前回は建築基準法の概要と違反建築物、既存不適格建築物について取り上げました。
2回目の今回は建ぺい率と容積率について紹介していきます。
広告チラシやWEBサイトなどで掲載されている物件概要には必ず出てくる用語なので、日常的に物件をチェックしている方は既にご存知かもしれません。
建ぺい率、容積率ともに不動産売買において非常に重要なものですので、ぜひ参考にして頂ければと思います。
建ぺい率とは何か？
建ぺい率とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいい、用途地域別に建築できる規模の上限が決められています。
ここでいう建築面積とは、建築物の外壁や柱の中心線で囲まれた部分の面積をいいます。
ただし、軒やひさし、バルコニーなどでこの中心線より1m以上外に突き出た部分がある時は、先端より1m後退した部分までが建築面積に算入されることになります。
また、地盤面より1m以下にある地下部分は建築面積には含まれません。
建ぺい率は土地が所在する用途地域によって30％～80％の範囲で定められていますが、ある条件を満たすことによって緩和措置を受けることができます。
建ぺい率が緩和される事例
・防火地域内での耐火建築物は10％緩和（上乗せ）
・敷地が特定行政庁の指定した角敷地の場合は10％緩和（上乗せ）
・建ぺい率が80％と定められている地域で、且つ防火地域内にある耐火建築物は建ぺい率の制限を受けない（事実上の建ぺい率100％）
・地区計画等により建ぺい率が60％以下と定められている地域で、地区計画に適合する建築物で特定行政庁が支障がないと認めた場合は建ぺい率の制限を受けない（事実上の建ぺい率100％）
容積率とは何か？
容積率とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいい、市街地環境の維持や公共施設と建築物のバランス維持のため、建物の密度を規制する規定のことをいいます。
延べ床面積とは、建築物の各階の床面積の合計を指します。
建ぺい率と同様に容積率も土地が所在する用途地域によって50％～1,300％の範囲で定められています。
容積率は用途地域以外にも別途制限があり、対象となる土地の前面道路の幅員によって変わってきます。
前面道路の幅員が12m未満の場合、住居系の用途地域は前面道路幅員（メートル）に10分の4を、住居系以外の用途地域は10分の6を乗じて容積率を求め、用途地域の容積率と比較していずれか小さい方（規制が厳しい方）の数値が適用されます。
容積率についてもある条件を満たすことによって緩和措置を受けることができます。
容積率が緩和される事例
・車庫や駐輪場部分は、建物全体の床面積の5分の1を上限に容積率計算上の延べ床面積に算入されない
・地下室を設ける場合は、建物居住部分の床面積合計の3分の1を上限に容積率計算上の延べ床面積に算入されない
・マンションやアパートなどの共同住宅の廊下、階段、エレベーターなどは容積率計算上の延べ床面積に算入されない
・第1種・第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域、商業地域内における住宅については、接する道路側を中心に一定の空き地が確保され、且つ敷地の規模が一定以上と認められた場合は規定の容積率の1.5倍を上限として緩和される
いかがでしたでしょうか？
建ぺい率も容積率もその土地にどれくらいの規模の建物を建てることが可能か示した規定と理解して頂ければいいと思います。
建ぺい率、容積率ともに緩和措置という特例が設けられておりますので、条件が合うようであれば有効活用してみてはいかがでしょうか？
また、別コラム「建ぺい率、容積率ってなに？」でも取り上げておりますので併せてチェックして頂ければと思います。
