一戸建ての相場は？都道府県別ランキング【2024年最新版】

問題などから、全国どこに引っ越しても問題ないという方は少ないとは思います。もし日本全国どこでも好きな都道府県に家が建てられるとしたらどこに建てますか？

東京や大阪などの大都市部は手狭でも高く、地方に行けば行くほど手頃に広い家に住めそうだと漠然とイメージできます。しかし県によってどれだけ差があるのでしょうか？

そこで今回は、各都道府県に戸建を建てた場合の価格（築10年、建物面積100m²）の平均を比較します。

一戸建ての査定では何をみられる？6つのポイントと売却までの流れとは？も合わせてご覧ください。

都道府県別の一戸建ての平均価格ランキング（集計期間：2023年1月〜12月）

築10年、建物面積100m²の戸建ての日本全国平均価格は3,090万円、1位の東京が4,980万円でした。

4位の福岡が3,100万、同率5位の千葉・大阪・愛知が3,080万円ということからも、いかに関東に人口が集中しているかが分かりますね。

2024年最新版 都道府県別に戸建ての平均価格をまとめました！（2023年1~12月分を集計）

1位が東京なのは想像通りかもしれませんが、2位が沖縄で驚いた方もいらっしゃるかもしれません。今、神奈川や千葉よりも沖縄の方が高いんです！

国土交通省が2023年9月に発表した沖縄県内の地価（全用途）の上昇率は全国1位の+4.9％でした。全国平均である1.0％と比べると、上昇スピードが異常です。しかも10年連続の上昇中、つまりコロナ禍でも上昇が止まらない勢いでした。

沖縄県の住宅がこんなに高騰している理由は、主に3つあります。

• 移住・投資などの沖縄県外・海外からの需要が増えていること（数億円の戸建てが増加）
• 人口ボリュームゾーンである40代が自宅購入時期であること
• 総務省の住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数によると人口減少（日本人の増加数・自然増加数）のスピードが47都道府県中1番緩やか

所得水準も影響しているかと思い、2024年1月に沖縄県が公表した令和3年度県民経済計算からみた県経済の動きで1人当たりの所得グラフを調べました。2019年までは所得は順調に伸びていましたが、コロナの影響で2020年以降は観光業を中心に企業所得が大きく落ち込んでいました。

地域別平均は次の通りです。

一体、なぜこんなに場所によって価格に差が出るのでしょう？次に、一戸建ての価格に影響する3つの要因を解説します。

一戸建ての価格に影響する3つの要因

一戸建ての価格を左右する要素は次の3つがあります。

1. 一般的要因：日本中の不動産に影響を与える要因
2. 地域要因：あるエリアの不動産に共通の地域の要因
3. 個別的要因：その不動産の個別の要因

その中でも、各県で価格が大きく違うのは、2つ目の地域要因が関係しています。

まずは3つの要因について、それぞれ簡単に説明します。

1.一般的要因：日本中の不動産に影響を与える要因

一般要因とは、国全体の不動産に共通する要因のことです。

「土地は動かせない」からこそ、次の5つの要因が不動産の価格に影響を与えます。

• 建物を支えられる地盤か
  • 地震に強い地盤か、液状化しやすい地盤か
  • 地下水までの深さなど
• 土壌汚染の有無
• 土地の傾き（平坦地や高台、傾斜地、低地など）
• 山・川・湖・海との位置関係
  • 海に面しているので津波の影響が大きい
  • 川が近いので浸水・土砂災害の危険性が高いなど
• 気象の状態
  • 夏と冬の寒暑の差が大きいか
  • 雪国か雪なし国か
  • 降水量
  • 日照時間
  • 風向きなど

例えば、人工的に埋め立てられた場所や水田地帯などは、軟弱な地盤の可能性があります。地盤調査の結果、軟弱な地盤だと判明すると、地盤改良工事を行うこともあります。地震大国のため、地盤が強固な地域のほうが人気が高く、価格も高い傾向にあります。

