で健康に良いなどのメリットがある。一方、耐火・耐震・防音・防虫などの面で弱い。

※2021年より各県の工事費用が全国平均を下回る場合は、全国平均の工事費用を用いています。

2019年以前に遡ることができなかったのですが、周辺の県と比べると埼玉県の工事費用が安くお手頃なことがわかります。

しかし全国的には年々工事費は上昇を続けています。

工事費が上昇している理由としては、主に次の2つがあります。

• 世界的な需要増加や供給制約から、木材や鉄筋などの建築資材の価格が大幅に上昇
• 職人不足による人件費の増加（建設業の2024年問題）

工事費が上昇している理由について、次の記事に詳しくまとめています。ぜひ合わせてご覧ください。

（内部リンク）一戸建ての相場は？全国都道府県別まとめ

土地価格の推移：3年連続で上昇し、首都圏の中では埼玉の上昇スピードは低め

2024年3月に発表された令和６年地価公示の概要によると、首都圏（東京圏）では全用途平均・住宅地・商業地のいずれも3年連続で上昇し、上昇率が拡大しました。

首都圏の中でも特に人口が多い東京・神奈川・埼玉・千葉の4都県の地価変動率を見てみましょう。直近（2015〜2023年）推移を見ると2021年に一度下がったものの、2022年以降はプラスに転じています。

地価変動率の上昇スピードは、首都圏の中では緩やかなことがわかります。

埼玉県が隣県と比べて地価上昇が緩やかな要因の一つに、社会人口増加（転出より転入が多い）があると考え、人口予測を調べてみました。

埼玉県の将来の人口予測と住宅の資産性・将来性

埼玉県の人口動態：転入者数が転出者数を上回る人気

まず、これまでの人口動態を調べてみました。総務省が2024年1月に発表した住民基本台帳人口移動報告　2023年（令和５年）結果によると、2022年・2023年は埼玉県は転入超過です。しかも47都道府県のうち、東京都・神奈川県についで3番目に高い転入数を誇ります。

埼玉県が公表している埼玉県推計人口(月報データ)によると、30年以上にわたって転入超過が続いています。

埼玉県全体では人口は減少予想、しかし埼玉・川口市では2035年まで増加見込み

国立社会保障・人口問題研究所の、地域別将来推計人口（令和５年推計）をもとにグラフを作成しました。(2020年は実数）

将来推計人口によると、埼玉県全体では減少局面に入っています。埼玉県の中でも戸建て価格が高いさいたま市は2035年まで、川口市は2040年まで増加するものの、それ以降は減少に転じる予想です。

一方、所沢市は2020年以降減少の一途を辿っています。西部や北部に行くほど資産の減少スピードが加速すると推測できます。

年齢構成別の推移を見たところ、千葉と比べると15〜64才の労働人口の割合が高いという特徴があります。これは、先述した社会人口増加（転出より転入が多い）が影響していると考えられます。

住み替えで今住んでいる家の査定を不動産会社に依頼する場合にやってはいけないこと5つ

今住んでいる家を売る場合の注意点を、弊社の宅建士と8つ洗い出しました。

その中でも、住み替え時にやってはいけないことを5つ紹介します。

• 安易に1社だけに査定を依頼する、ネームバリューだけで依頼する会社を選ぶ
• 査定価格が高いだけで、すぐに売却を決める
• 住宅ローン残債を把握せずに計画を立てる
• 売却価格を高く設定する
• 売却活動を不動産会社に丸投げする

特に、住宅ローン残債を把握せずに計画を立てるのは避けましょう。詳しくは次の記事をご覧ください。

住み替え時にHowMaコラボ査定をお勧めする4つの理由

戸建てはマンションと比べると1つ1つ違い、個性豊かなので、売り出し価格の値付けが難しいです。そのためAIと不動産のプロの2つの視点で査定ができるHowMaがお勧めです。

HowMaを特にお勧めする理由は次の4つです。

• 1億件を超える不動産の取引データを扱えるというHowMaの価格推定の強みと、物件の良し悪しの肌感覚や経験を査定に反映できるという不動産会社の強みを組み合わせて算出された査定金額を参考に、売却金額や戦略を決められる
• 提携している不動産会社は地域密着型や、売却実績が多い実力派の会社が多く、AIだけではわからない肌感の高い査定が見られる
• コラボ査定で査定依頼する不動産会社は、物件がある地域に詳しい提携会社が表示され、その中から最大6社まで選べる
• 業界大手の不動産仲介会社出身の宅建士がチャットで、不動産売却や活用方法について第三者の立場から無料サポートをしてくれる

HowMaコラボ査定をおすすめできない2つのケース

HowMaは成長中のサービスのため、次のような方には向いていません。

• 収益物件（投資用不動産や商業ビルなど）や農地、リースバックの査定をしたい人
• 弁護士や税理士への相談も一箇所で行いたい人

住み替えで今住んでいる家を売却するためには、より多くの不動産会社に査定依頼しよう

今回は埼玉県の中古戸建ての相場レポートをまとめました。

埼玉県の中古戸建ての購入相場と将来性について押さえておきたいことは次の4つです。

1. 埼玉県の地価上昇率は、神奈川県と同程度で、東京都や千葉県に比べて緩やか
2. 東京・神奈川県ほど市街地の再開発が活発ではない
3. 工事費用は年々上昇しているが、周辺の県と比べると埼玉県は工事費用が安い
4. さいたま市は2035年まで、川口市は2040年まで増加する見込み

つまり、土地も建物の工事費用も上がり続けているので、もし住み替えたいなら、早い方がお得です。さらに人口増加が予想されている地域であれば、リセールで購入金額より高く売れる可能性もあります。

もし住み替えで現在の家を売却する場合は、HowMaコラボ査定がお勧めです。

様々な一括査定サイトがあるので、ぜひ複数のサイトを併用しましょう。なぜなら、より多くの不動産会社とつながった方が、内覧者が増え、良い条件で売れる可能性が上がるからです。