不動産売買契約書を煩わしいと思っている方へ、ここだけは押さえてほしいポイントをお伝えしていきます。
今回は、売主が不動産業者の場合に買主を保護する特約についてご紹介します。
売主が個人か不動産業者かで契約内容が違ってくる？
不動産を購入する際、特に重視するものは物件概要と価格だと思います。
価格が高くて予算が合わないとか、物件そのものが希望条件と合わないから購入を見送るというのは、よくあることです。
ほとんどの方は売主が個人であるか不動産業者であるかを購入する際の判断基準にしていないと思います。
もちろん、不動産を選ぶ際に物件概要と価格を重視するのは間違っていません。
しかし、売主が個人であるか不動産業者であるかで契約書の内容は違ってきます。
売主が不動産業者の場合、個人の買主は契約上有利な立場に立つことができるのです。
つまり、買主保護の契約内容になるということです。
売主が誰かで物件を購入する決め手にはならないにせよ、契約内容に差が出るということを頭の片隅に入れておくことに損はないと思います。
不動産業者が売主の場合の契約の詳細
では、実際に不動産業者が売主の場合、具体的にどのような契約内容になるか見ていきましょう。
＜損害賠償額の制限＞
契約違反に伴う損害賠償の金額を定める際は、不動産売買代金の20％を超えてはならず、20％を超えた金額は無効となります。
個人が売主の場合は特に制限がありません。
但し、社会通念上から乖離した法外な金額は無効となる場合があるようです。
＜手付金の制限＞
売主である不動産業者が受け取れる手付金は、不動産売買代金の20％未満となります。
また、その手付の内容を問わず、強制的に解約手付の性格を併せもつものとみなされます。
＜手付金の保全措置義務＞
不動産業者が倒産などの不測の状態に陥った際、物件の引き渡しや事前に買主から受け取った手付金の返還ができなくなることを防ぐための保全措置義務です（個人売主の場合、保全措置の義務はありません）。
原則として、不動産業者が金融機関に保全措置を講じた後でなければ、一定限度を超える手付金を受け取ってはいけない決まりになっています。
※一定限度とは・・・未完成物件は物件価格の5%を超えるか1,000万円を超える場合。完成物件は物件価格の10％を超えるか1,000万円を超える場合となっています。
＜クーリング・オフ＞
クーリング・オフとは買主はある一定の条件を満たした場合に限り、一度締結した売買契約をペナルティ無しの白紙解除にすることができる制度です。
＜瑕疵担保責任の適用期間＞
おそらくこの瑕疵担保の特約が買主にとって最大のメリットだと思います。
売主が不動産業者の場合、瑕疵の責任期間を「物件の引き渡しの日から2年以上」とする特約以外は、無効となります。
つまり、不動産業者は最低でも引渡し後2年間は瑕疵担保の責任を負ってくれるのです。
もし売主が個人だったら、基本的に瑕疵の責任期間は「物件の引き渡しの日から3ヶ月」となってしまいます。
個人から中古物件を買うと引渡しを受けてから3ヶ月経過して発見した瑕疵については、買主は売主へ責任追及ができません。
3ヶ月と2年の差は非常に大きいと思います。
※補足・・・新築住宅（未使用で、且つ完成後1年を経過していない物件）については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、建物の基礎、土台、柱、屋根、外壁などの基本構造部分に瑕疵があった場合は、引渡し後10年間は不動産業者が責任を負う義務があります。
売主が不動産業者というケースは、新築マンションや新築建売住宅がメインですが、最近は中古物件を不動産業者がリフォームして再度売りに出す、いわゆる「リノベーション物件」もよく見かけるようになりました。
今後はこのような中古物件の流通が増加すると予測されますので、売主が不動産業者の際には、契約内容がどのように違うのか事前に予習しておくことで、手続きをスムーズに進めることができると思います。