他にも、次のような国内外の状況も影響を受けます。

• 世界情勢も含めた、政治、経済の状態
  • 金利緩和
  • 原材料価格の上昇
  • 原油価格高騰
  • 人手不足など
• 法制度
  • 税控除
  • 子育て世帯支援の特例など
• 人口動態
  • 一定期間における出生・死亡、転入・転出に伴う人口の動き
• 家族構成・世帯分離
  • 核家族化
  • 晩婚化
  • 一世帯あたりの子供の数の変化
• 人の暮らし方・生活様式
  • 職住接近による利便性を重視する若者世帯
  • 住環境・子育て環境を重視するファミリー世帯
  • 交通の便が良い都心部では車を必要としない人が増加
  • テレワークにより求められる間取りの変化
• 公共施設の整備状況

2.地域要因：あるエリアの不動産に共通の地域の要因

地域要因は、一般的要因にも相関し、その不動産があるエリアの特定の事情に起因する要因です。主に、次の2つがあります。

• 都道府県や市区町村等地方自治体単位で制定される条例や要綱
• 都市計画や交通整備計画

3.個別的要因：その不動産の個別の要因

個別的要因は、一般要因・地域要因以外の、不動産ごとの個性などを指します。

例えば、次のような要素が価格に影響を与えます。

• 立地（都心からの距離、交通アクセス、周辺環境など）
• 建物の築年数、構造、設備、グレードなど
• 土地の広さや形状、接道状況など

HowMaでは、都道府県・市町村別の相場を調べることができます。戸建てとマンションの相場をまとめているので、比較してみると面白いですよ。ぜひ併せてご覧ください。

https://www.how-ma.com/market_price/areas

都道府県・市町村のエリア別で相場をご覧いただいたので、次はいつ買うとお得なのか？という疑問にお答えします。

2021年〜2023年に急上昇！一戸建ての価格上昇の原因を「土地価格+建物価格」に分解して解説

国土交通省が2024年4月30日に発表した、2008年〜2024年の戸建住宅の不動産価格指数（下の推移グラフ）をご覧ください。特に2021年〜2023年にかけて不動産の価格が急激に上昇していることがわかります。

※不動産価格指数とは2012年8月から国土交通省により、毎月公表されている不動産価格を指数化した統計データです。年間約30万件以上の不動産の取引価格情報をもとに2010年平均を100として、不動産価格の動向を指数化したものです。

なぜここまで上昇したのでしょうか？

一戸建ての価格は「土地価格+建物価格」です。土地、建物それぞれの価格について掘り下げてみましょう。

土地の価格はどのくらい上がった？

毎年1月1日時点の公示地価を3月下旬に国が発表します。2024年公示地価は、住宅地の全国平均変動率が3年連続で前年比がプラス、しかも+0.5%→1.4％→2.0％と上昇幅を拡大しています。特に都市中心部は高すぎるので、その周辺エリア、つまり都心への交通の便がいい郊外エリアの人気が高まっています。

建物の価格はどのくらい上がった？

建物価格に大きく影響する建設工事費の推移について、建設工事費デフレーター / 時系列（月別）を元にグラフを作成しました。

建設工事費は2020年と2022年を比較すると12.5%上昇しています。

2024年の不動産価格に影響を与える5つの要因

2024年以降に予定されているイベントや政策を調べたところ、特に不動産価格に影響を与えると私が考えた5つの項目を紹介します。

1. 日銀の金利政策と住宅ローン
2. 建築費の動向
3. 人口の動向
4. 地価の動向
5. 鉄道新線・新駅開業

次に、それぞれについて詳しく解説します。

要因1. 日銀の金利政策と住宅ローン

日本銀行は2024年3月19日に、2016年1月に導入したマイナス金利政策の解除を発表しました。

マイナス金利とは、民間の銀行が日銀に預ける預金には利子が発生しないどころか、むしろ減少する（2016年当初の金利が-0.1%）というものです。つまり利子が減少する分、銀行が企業や個人への貸し出しに積極的になることを期待した施策です。

