今回は、前回のコラムで紹介しきれなかった住宅ローンの続きを中心に紹介していきます。
第5回目では、住宅ローン手続きの流れや提携ローンの内容について取り上げました。
ここでは、住宅ローンの借入限度額の計算方法やマンション購入時の諸費用などについて、ご説明していきたいと思っています。
是非参考にしてみてください。
あなたの住宅ローン限度額とは？
マンションを購入する際、全額を現金で支払うのは現実的ではありません。
ほとんどの方は住宅ローンを利用するわけですが、一体いくらまで借入ることができるのでしょうか？
一般的に金融機関は、「返済比率」と「担保掛目」という2つの指標を基準にして借入上限額を決めると言われています。
返済比率とは、年収に占める年間返済額の割合のことを言います。
この年間返済額には、住宅ローンだけでなく、車のローンや教育ローンなども含まれており、それぞれの合算した金額が対象となるので注意が必要です。
返済比率の基準は各金融機関によって多少異なりますが、一般的には、年収の25％～35％程度となっています。
なお、フラット35の返済比率は、年収400万円未満の人は30％以下、年収400万円以上の人は35％以下となっています。
担保掛目は、購入するマンションの担保評価額に対する借入金額の割合です。
返済比率と同様に担保掛目も金融機関によって異なりますが、80％がひとつの目安となります。
最近では、住宅ローンの競争激化の影響もあって、100％まで借入可能な金融機関も増えてきました。
なお、フラット35では90％となっています。
このような傾向もあることから、最近の金融機関は、担保掛目よりも返済比率を重要視しているように思います。
この返済比率の計算で注意が必要なのが、先ほど説明した年間返済額の内、住宅ローンの返済額については、「住宅ローン金利」ではなく、「金融機関独自の審査金利」で計算していることです。
この審査金利のほとんどが、住宅ローン金利よりも高く設定されているため、住宅ローン金利で計算した年間返済額で返済比率をクリアしていても、審査金利で計算した年間返済額が返済比率をクリアしていない場合は、審査落ちになる可能性もあります。
このようなことを避けるためにも余裕を持った返済比率になるよう借入額を調整しましょう。
また、この2つの指標の他にも完済時の年齢、借入時の年齢、勤続年数、勤務先など、金融機関によって独自の審査がありますので、詳細は銀行などの住宅ローン相談窓口に問い合わせてみてください。
意外とかかる？購入時の諸費用
次はマンションを購入する際の諸費用について取り上げたいと思います。
初めてマンションを買う方のよく勘違いされることの1つとして、資金計画に諸費用を考慮していないことがあります。
広告チラシなどには、「毎月の家賃より住宅ローン支払額の方が安くてお得！」のようなセールストークが全面に押し出されているため、無理もありません。
実態として、広告チラシなどに親切に諸費用の内容まで記載されているケースは、残念ながらほとんどありません。
いろいろ探し回って理想のマンションに出会ったのに、資金計画が甘かったため断念というケースを防ぐためにもしっかりと諸費用を頭に入れておくことが大事です。
諸費用の内訳
〈税金・登記費用〉
・印紙税
・登録免許税（司法書士手数料）
・不動産取得税
・固定資産税・都市計画税精算額
〈ローン費用・保険料等〉
・ローン事務手数料
・保証料（保証取扱手数料）
・団体信用生命保険料
・火災保険料・地震保険料
〈管理費・修繕関連費用〉
・管理費準備金
・修繕積立基金
以上が主な諸費用の内訳になりますが、マンションによって多少の違いはあるので、詳細は不動産会社に問い合わせてみてください。
大体の目安としては、マンション価格の5%前後と考えておけばいいでしょう。
また、諸費用の支払いについては、諸費用ローンと言われる諸費用に特化したローンを組むことは可能ですが、金利が高く設定されているため注意が必要です。
筆者としては、諸費用はなるべく現金での支払いをお勧めしています。
いずれにせよ、無理にフルローンで購入するのではなく、余裕を持って資金計画を立てることが重要だと思います。
