住宅を探すときの選択肢に、日本でも次第に中古マンション購入をしたいという人が増えてきています。
その理由は、駅近くなど立地の良い場所にはすでに多くのマンションが建てられており、新築のマンションは駅から離れた場所にしか建てられない、また価格と物件のスペックが釣り合っていない、などの要因が挙げられています。
ここでは中古マンションを購入するときに、良い物件を探すための基本的なコツをお伝えします。
個人と法人が販売する物件では消費税が変わってくる
まず、基本的な知識をして抑えておきたいのが、不動産物件の購入にはいろいろな費用が物件価格以外にもかかってくるということです。
概算としては、物件価格の1割がおよそ余分に必要だと思っておきましょう。
不動産会社への手数料や登記代、不動産取得税など税金も色々必要になりますし、引越し代や保険代なども必要です。
そして一番注意をしておきたいのは消費税の有無です。
まず消費税は土地にはかからないので、そこは気にしなくていいのですが、建物には消費税はかかってきます。
消費税は1000万円以上の売上のある業者に課せられるので、個人の売主と個人の買主の間で売買をし、不動産会社に仲介をしてもらう場合はかかってきません。
しかし法人が個人に売却をする中古マンションには消費税がかかってきます。
もちろん税率は8％なので、たいへん大きな金額になります。
消費税は基本的に物件価格に込みで表示されているので、あまり気にならないかもしれませんが、実際には8％かかっているのです。
ただ法人が売却をする場合は2年間の瑕疵担保責任を負う義務があるので、2年の間に不具合があっても修繕費の請求などが可能なメリットもあります。
またすまい給付金を申請すれば一部は返ってくるので、場合によっては法人から購入しても良い時もあります。
不動産会社にとって扱いやすいお客さんになる
不動産会社の主な収入源は売主と買主、それぞれからの売買手数料です。
4000万円の物件ならば「3％+6万円」×1.08(消費税)の2倍なので、272万円にもなります。
売り主はその不動産会社に明確に依頼をしてくれる客であり、不動産会社にとっては商品の仕入先にもなるので、売上を上げるためには非常に重要です。
しかし買主の場合はまだその不動産会社で買ってくれるという見込みもなく、他の業者に行くかもしれませんし、必ず買うと決まっているわけでもないので、不動産会社にとってはあまり重視するポジションではないのです。
もちろん買主がいなければ売上は立ちませんが、自社の客になるかどうかが不安定なので、どうしても売り主重視になります。
では不動産会社にきちんとした情報提供をしてもらうにはどうしたら良いのでしょうか。当たり前ですが、それは不動産会社と信頼関係を築くことです。
・予算を伝え職業や勤め先も開示し、購入能力があることを伝える
・いつまでにほしいと期限を決める
・住む目的、広さ、エリアなどの条件を具体的にする
これらの情報を与えて「私はあなたの不動産会社で買いますよ」という意思表明をきちんとしましょう。
そうすれば不動産会社も売上の計算が立てやすくなりますし、ノルマ達成のためにやや条件を良くして紹介してくれることもあります。
お互いに紹介する、されることでメリットのある関係を築きましょう。
付近の相場をしっかりと把握しておく
そしてもっとも重要なのが相場の把握です。
現在はインターネット上で地価を調べたり、各エリアの一般的な相場を知ったりできるので、まず大まかな情報収集をしてから、不動産会社に行けば、的はずれな質問や要望を伝えることもなく、スムーズかつ賢く物件探しが出来ます。
HowMaでは地図上でエリアを選ぶだけで、そのエリアの一般的な一戸建て、マンションの相場価格を知ることが出来ますし、これまでの取引事例まで閲覧できます。
賢く不動産サイトを利用し、相場よりも良い物件を見つけられるようにしましょう。