住宅ローンの金利の値下げはネット銀行が先行し、メガバンクや地方銀行も加わって値下げ合戦が繰り広げられていました。

変動金利型の過去の金利を見てみると、1991年に変動型住宅ローンが8.5%を記録し、1995年には金利が2％台になりました。2001年からは日銀のゼロ金利政策により基準金利は2.375％になりました。2024年現在は0.5％という低い基準金利が続いている状況です。

ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、2024年4月時点で、変動金利の場合の最低金利は実質金利(手数料込)0.298%です。しかしマイナス金利政策の解除によって、今後は住宅ローンも上がる見込みです。

例えば金利が0.5％とした場合、借入額5000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額は12万9,792円、年間では155万7,504円です。しかしもし金利が2.5%まで上がると毎月返済額は17万8,747円、年間では214万4,964円まで増えてしまいます。

このように、金利の上昇は不動産購入者への負担を大きく変えてしまいます。

ちなみに、住宅ローンが有る世帯の年間返済額は、国土交通省の令和5年度 住宅市場動向調査報告によると、全国平均で 155.2 万円、三大都市圏平均で 179.6 万円。そして年収に対する住宅ローンの返済負担率は全国平均で 19.4%、三大都市圏平均で 19.5%でした。

また、注文住宅取得世帯における民間金融機関からの借入金の金利タイプは、全国、三大都市圏ともに「変動金利型」が最も多く、それぞれ 75.0%、80.7%と高い割合を占めています。

要因2. 建築費の動向

世界的な需要増加や供給制約から、木材や鉄筋などの建築資材の価格が大幅に上昇しました。さらに職人不足による人件費の増加（建設業の2024年問題）などの要因もあり、新築住宅の建築費用を押し上げています。

例えば、コロナ禍の外出規制などの影響で、世界的に木材の価格高騰（ウッドショック）が発生しました。

一時期ニュースにもなりましたが、木材価格がどのくらい価格が高騰したのか、林野庁の木材輸入の状況について (2023年12月実績)を見てみましょう。2021年後半から2022年にかけて輸入木材の単価が高騰したことがわかります。

2022年以降は輸入物価指数が下がっているものの、国内在庫状況によっては、しばらく建築に使われる木材価格が高い可能性があります。

ちなみに木材価格の上昇の原因として考えられるのは、以下の3つです。

• 米国の郊外住み替え需要増に対し、木材供給量が不足
• 病害虫被害などでカナダから供給される木材の価格の高騰
• EUの中でもアジア向けに木材輸出を増やしていたオーストリアからの輸出規制

林野庁の木材貿易の現状によると、日本の輸入丸太のうち71%を米国から輸入しています。しかしコロナを受けて米国では郊外への住み替え需要が増し、米国内で木材の供給が追い付いていない状況です。

さらに輸入製材のうち25％を占めるカナダでは、病害虫被害と生産量の制限が相まって、カナダから輸入した木材の価格は2021年5月まで高騰していました。

オーストリアでは、コロナパンデミックによるロックダウンや外出規制、隣国との国境封鎖などの強制措置の影響で、2020年前半は経済活動が大幅に縮小しました。しかし2020年後半には世界の商業貿易はコロナ以前のレベルまで回復しています。

さらに日本国内に目を向けると、「建設業の2024年問題」と呼ばれる問題があります。これは、時間外労働の上限規制などを含めた、働き方改革関連法が施行されることで生じる問題です。

これまでは、悪天候が続いたり人手不足が深刻でも、残業や休日出勤でどうにか納期に間に合わせていた建設会社が多くありました。

建設会社側も効率化や分業を進めているものの、人手不足がすぐに解消することは難しく、今後は建設に必要な期間が延び、結果として建設費の上昇につながる可能性が高いです。

他にも、大規模なイベントによる影響もあります。直近では、2025年大阪万博会場の工期の遅延により、職人や工機が万博会場に取られてしまったり、建材の需要が伸びています。

要因3. 人口の動向

国立社会保障・人口問題研究所の日本の地域別将来推計人口（令和 5（2023）年推計）－令和 2（2020）～32（2050）年－を見ても、大都市部（東京圏・名古屋圏・大阪圏）は人口減少率が穏やかであることが分かります。

上記の都道府県別総人口の増加率を見ると、大都市部への利便性が高いエリアの需要は高い水準を維持していると言えます。

そして後述する地価が上昇したエリアとリンクしていました。次に地価の動向について解説します。

要因4. 地価の動向

毎年1月1日時点の公示地価を3月下旬に国が発表します。

国土交通省の令和6年地価公示の概要の全国の地価動向には、次のような記載があります。

• 都市中心部や、利便性・住環境に優れた地域などでは住宅需要は堅調であり、地価上昇が継続している。
• 三大都市圏や地方四市の中心部における地価上昇に伴い、周辺部においても上昇の範囲が拡大しており、特に地方四市の周辺の市等では、高い上昇となった地点が見られる。
• 鉄道新路線等の開業による交通利便性の向上などを受け、上昇率が拡大した地点が見られる。
• 外国人にも人気の高いリゾート地では、別荘やコンドミニアムなどの需要が増大し、高い上昇となった地点が見られる。

そして2024年公示地価の変動率は住宅地の全国平均（下図の赤線）が前年比+2.0％でした。2021年から2022年が+0.5%、2022年から2023年が+1.4%、2023年から2024年が+2.0%と、3年連続で上昇幅が拡大しています。

グラフは、国土交通省の令和６年地価公示の概要をもとに作成しました。

上昇幅が拡大した要因は、上記グラフで分かるように大都市部（東京圏・名古屋圏・大阪圏）の上昇幅の拡大だけではありません。

国土省の令和6年地価公示の概要の下図のように地方でも前年からの変動率がプラスの都道府県の数は24（令和5年・2023年）から29（令和6年・2024年）に増加し、マイナスの都道府県の数は22から17に減少したことも影響しています。

これらのデータから、特に大都市部（東京圏・名古屋圏・大阪圏）を中心に、交通の便が良いエリアや、商業施設が多く住環境に優れたエリアの人気が依然として高い状況だと読み取れます。

さらに、世界最大手半導体メーカーの工場が進出する熊本県や、国内企業の半導体工場建設予定地域の北海道では、関連企業も含む従業員向けの住宅用地等の需要が旺盛なため、商業地・工業地だけでなく住宅地でも地価が大きく上昇しています。

北海道というと、スキー場や温泉などの観光施設が多い地域の地価が上昇している印象が強いですが、実は半導体関連工場新設はインバウンド需要による地価上昇を上回る影響力があります。

他にも、古く密集した市街地の区画を整理したり、工場・鉄道跡地等を活用して、利用価値を高める市街地整備も地価に影響を与えます。市街地整備は具体的には次の2つがあります。

• 市街地再開発事業：
  • 老朽化した住宅を壊して、高層ビルや高層マンションなどに建て替えることで居住水準を高める
• 土地区画整理事業：道路や公園などの公共施設や、街の核となる公益施設等の整備をすることで、賑わいを創出する

これらの自治体による市街地整備を行うことで、対象エリアの賑わいが戻り、近隣エリアからの転入者の増加、ひいては地価上昇にも繋がります。

要因5. 鉄道新線・新駅開業

2022年〜2023年は、西九州新幹線、相鉄・東急新横浜線、福岡市営地下鉄七隈線、宇都宮LRT、北陸新幹線、北大阪急行線などの新線開業が相次いだことで、特にこれらの沿線地域で地価が上昇しています。

今後予定している新線・新駅の中から、直近10年ほどで地価に影響があるものは次の20個です。

新線

• 大阪港トランスポートシステム社 北港テクノポート線・大阪メトロ 中央線（2024年度開業）
• 広島電鉄社 駅前大橋線（2024年度開業）
• 大阪高速鉄道社 本線（2029年度開業）
• 関西高速鉄道社 なにわ筋線（2030年度開業）
• ひたちなか海浜鉄道社 湊線（2030年度開業）
• JR東日本社 羽田空港アクセス線（2031年度開業）
• JR北海道社 北海道新幹線（2031年度開業）

新駅

• 大阪メトロ社 中央線 夢洲駅（2024年度開業）
• JR東日本社 越後線 上所駅（2025年度開業）
• ハピライン福井社 しきぶ駅（2025年度開業）
• JR九州社 日豊線 仙巌園駅（2025年3月開業）
• JR東日本社 信越線 豊岡新駅(仮称)（2026年頃開業）
• JR西日本社 山陽本線 姫路・英賀保間 (駅名未定)（2026年頃開業）
• JR九州社 鹿児島線 箱崎駅・千早駅間 (駅名未定)（2027年頃開業）
• JR九州社 豊肥線 三里木駅・原水駅間 (駅名未定)（2027年頃開業）
• JR西日本社 関西本線 奈良・郡山間 (駅名未定)（2028年頃開業）
• 大阪メトロ社 中央線 森之宮新駅(仮称)（2028年度開業）
• 東葉高速鉄道社 東葉高速鉄道 東海神駅・飯山満駅間 (駅名未定)（2028年頃開業）
• JR東日本社 東海道本線 村岡新駅(仮称)（2032年頃開業）
• 阪急電鉄社 阪急神戸線 武庫川新駅(仮称)（2032年頃開業）
• 小田急電鉄社 小田急線 スマート新駅（2033年頃開業）

他にも、羽田空港を軸とした鉄道計画や、リニア中央新幹線計画なども検討が進んでいます。

一戸建ての適正価格の判断方法は？

適正価格を判断するポイントは価格の根拠を聞くこと

不動産売買をするためには、適正価格を見極めて、値付けすることは避けては通れません。しかし一戸建ては、一つひとつがオーダーメイドのため、値付けは非常に難しいです。

一戸建ての売買で損をしないコツはズバリ「価格の根拠を聞くこと」です。

一般的に、不動産の適正価格を知るためには次の2つの方法があります。

• AI査定を活用する
• 不動産会社に査定依頼をする

AI査定を活用すると、オンライン上で物件情報の入力だけで、不動産価格を把握できます。運営企業によっては、匿名での査定も可能なことが特徴です。しかしAI査定は事例をもとに機械的に算出しているので、家のアピールポイントやリフォーム履歴などの個性を価格に反映することは苦手です。また、価格を出す過程はブラックボックス化しています。

一方、不動産会社に査定依頼する場合は、家の個性を加味した価格を把握できます。複数の業者の意見を聞くことで、より的確な価格判断ができるようになります。

しかし不動産会社によって、マンション専門だったり、売買よりも賃貸に強みがある、〇〇市内の売買と買取を中心に扱っているなど、得意分野は様々です。物件との相性や得意かどうかは、査定価格を導き出した根拠を聞いてみると見極められます。

他にも、国土交通省の不動産情報ライブラリ（旧・土地総合情報システムから統合）や不動産流通機構のREINS Market Informationで過去の取引事例を検索したり、民間の不動産ポータルサイトで売出し中の条件が近い物件を探す方法もあります。

不動産会社の査定を活用する上でやってはいけない5つのこと

不動産会社の査定を活用する上で、よくある落とし穴は次の5つです。

1. 安易に1社だけに査定を依頼する、ネームバリューだけで依頼する会社を選ぶ
2. 査定価格が高いだけで、すぐに売却を決める
3. 住宅ローン残債を把握せずに計画を立てる
4. 売却価格を高く設定する
5. 売却活動を不動産会社に丸投げする

1. 安易に1社だけに査定を依頼する、ネームバリューだけで依頼する会社を選ぶ

不動産会社1社だけに査定を依頼しても、どのくらいの金額で売れるかは分かりません。

理由は2つあります。

• 複数社の査定価格を比較しないと、相場感がわからない、適正価格を見極められない
• 不動産会社によって得意な物件の種類（土地・戸建て・マンション）や地域が違う

不動産会社に売買の仲介を依頼する場合は、査定額はあくまでもその不動産会社が考える売却予想額です。その価格で売却に至るという保証額ではありません。

2.査定価格が高いだけで、すぐに売却を決める

一口に「不動産の価格」と言っても、査定価格・売り出し価格・成約価格の3つの言葉の意味は違います。

• 成約価格：売買契約で実際に決まった売却価格
• 査定価格：不動産会社が3ヵ月程度で買い手が見つかり、成約に至るだろうと予想した価格
• 売り出し価格：査定価格をもとに売主が決める販売価格

戸建ての場合、売り出し価格（新規登録物件の価格）と成約価格（成約物件の価格）の差が大きく開きます。なぜなら土地と建物の両方に個性があるため、査定が難しいためです。

3. 住宅ローン残債を把握せずに計画を立てる

住宅ローンを完済していない場合は、売却時に一括返済が必要です。

そのため、オーバーローン（住宅ローン残債のほうが成約価格よりも多く、住宅ローンが完済できない状態）になっても早く売る必要があるのか、それともアンダーローン（住宅ローンの残債が成約価格よりも少なく、利益が出る状態）になる金額で売れるまで待ち続けるのか、方針を決めた上で売却計画を立てる必要があります。

4. 売却価格を高く設定する

高すぎる売却価格にすると、買主の検討対象に入りづらいので、一向に内覧の申し込みが来ず、購入を検討してもらう機会が減ってしまいがちです。売却期間が長期化し、値下げ交渉を求められた時にこの機会を逃すまいと焦ってしまい、結果的に利益の圧迫に繋がってしまうこともあります。

5. 売却活動を不動産会社に丸投げする

希望している価格で、スムーズに売却するためには、不動産会社に丸投げするのではなく、売主自身も積極的・主体的に売却活動に関与することが重要です。特に次の4点は売主が積極的に動く必要があります。

• 売り出し価格を決める
• 内覧準備を始める
• 広告活動に必要な撮影対応・原稿確認をする
• 売却状況を定期的に確認する

詳細や、その他のポイントは次の記事で紹介しています。併せてご覧ください。

一戸建てを売るときにHowMaコラボ査定をお勧めする4つの理由

不動産の値段には絶対的な基準は無く、様々な観点で評価を行い、適正価格を決めます。

しかし戸建てはマンションやアパートと比べると1つ1つ違い、個性豊かなので、売り出し価格の値付けが難しいです。そのためAIと不動産のプロの2つの視点で査定ができるHowMaがお勧めです。

数多くある査定方法の中でも、HowMaコラボ査定がお勧めの理由は4つあります。

• 1億件を超える不動産の取引データを扱えるというHowMaの価格推定の強みと、物件の良し悪しの肌感覚や経験を査定に反映できるという不動産会社の強みを組み合わせて算出された査定金額を参考に、売却金額や戦略を決められる
• 提携している不動産会社は地域密着型や、売却実績が多い実力派の会社が多く、地域事情に精通したプロの視点で総合的に評価した査定価格を知れる
• コラボ査定で査定依頼する不動産会社は、物件がある地域に詳しい提携会社が表示され、その中から最大6社まで選べる
• 業界大手の不動産仲介会社出身の宅建士がチャットで、不動産売却や活用方法について第三者の立場から無料サポートをしてくれる

HowMaコラボ査定をおすすめできない2つのケース

HowMaは成長中のサービスのため、次のような方には向いていません。

• 収益物件（投資用不動産や商業ビルなど）や農地、リースバックの査定をしたい人
• 弁護士や税理士への相談も一箇所で行いたい人

一戸建ての売却には、より多くの不動産会社に査定依頼しよう

今回は、一戸建ての相場と、今後不動産価格に影響を与えるであろう5つの要因、適切な価格の判断方法について解説しました。

本気で不動産を売りたいのであれば、一つでも多くの不動産会社とつながることがお勧めです。なぜなら、不動産会社との繋がりが増える分、内覧者が増える可能性が上がり、結果的に良い条件での売却に繋げられるからです。

良い不動産会社を選ぶために、まずお持ちの不動産がどのくらいの価値があるのか、適切な価格を知るところからはじめませんか？